北岡剛介のブログ 優良な資産継承物語

客観的事実情報で現状を正確に把握し、それをもとに

空室の原因が明確になれば、あとはそれぞれの空室の

原因に対して対策を考え、実践していくだけです。

空室の原因は様々ありますが、その対策としてはある程度

限定されてきます。

今回の相談に対しては、

①物件資料の作成

②毎週50件のFAX

③条件の見直し

④期間限定キャンペーン

⑤POPの作成

⑥リノベーションの実施

⑦入居者参加型の募集

⑧案内状況の管理・分析

という形でご提案致しました。最初の①から④については、

物件への案内件数を高めるために認知度を高める効果が

あります。

また、④から⑦については、案内から成約に至る成約率を

高める効果があります。

あとはこれらの対策を実践していくことが重要となってきます。

この“実践”がとても難しく、一筋縄ではいかないものです。

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次にすることが、②原因の分析です。

一番最初に行った現状把握での情報をもとに、空室の原因が

どこにあるのかを調査していきます。最初に何度もお伝えした

ように、現状把握がとても大切でシビアだというのは、このステップ

に影響してくるからです。

空室が長期化し、なかなか決まらない原因はある程度絞ることが

できます。ただ、極端に需要がない場合などは除きます。(例えば、

駅から30分以上離れた山奥であるとか、大規模な企業が撤退して

しまったなどの場合は、イレギュラーな対応となります。)

空室の主な原因は

1.案内件数が少ない

2.成約率が低い

このどちらかが原因として考えられます。

ですので、ご自身の賃貸不動産の空室の現状として、案内件数は

週に何件あるのか、問い合わせ件数はどのくらいあるのか、という

ことを把握しておく必要があります。

だいたい、週に6件の問い合わせで2件案内くらいあれば問題ないと

考えられます。このような状態であれば、賃貸仲介会社(営業マン)への

認知度は高く、条件的にも間違いないことが推測されます。もし、

案内件数が少ない状況であれば、そこに原因があります。

次に考えることが、案内件数は一定量確保できているが、

そこからの成約率が低いということです。それは、物件に何かしらの

問題があることが多分にあります。それは、空室に入ると“排水の嫌な

臭いがする“”クモやゴキブリなど虫の死骸がある“という小さなことから、

“部屋に特徴がない”とか“外壁に劣化の跡が著しくみられる”という

大きなことまで様々あります。

それらのポイントをチェックしていき、どこに問題があり、空室になっている

のかを明確にしていきます。

これが次のステップである、原因の分析です。

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まず、①現状把握をすることが大切です。

これは、事実のありのままに把握することです。

建物の概要はもちろんのこと、

1)募集方法(媒体)

2)募集条件

3)空室期間

4)反響状況

5)周辺環境

6)周辺の競合物件状況

7)既存入居者の状況(入居条件・家族構成など)

 ※現状の収入状況

などをヒアリングさせて頂きます。現状を把握できれば、

その事実からどこに空室の原因があるかを分析していきます。

ということは、この一番最初の「現状把握」がとても大切で、

この情報に誤りがあると、正しい分析ができず、空室対策を

考える際に全く違った方向に向かってしまうことになり兼ねません。

ですので、最初のヒアリングはより細かく、より丁寧にまとめて

いくことが大切です。

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大阪府堺市中区深井北町

1993年築

鉄筋コンクリート造

3階建て

14戸中4戸空室(※2、4月末退去で合計6戸)

75,000円(共益費など別)

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の賃貸マンションで、空室が目立てなかなか決まらないからアドバイス

してほしいと連絡を頂きました。長い部屋では1年以上空室ということ

です。

空室対策のコンサルティングをする場合は、まずは次のステップで

実施していきます。

(空室対策コンサルティングのスキーム)

①現状把握

②原因の分析

③対策の立案

④対策の実行

⑤結果のチェック

このスキームを徹底することで、空室は間違いなく決まります。

このように、オーナーさまご自身でも実行することは可能です。

ただ、その場合に問題になるのが「オーナーさまの主観」です。

この主観が入ってしまうと、空室の原因や対策を考えるときの

妨げになってしまいます。

ご相談を頂いた時点での入居率71.4%(4月末には57.1%)

の賃貸マンションを満室にするまでの実際の事例をご紹介させて

頂きます。

大阪府大阪市住吉区苅田

1979年築

鉄筋コンクリート造

7階建て

1LDK(48㎡)

75,000円(共益費など別)

無題

の賃貸マンションで、オーナーさまから、なかなか入居が決まらない、

と相談を受けました。

「一度、お部屋を見てください。」ということで、問題のお部屋を見させて

頂き驚きました。別の意味で問題がありました。

それは、このお部屋は3ヶ月ほど前に約300万円を投資して、ほぼ

フルスケルトンリノベーションをしているのです。その上、デザイン性や

機能性も高く、非のうちどころがないお部屋でした。当時で、築年数が

30年くらいでしたが、お部屋の中は新築そのもの。300万円投資をした

だけのことがあるお部屋でした。

では、なぜこのお部屋が決まらないのか・・・。

空室の原因として考えられることは、

①間取りのニーズが乖離している

②募集条件が乖離している(家賃・礼金など)

③認知度が低い

④案内方法が複雑

⑤外観に決定的なウィークポイントがある

以上のようなことが考えられます。

一つひとつみていくと、募集方法に問題があるのではないか、と

考えました。これだけのお部屋にしているのですが、オーナーさまは

今までと同じように、仲介会社さんに

“リノベーション物件”と募集条件を箇条書きにしたFAXを送っている

だけでした。これでは、このお部屋の良さは一切伝わりません。

まず、認知度を上げることと、仲介会社さんの営業ツールを整備する

ことが必要ではないかと思い、独自の物件資料を作成し、オーナーさまに

近隣の仲介会社さんに持って行ってもらうようにしました。

結果的に、それから約10日前後で入居が決まりました。

空室とは、必ずどこかに原因があります。その原因が明確になれば、

特に投資をする必要もなく入居を決めることができるのです。

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大阪府堺市北区東雲東町

1988年築

鉄筋コンクリート造

3階建て

2LDK(45㎡)

58,000円(共益費など別)

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の賃貸マンションで、今までに外装工事をしていないので、

建物診断をしてほしい、とのご相談を頂きました。空室もありましたので、

空室診断と建物診断を実施しました。結果的に、外壁のクラックや

共用部の劣化が著しく、入居募集にも影響を与えているほどでした。

ですので、外壁・屋根・共用部分の修繕工事をご提案いたしました。

また、物件的にも「補助金」を活用できる物件でしたので、補助金を

活用しての大規模修繕を行いました。

外壁などの大規模修繕も室内のリフォームと同じ考えの部分があります。

室内では、壁一面だけクロスの色を変えても、金額的には大きく差は

ありませんが、入ったときのインパクトは雲泥の差になります。

このように外壁についても、既存の状態と同じ色に塗り替えるのであれば、

一部分だけ色を変えたりして、印象を変えていく方が、建物の印象は

グッと上がります。ですので、提案時にはこのようなパースを作成して

ご提案をします。

無題

 

今回の場合は、オーナーさまの希望でもあり、派手な色はやめて、

ホワイトをアクセントにして、落ち着いた外観に仕上げました。

例えば、上記のパースのように、一部分だけ色を変えたとして、

工事費がどれだけ変わるかということです。正直な話、一切変わりません。

しかし、建物のイメージはガラっと変わります。

このように、大規模修繕をするだけでも、一工夫することが大切です。

ちなみに、ここでは450万円の工事費が必要となりましたが、そのうち

補助金が100万円おりて、実質350万円という実績となりました。

大阪府堺市中区深井沢町

2004年築

鉄筋コンクリート造

9階建て

1K(23㎡)

54,000円(共益費など別)

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の賃貸マンションで、空室が2室空いたので、変わったリフォームを

したいという要望でご相談いただきました。

そこで、あまりコストをかけず、他とは全く違うお部屋をご提案しました。

エリアや間取り的にも、このくらいの投資で家賃を上げることは難しい

ですが、家賃を下げずに短期で入居を決めるためには、とても効果的な

手法です。

結果的に、女性の単身者が入居しました。工事完了1日前に内覧に

来て、最終完了したものを確認した上で決められました。この部屋に決めた

理由を聞くと、一つは立地(駅徒歩1分)と部屋のインパクトとのことでした。

他にはこのような部屋はなく、休日にはよく友達を呼ぶことがあるので、

可愛い部屋が良かったとのことでした。

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大阪府堺市中区八田北町

2000年築

鉄筋コンクリート造

3階建て

3DK(60㎡)

65,000円(共益費など別)

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の賃貸マンションで、空室になって6ヶ月ほど入居が決まらない、という

ご相談を頂きました。そこで、弊社で独自の簡易市場調査を実施し、

空室の原因と対策を考えました。結果的には、間取りを2LDKにして

若い新婚(2人もしくは未就学の子供1人まで)をターゲットにした

デザインリノベーションをご提案しました。

初めてのリノベーション企画でかなり大胆なお部屋づくりをしました。

その結果、ターゲット通りの新婚で1歳の子供さんのいる夫婦で入居が

決まりました。その上、工事が完了する5日前にパースだけで申込み

を頂くことができました。

家賃は65,000円から68,000円に上げることができ、60万円の投資で

大きな効果を生むことができた事例になります。

お部屋を決めて頂いた理由は、

「ピンクで可愛く、他にこのようなお部屋はないから」

と、若奥様が最終的に決定したとのことでした。

駅からは15分以上離れているのに、その理由で決まるということです。

ここは、リノベーションとしてのバリューアップ工事は、60万円のうち

30万円ほどですので、家賃アップ分で利回りをみても、12%という

結果になりました。

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大阪府大阪市東住吉区杭全

1992年築

鉄筋コンクリート造

8階建て

3LDK(77㎡)

82,000円(共益費など別)

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の賃貸マンションで、1室部屋が空いたからリノベーションをして

ほしいとのご相談を頂きました。どうしても、和室2室の間取りが

長期的に考えたときに弱いことと、築年数を考えても2順目の

賃貸経営に向けて、建物の価値をバリューアップしたいという

思いがありました。オーナーさまのご要望もあり、基本的には

ほぼスケルトンにしてリノベーションをするご提案を致しました。

77㎡フルスケルトンでリノベーションして約280万円の投資に

なりました。投資額の約90%は現状と価値の変わらない部分での

工事ですので、「経費(一括損金)」としての扱いができ、所得税の

圧縮にもつながり、オーナーさまには喜んで頂きました。

結果的に、家賃が2万円アップして入居が決まりました。

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大阪府堺市北区百舌鳥西之町

1994年築

鉄筋コンクリート造

3階建て

3DK(55㎡)

65,000円(共益費など別)

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の賃貸マンションで、家賃が下がってきているので、

家賃を上げることを考えたいと前向きに考えておられ

ました。そこで、リノベーションを提案しました。

3LDKから2LDKにチェンジして、20代後半から30代半ばの

共働きの新婚さんをターゲットに決めました。

結果的に、リノベーションした部屋は工事竣工3日前に決まり、

オーナーさまの要望にあった家賃は7,000円アップ。

今回のご提案のポイントは・・・

①家賃アップできるリノベーション

②所得税対策としてのリノベーション

の2つです。

家賃を上げるためのリノベーションとして、どこにお金をかけるか、

ということが大切になります。お金をかければいくらでも良いものは

つくれるのですが、それでは費用対効果が合わないです。

今回のお部屋は退去後の状態が大変ひどい状態であったために、

原状回復工事に+αで付加価値を付ける工事を行いました。

工事費用は105万円(原状回復工事70万円/リノベーション工事35万円)

です。これで家賃が7,000円アップできますので、グレードアップ工事に

対する利回りは約24%です。

それと、築20年ということで償却資産(経費)が減少し、所得税があがって

いる状態でした。基本的には表層でリノベーションしていきますので、

工事費の95%は経費計上でき、一括損金で落とすことができます。

約100万円が当年度で償却できますので、所得税対策にもつながります。

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