【ゴミ出しトラブルへの正しい対応は？】

ゴミ出しには、さまざまなルールがあったり、生活時間帯が異なったりすることなどが、

ゴミ出しのルールを守らない・守ったつもりが守れていない入居者が出てくる原因です。

ゴミ出しルールを違反する入居者が出てくると、カラスや野良猫によるゴミの散乱、

悪臭の発生など衛生面でのトラブルに発展します。

そのため違反入居者が出た場合、迅速に対処する必要があるのです。

その１：ルール違反しているゴミ出しについて注意書きを行う

ゴミ出しで分別がされていない、ゴミ出しの曜日や時間帯が守られていないなど必要な注意を記載した貼り紙を、

マンション全体に知らせるように掲示板に掲載します。

入居者全員に知らせることで、きちんとルールを守っている人にも改めて気を引き締めてもらう意図もあります。

改善されない場合には、ルール違反の写真もあわせて掲載してみる。

ルールを守ったつもりが守れていない入居者は、

自分のゴミの出し方がルールに則れていないとわかるため、改善を行ってくれる可能性が高い。

その２：防犯カメラの設置で違反者の特定をすることを掲出

写真付きの注意書きをマンションの掲示板に掲示しても改善されない場合は、

ゴミ出しのルール違反を行っている入居者を特定する旨を張り紙などで警告します。

特定する具体的な方法としては、ゴミの開封、防犯カメラの設置などです。

行う対策について具体的な方法を記載しておくと、そこでゴミ出しルールの違反がなくなることもあります。

その３：ルール違反している入居者へ文書で通知

ルール違反がストップしない場合には、実際に違反者を突き止め、本人に文書で以下の内容を伝えます。

・ゴミ出しルールの徹底　・改善が見られない場合は契約解除

その４：改善が見込めなければ「契約解除・民事裁判」も

違反者本人へ文書で通知したうえで話し合っても解決しないケースもあります。

このような場合には、賃貸借契約の解除や民事裁判として訴えを起こす必要性も出てくるでしょう。

【クレームで多い水回りの悪臭対策】

季節によって増える水回りの悪臭クレーム

原因は、どこにあるのか事例をもとに確認してみましょう。

原因①部屋の気密性が上がっている

給気口は台風などではない限り開けておく換気扇を回すときは窓を開けるなど、

気密性が上がらないように注意する。

原因②排水トラップがずれている

左向きに回せば、外れる。右向きに回せば、設置できる。

ずれて浮いていないかを確認しましょう。

原因③封水はなくなっている

水を入れれば解決する。全く使わない水回りがあっても、定期的に水を流すようにする。

放置すると、害虫の発生に繋がってしまう。

原因④排水管のつまり

パイプユニッシュなどで配管洗浄を定期的に行う。

頻繁に使う場所であれば週1回くらいが目安となる。

【共用廊下が汚い！！】

【私物がいっぱい置かれている！！】

共用部の使い方で嫌でも目についてしまうのが共用廊下や階段です。

すぐには対処できないのが実は厄介なところ。

「今自分に直接迷惑がかかって困っている」というよりは、

「危険な気がする」「見ていて何となく不愉快」というレベルから発展していくことが多いからです。

〇そもそも、共用廊下に私物を置いてもいいの？

共用廊下に、私物を置く方がいらっしゃいます。

遭遇することが多いのは、子ども用のベビーカーやおもちゃ、キックボードや自転車など。

大人が使うものだと、レジャーに使う道具や、車や自転車関連の道具など。

傘立てや植木鉢などを置いている場合も。

共用廊下に私物を置いていいのかと言うと、答えはNOです。

消防法にも規定があるため、消防署の査察や消防用設備等点検の際に指摘されることがあります。

地震や火災が発生した際に避難の邪魔になったり、

火が燃え移って避難路がふさがれたりすることがないようにするためです。

〇安心安全快適な住環境は、みんなでつくるも

｢注意されないからもう少しくらい増えても大丈夫だろう｣と置く量も増えて

いくのが、この問題の悪化のメカニズムです。

私物の放置を注意したときに、｢今までもずっと置いていたのに今さら注意されるのはおかしい｣と言われたり、

｢あの人も私物を置いているのに私だけ注意されるのはずるい｣と反論されてしまったりすることなのです。

共用廊下や階段に私物を置かないのは、お住まいになる方全員の安全のためや、

住環境を守るためなので、ずるいという議論になると本当に困ってしまいます。

共用廊下は日常的に目に付きやすい部分なので、自分は普通に使っているつもりでも、

もしかしたら苦々しく思っている人がいるかもしれません。

お互いが節度をもって暮らすこと、そして、自分は良くても他人の迷惑になったり

不快に思われたりする可能性があるという視点をもつことが、共同住宅で気分良く暮らす秘訣だと思います。

そのためにも、入居者に掲示やポスティングで周知徹底するとともに、

大きく幅を取っており、迷惑になっているものに関しては、そのものに直接、

移動依頼の案内を添付するのが効果的です。

「今日もゴミ置き場がぐちゃぐちゃだ！」

「今日は水曜日！ごみの日じゃないぞ！」

ゴミ出しには、さまざまなルールがあったり、

生活時間帯が異なったりすることなどが、ゴミ出しのルールを守らない、

守ったつもりが守れていない入居者が出てくる原因です。

ゴミ出しルールを違反する入居者が出てくると、カラスや野良猫によるゴミの散乱、

悪臭の発生など衛生面でのトラブルに発展します。

そのため違反入居者が出た場合、迅速に対処する必要があるのです。

その１：ゴミ出しについて注意書きを行う

ゴミ出しで分別がされていない、ゴミ出しの曜日や時間帯が守られていないなど、

必要な注意を記載した貼り紙を、マンション全体に知らせるように掲示板に掲載します。

入居者全員に知らせることで、きちんとルールを守っている人にも、

改めて気を引き締めてもらう意図もあります。

改善されない場合には、ルール違反の写真もあわせて掲載してみる。

ルールを守ったつもりが守れていない入居者は、自分のゴミの出し方がルールに則れていないとわかるため、

改善を行ってくれる可能性が高い。

その２：防犯カメラの設置で違反者の特定をすることを掲出

写真付きの注意書きをマンションの掲示板に掲示しても改善されない場合はゴミ出しのルール違反を

行っている入居者を特定する旨を張り紙などで警告します。

特定する具体的な方法としては、ゴミの開封、防犯カメラの設置などです。

行う対策について具体的な方法を記載しておくと、そこでゴミ出しルールの違反がなくなることもあります。

その３：ルール違反している入居者へ文書で通知

ルール違反がストップしない場合には、実際に違反者を突き止め、

本人に文書で以下の内容を伝えます。

・ゴミ出しルールの徹底

・改善が見られない場合は契約解除

その４：改善が見込めなければ「契約解除・民事裁判」も

違反者本人へ文書で通知したうえで話し合っても解決しないケースもあります。

賃貸借契約の解除や民事裁判として訴えを起こす必要になってくる可能性もある。

「ごみ置き場の汚れは入居付けに影響する！！」

おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログで、一度住まれたら退去されない部屋作りやサービスにすることが、最大の空室対策になるとお伝えいたしました。
一度住まれたら退去されないようにする取り組みは、前回ご紹介したもの以外にもございますので、本日ご紹介していきます！！

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１．更新料の減額
２．退去させないための努力とは
３．まとめ
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１．更新料の減額

更新料を減額することは、長く入居した頂くための最終手段です。
なぜなら、更新をきっかけに引っ越しを検討される方は多くいるからです。
ある事例をご紹介させて頂きますと、
とある入居者さんから退去したいと連絡があり、理由をお聞きすると、きっかけが更新にあることが分かりました。
更新料のことを考えると、いっそのこと引っ越ししてしまおうと考えられたというのです。
ちなみに、その入居者さんは家賃の支払いもちゃんとしている方だったので、更新料を値引きするとお伝えした結果、今でもそのマンションに住まわれているそうです。
もちろん、値引きしない方が得だったのかもしれませんが、オーナー様から見ると、入居の入れ替えのための修繕や空室の機会損失よりも、更新料を値引いたり、更新料なしにした方が収支的には有利になることもあるでしょう。
ただ、完全に更新料なしにして長期入居されてしまうと、収支的にどちらがいいのかという判断は難しくなります。
収支の計算は必ずしたうえで、最終的な決断をするようにして下さい！

今後は供給過剰を背景に、今よりも敷金・礼金が減ってくる可能性はあるでしょう。
敷金と礼金が少なくなるということは、引っ越しをするためのハードルが下がることを意味しています。
つまり、部屋を移りやすくなる環境に、今後はなっていくというわけです。
ちょっとしたきっかけや、ちょっとした不満があれば、入居者は出ていってしまうことでしょう。

退去の後に待っているのは、修繕費や広告料などの出費に機会損失と出ていくお金ばかりです。
賃貸マンション経営をめぐる状況の変化を考えても、今後のオーナー様の仕事は住環境を整え、入居者にとって居心地のよい物件にすることで、入居者満足度を上げていくことが必要になるでしょう。

２．退去させないための努力とは

入居者満足度を上げて長く住んでもらうためには、掃除など日々の努力が必要だと前回お伝えしています。
しかし、はっきり言って、この取り組みは効果が見えづらいもので違いありません。
退去される方の理由として、全体の8割ほどは転勤や就職による引っ越しなので、この部分はどうしようもありません。
ただ、残りの2割は「賃料が高い」「立地が不満」「設備が不満」など、物件に対する不満が理由となっています。
私たちは、この2割の物件に何らかの不満があって出ていく人たちに、住み続けてもらうことが大切だと思っています。
この方たちに長く住んでもらうためにも、不満点を除くように努力し、入居者満足度を上げていくのです。

３．まとめ

賃貸マンション経営はサービス業と一緒です。
内見者さんや入居者さんの視線で考えることが必要ではないでしょうか。
オーナー様の賃貸マンションは、ゴミが落ちていませんか？
エントランスや廊下の照明が切れていませんか？
どのような物件にオーナー様ご自身が住みたいと思うのかという視点で賃貸マンション経営を考えていきましょう。
もちろん、お金はかけられるのであればかけた方がいいですが、かけなくても出来ることはたくさんあります。
小さなことでも少しずつ変化をさせていくことで、建物のグレードも上がり、入居期間も長くなっていくことでしょう。
オーナー様も入居者さんの視線で、できることからコツコツやっていくことをオススメしています！！

みなさま、こんにちは！サムズアップの小西です。
前回のブログでは、一度入ってもらった入居者さんが出ていかないようにするための対策が、一番の空室対策になることをお伝えしました。
ポイント制度にすることや、常に入居者さんの目線に立ったマンション経営をすることをオススメさせて頂きましたが、
今回も前回に引き続き、一度入居されたら出ていかれないテナントリテンションについてご紹介していきます！！！

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１．情報収集が大切
２．満室だからこそ行うべきこと
①清掃
②退室時のリサーチ
③不具合、クレームへの迅速な対応
３．まとめ

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１．情報収集が大切

賃貸マンション経営は、満室の時にどんな対策をするのかが重要だと言われています。
しかし、満室になると気が抜けて何もしなくなってしまうオーナー様が多いことも事実です。
満室だからこそ、退去されないように努力をすることが大切ですし、次の空室に備えておくことも大切です。
そして、そのために最も重要なのは、常に最新の情報を入手しておくことです。
家具付きで貸すのか、カラーコディネートを工夫したリノベーションをするのか、などなど。
空室が出ても、すぐに次の入居者さんに入ってもらうための対策を検討しておくとよいでしょう。

そして、最善の対策を実施するためにオーナー様の物件の短所や入居者さんから頂いたクレームなど、気が付いたことをメモに残しておくことをオススメします。
短所やクレームを改善することで、より入居者さんに満足してもらうことができるからです。
この改善や対策を繰り返していれば、すぐに次の入居者さんを見つけることも可能ですし、今住まれている入居者さんの満足度を高めることにも一役買ってくれます。
最新の情報を集めることで、オーナー様の賃貸マンション経営における悩み事を解決する対策は必ず見つかることでしょう。
それが見つかったのなら、さっそく実践して、空室が出てもすぐに次の入居者さんに入って頂けるように工夫していきましょう！！

２．満室だからこそ行うべきこと

満室だからこそ、気を抜かないで、より入居者さんに満足してもらえる取り組みをしていくことが大切だと伝えさせて頂いています。
では、何をすれば入居者さんの満足度は高まるのでしょうか。
具体的にご紹介していきます！！

①清掃
こちらは空室対策にも共通することですが、掃除をしてた建物を維持することは非常に大切です。
入居者さんにとって、汚いマンションよりも綺麗なマンションの方が住み心地は良いに決まっています。
オーナー様自身、チラシやゴミで散らかっている賃貸マンションに住みたいと思われるでしょうか。
きっと、そんな物件には住みたくないと思われるに違いないと思います。
もちろん、周辺の物件と比較して、家賃がかなり安いのならば納得してもらえることでしょうが、相場と同じくらいの家賃を払っていると良い気分にはなられないでしょう。

また、きれいに掃除や整頓されている物件とゴミが散らかっている物件とでは、防犯の面から見ても差があります。
きれいに掃除されている物件は、泥棒や空き巣の被害が少ないのに対して、ゴミで散らかっていたり、見た目の汚い物件は泥棒や空き巣の被害が多いようです。
つまり、入居者さんに安心して住んでもらうためにも、掃除は大切だということです。
エントランスや共用廊下にはチラシやゴミなどが落ちていないのが当たり前というくらいに、こまめに掃除をされることをオススメします。
もちろん、そんな時間がないというオーナー様は管理会社に依頼してくださって構いません。
しかし、私たちはオーナー様ご自身で掃除されることをオススメしています。
それは、掃除をしている中で、入居者さんと会う機会が増えるからです。
そして、顔を合わせたときに、挨拶と一緒に「住まれていて不都合はないですか？」などと声をかけて、
クレームになる前に、不満や要望に対処することが可能になります。
この迅速な対応が入居者さん満足につながるというわけです。

②退室時のリサーチ
オーナー様ご自身が客観的にマンションを見ることももちろん大切ですが、一番参考になるのは住んでいる方や内見された方の意見です。
なので、退室されることが決まれば、必ず退室される理由や原因を聞いて、周辺環境や物件、お部屋についてリサーチされてみてください。
リサーチは、退室の連絡があった時と、退室の立ち合いのときと2回お聞きされると良いでしょう。
2回尋ねるのは、正直に言ってくれない方がいるからです。
退室の連絡の時には何も言わなかったという方も、立ち合い時は最後のチャンスとなりますので、本音を言ってくれやすくなります。

そして、退室の原因が、物件やお部屋、家賃にある場合ももちろんあります。
これらの意見はオーナー様にとって少し厳しいものではありますが、貴重な意見としてお聞きください。
リサーチを通じて、物件の弱点が分かったら改善をし、少しでもよい環境にしていきましょう！
こうした小さな努力が、今現在、住んでくれている方の満足度を上げたり、今後の空室対策に役立っていきます。

③不具合、クレームへの迅速な対応
エアコンや給湯器、水まわりなどの故障やクレームは突然発生します。
そのときは、出来る限り素早い対応をして、入居者に安心感を与えるよう努めてください。
例えば、設備が故障して取り替えなくてはいけないときに、在庫がなく、どうしても取り寄せるのに時間がかかることもあるでしょう。
ですが、そんなときにも、
「〇〇日に届くと連絡があったので、届き次第すぐに取り替えます」と連絡しておけば、入居者さんも納得してくれます。
だらだらと対応したり、細かな連絡をしなかったりすると、入居者さんの不満が大きくなって、
それが溜まってくると退室の原因となることもあるので、充分に注意なさってください。

３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
本日ご紹介させて頂いたのは、誰にでもできる簡単なことです。
むしろ、すでに実施されているという方の方が多いのではないでしょうか。
何か斬新な企画などがあれば、より入居者さんに満足して頂けることはもちろんですが、
入居者さんの満足度を高めるために特別難しいことはしなくてもいいのです。
毎日帰ってくる場所だからこそ、毎日を気持ちよく過ごすことができればいいのです。
斬新な企画などで入居者さんに満足して頂くためには、まずはこれらの土台をしっかりと固めておきましょう
次回も一度住んだら退去されない賃貸マンションづくりについて、ご紹介していきます！！

みなさん、こんにちは！サムズアップの小西です。
最近の賃貸マンション経営では「空室対策！」「リノベーション」という言葉をよく聞くようになりましたが、私はもう一つとても大切なことがあると考えています。
それは、「テナントリテンション＝一度住んでもらったら出さない」ということです。
確かに、空室を埋めるノウハウやアイデア、人脈は最低限必要だと思いますが、そもそも空室が出なければこのような心配をする必要はありません。
そこで本日は、一度住んでもらったら退去されないマンション経営についてお話していきます！！

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１．テナントリテンションとは入居者さんに満足してもらうこと
２．テナントリテンションを高めるためにできること
３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう！
まとめ

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１．テナントリテンションを高めるためにできること

テナントリテンションを高めるためにできることはなんでしょうか。
「家賃を下げること」
「リノベーションをすること」
など思い浮かべた方が多いのではないでしょうか。
しかし、これらの対策は一時的なもので本当の意味でテナントリテンションが高くなったとは言えません。
家賃を下げても、リノベーションをしても、入居者さんに選んでもらいやすくはなりますが、ずっと住んでもらえるわけではないので。

「このマンションから出たくない」
「ここでしかこのような暮らしはできない」
「友達にも勧めたい！」というような声を集めることができたときがテナントリテンションが高くなっているときです。
入居者さんにこんなことを言われる賃貸マンションは、長期入居を可能にし、空室で頭を悩ませることもなくなります。

２．テナントリテンションを高めるためにできること

では、具体的にどんなことをしていけばいいのかと疑問に思われたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
ですので、堺市北区に賃貸マンションをお持ちのオーナー様の事例でご紹介していきます。

このオーナー様の賃貸マンションに住まれていた入居者さんが、転勤のため引っ越しをすることになったときのエピソードです。
退去されるときに、入居者さんがオーナー様に、
「オーナーさん、本当はこのマンションから離れたくないのですが、仕事の都合ですので、引っ越すしかありませんでした・・・。
また、こちらに戻ってきたときには必ずオーナーさんのマンションに住ませてください！」
と、泣きながら言われたそうです。
ここまで言って頂ける賃貸マンション経営をしていれば、テナントリテンションは非常に高いといっていいかと思います。

では、このオーナー様が実施されていたことをご紹介しましょう。

①エントランスに季節の飾り物
②共用水洗の開放（洗車や水遊び）
③空きスペースに砂場
④お歳暮、バースデーカード
⑤所有している畑で芋掘り体験（季節限定）

この賃貸マンションはファミリー向けだったため、この取り組みはより効果があったことと思います。
このような工夫とアイデアを実施するだけで、入居者さんから嬉しい声をもらうことができています。
入居者さんが退去することを予測することは難しいですし、実際に連絡があるまで分からないことです。
なので、日ごろからのこれらの声を集めておくことが大切になってきます。

３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう

あるオーナー様の事例をご紹介しましたが、ここまで時間も手間もかけられないと思われたオーナー様もいらっしゃったのではないでしょうか。
そんな方にオススメなのは、満足度を高める仕組みを作ることです。
例えば、ポイント制を導入したりします。
具体的にご紹介させて頂きますと、

＜ポイント還元内容＞
①１ポイント・・・家賃○○％還元（１ヶ月）
②２ポイント・・・ウォシュレット取り付け、家賃○○％還元
③３ポイント・・・家賃○○％還元
④４ポイント・・・家賃○○％還元
⑤５ポイント・・・畳表替え
というカタチで、優良に長く住んで頂ければ頂くほど還元される仕組みを作ります。

＜ポイント獲得方法＞
①１年間滞納なく、近隣トラブルなくご入居頂いた場合・・・１ポイント
②入居者を紹介して頂いた場合・・・３ポイント
③１年間建物の定期点検の代行・・・１ポイント
など、優良な入居者さんにはポイントが溜まっていく仕組みを作ります。

こうすることで、入居者さん自身もポイントを集めるために、日々生活されることになるので、賃貸マンション経営に大きな問題が生まれることはなくなります。

まとめ

いかがだったでしょうか。
賃貸マンションに入退去があって当たり前だとお考えのオーナー様は多いですし、退去が出ない仕組みを作るなんて無理だと思われるかもしれません。
しかし、退去されないように努力をすることはできます。
例えば、毎年のように入居者さんが入れ替わってしまうと、退去するたびに家賃は下がっていくことでしょう。
しかし、退去の出ないような仕組みを作られていると、たとえ築20年になっても新築の時と同じ家賃収入を得ることができるわけです。
なので、テナントリテンションを高めることでオーナー様の賃貸マンション経営は上手くいくというわけです。
ポイント制などご興味持たれたかたは、お気軽にお問合せください！！

皆さま、こんにちは！サムズアップの小西です。
先週のブログでは、デザインやカラーコーディネートを意識してリノベーションをしていきましょうというお話をさせて頂いたかと思います。
しかし、リノベーションをするとなったときに、オーナー様が一番気になられるのはどれくらい金額が掛かるのかと言うことではないでしょうか。
まだ返済が残っている中で借り入れをしたくないとお考えのオーナー様も沢山いらっしゃることかと思います。
そこで本日は、リノベーションをするときは、修繕費として計上した方がいい理由をお伝えしていきます！！！

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１．「資本的支出」と「修繕費」
２．減価償却ではなく、単年度償却にする
３．まとめ

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１．「資本的支出」と「修繕費」

リノベーションと言っても、その経費は「資本的支出」と「修繕費」に分けることが出来ます。
資本的支出とは、資産の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させたりするための支出のことです。
これは従来よりもバリューアップしたり、性能をアップさせることに繋がる修繕工事が該当しています。
たとえば、畳の部屋をフローリングに替えたり、３ＤＫを２ＬＤＫに替えることなどが上げられます。

また、修繕費とは今までと同様に使用するための支出で、設備の修理や交換、維持管理などの工事が該当します。
性能アップが目的ではなく、あくまでも原状回復が目的の支出となっています。
たとえば、経年劣化したクロスを貼り替えることや傷ついた建具を交換することが上げられます。

２．減価償却ではなく、単年度償却にする

「資本的支出」は、減価償却をしなくてはならなくなります。
原価償却とは、ご存知の方も多くいらっしゃるかと思いますが、買ったときに一度に経費計上しないで、毎年少しずつ費用配分していくという考え方です。
たとえば、給排水設備、ガス設備などの償却期間は１５年とされていて、かかった工事代金を１５で割り、その分だけを毎年、経費として計上していくわけです。

一方、修繕費となれば、単年度償却をすることができるようになります。
たとえば、「いい条件ならば物件を売りたい」とお考えのオーナー様がいらっしゃいました。
できるだけ物件を高く売るために、リノベーションもして物件価値を高めたいとお考えになられていました。
しかし、いつ売却のチャンスが生まれるは分かりません。
半年後かもしれませんし、５年後かもしれません。
にもかかわらず、設備の償却を１５年もかけて行うと考えると、かけた費用の全額を経費化できないうちに手放すことになるかもしれませんよね。
また、投資した分はできるだけ早く回収したいというのがオーナー様の本音かと思います。
ならば、向こう何年もかけて償却するよりも、単年度で一括償却して、節税効果の先取りをしませんかというご提案をさせて頂きました。

加えて、何より単年度償却を選んだほうが、その年の手残りだけでなく、翌年の手残りも確実に増やすことができます。
それは、翌年に支払う所得税や住民税などの税金額も減るからです。
建物は放っておいても、手入れしていても、いずれ老朽化していきます。
それなれば、設備の入れ替えなど、減価償却しなければならない工事は確実に増えることでしょう。
なので、室内のリノベーションをするときには、できるだけ単年度償却できるようにとご提案をさせて頂きました。

このオーナー様には、この手残りの増えるリノベーションを気に入って頂き、売却することなく、今でも退去が出る度に単年度償却できるリノベーション工事をして頂いております。

 
３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかるから・・・と諦めている方は多いことかと思います。
しかし、節税効果を狙ったリノベーションをすることで、手残りを増やすことも出来るようになるのです。
リノベーションや外壁工事をお金がかかるから・・・とマイナスに考えてしまうのか。
それとも、将来の収入を増やすための投資と考えるのか。
この考え方の違いが、お金を残すオーナーになるのか、資金繰りに苦しむオーナーになるのかの違いであり、ポイントです。

目先のことを考えるのか、それとも、将来を見越してのことを考えるのか。
これからの賃貸マンション経営において、この視点は必要不可欠です！！
今後が不安だというオーナー様がいらっしゃれば、ぜひお声かけ下さい！！

みなさま、こんにちは！サムズアップの小西です。
前回のブログでは、リノベーションを築年数という視点から考えました。
建物の傷み方なども全然違っているので、マンションの状態を見たリノベーションをすることが最小のコストで最大の効果を出すためには必要だったというわけですね。
では、リノベーションに対する考え方は分かったけど、具体的にどうすればいいの？と疑問を感じられたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
そこで、本日はデザインやカラーコーディネートについて、お話していきたいと思います！！！

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１．デザイン・カラーコーディネートのポイント
２．アクセントクロスを使うことのメリット
３．まとめ

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１．デザイン・カラーコーディネートのポイント

部屋の内装工事よりも、内見者がまず目にする外壁の工事が優先だと考えておられるオーナー様もいらっしゃるかと思います。
そんな方は少し勘違いをされているかもしれません。
優先順位の第一は「部屋」で、外壁やエントランスなどはその次で大丈夫なのです。
入居者が住むのは、エントランスではなく、お部屋です。
そこに付加価値を与えることが、入居者さんに満足してもらうためには、最も合理的なやり方ではないでしょうか。
そこで、お部屋のリノベーションをするときのポイントをご紹介していきます！！

①基本は見えている部分だけを変える
基本的にリノベーションするのは、壁や床、天井、建具など見えるところだけで十分です。

②設備は汚れていたらきれいにする
キッチンや浴室はシンプルに考えて、汚かったらきれいにしましょう。
キッチンなどは古くなって油汚れや変色が目立つ場合、新しい設備に取り替えたくなりますが、基本的には壊れていない限り現状のままで問題ありません。

③シートを貼って「化粧直し」をする
古い設備はそのままでいいと言わせて頂きましたが、キッチンの扉板や浴室の壁にはシートを貼って、変色をカバーしたり、デザイン性を強調することをオススメしています。

以上の3点は、特にご注意頂きたいポイントです。
入居者や内見者のことを考えると、設備も取り替えたほうがいいのかなと思いがちですが、演出次第では新品同様に見せることもできます。
デザイナーズマンションの内装など、参考にしてみてはいかがでしょうか！？

２．アクセントクロスを使うことのメリット

アクセントクロスとは、壁の一面だけにアクセントカラーを使用したもののことを言います。
最近では、このアクセントクロスを採用して、ライバル物件との差別化を図る部屋が増えてきました。
しかし、多くのオーナー様が、どんな色を選んで、部屋のどの面に貼ったらいいのかと悩まれています。

あまりオススメしないのは、狭い部屋に濃い色、暗い色のアクセントクロスを使うことです。
淡い色は膨張して見せる作用があるので、狭い部屋にはオススメできるのですが、濃い色、暗い色は小さく引き締めてみせる効果があるので、狭い部屋をより狭く見せてしまいます。
ダークな色は一見かっこよく、取り入れたいと思われがちな色ではありますが、狭い部屋の場合は逆効果になる可能性があるのです。
また、柄の入ったアクセントクロスを使う場合も注意してください。
かえって部屋や柄の魅力を半減させてしまう場合があります。

そして、アクセントクロスを採用する場合に意識して頂きたいのは、「２間」以上で使うことです。
１間は畳１帖の縦の長さのことで、だいたい180㎝くらいです。
たとえば、６畳であれば２間ある壁側に使い、８畳以上であればどこの面に貼っても圧迫感はないでしょう。
といいますのも、通常の４畳半は＝１間半×１間半、６畳＝２間×１間半、８畳＝２間×２間だからです。
では、２間に達していない４畳半の場合はどうすればいいのかというと、濃い色や暗い色を避けて、明るく淡い色をお選びください。

また、アクセントクロスのほかにドアやクローゼットにカラーのシートを貼る場合は、ケースバイケースで考えていきましょう。
インテリアカラーの配色は無限にあるので、手っ取り早い方法は、いいなと思ったカラーコーディネートをそのまま真似することです。
ただし、広さによるルールがありますから、出来れば同じような間取りの部屋を参考にしてくださいね！！

 
３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
複数の部屋をリノベーションされたときは、一部屋ずつ違ったデザインやカラーコディネートをされるようオススメしています。
それは、内見者にいくつもの選択肢を見せて、選んでもらうワクワク感を提供したいからです。
成約率を上げるためには、内見数を増やすことと、内見にかける時間を長くすることが大切なポイントになります。
一部屋ずつ違うデザインとカラーコーディネートにすることで、オーナー様のマンションへの内見数を増やすことも、滞在して頂く時間を延ばすこともできます。
色やデザインの好みは人によって様々ですから、複数のカラーバリエーションを用意しておくことで、興味をもってもらえる確率が高くなるわけです。
なので、複数の空室をお持ちのオーナー様は、従来通りの原状回復工事で同じ部屋に修復するのではなく、それぞれ違ったデザインやカラーコーディネートにされることをオススメしています！
サムズアップでは、たくさんの種類のデザインやカラーコーディネートをご紹介できますので、ご興味を持たれたオーナー様はお気軽にご連絡ください！！

みなさま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、手残りが増える賃貸マンションのリノベーションについて、ご紹介いたしました。
その中で、表層リノベーションという考え方をご紹介しましたが、すべての物件で表層リノベーションが効果的というわけではありません。
築浅のマンションと築古のマンションでは、リノベーションする場所も違えば、考え方が違ったりします。
本日のブログでは、築年数からリノベーションというものを考えていこうと思います！！

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１．築10年で考えるプチリノベーション
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション
４．まとめ

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１．築10年で考えるプチリノベーション

築10年から15年未満の物件であれば、「プチリノベーション」をオススメしています。
プチリノベーションでは、壁や床など目につくところだけをリノベーションします。
このプチリノベーションは、原状回復との組み合わせで行うと効果的でしょう。
例えば、部屋の壁の一面だけを、色味や模様のあるクロスにして、床には塩ビタイルを貼るのです。
また、「イケア」などで扱っているようなデザイン性のある家具を置いてみたりするのも良いでしょう。
つまり、通常の原状回復工事のときに、何点かだけポイントを決めるということです。

ただし、残念なことにプチリノベーションだけで、すぐに入居が決まったという事例は少ないのが現状です。
そこで、プチリノベーションに加えて、募集条件や家賃の見直しをすることをご提案しています。
ここで注意して頂きたいことは、むやみに家賃を下げたりしないということです。

まずはオーナー様の賃貸マンションのある地域の家賃相場を調べてみましょう。
最近では、新築物件の方が築10年の中古物件よりも安いということが多々起こっています。
中古物件が新築物件よりも、家賃が高いとすれば、みなさまはどちらの物件に住みたいと思いますか？
条件の見直しや家賃の見直しをして頂きたいのは、こういって理由があるからなのです。
もし、家賃を下げずに入居付けしたいという場合は、ライバル物件よりも魅力的なサービスや設備をつけるようにしましょう！
例えば、家電をプレゼントしたり、仲介手数料を半額にする値引サービスなどをオススメさせて頂いております。

 
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション

築15年を越えてくると、プチリノベーションではなく表層リノベーションをオススメしております。
壁、床、天井、建具などは、できるだけ現状のまま活かして、「貼る・塗る」というリノベーションスタイルです。
築年数の経過している物件はフローリングに傷がついていたり、色あせていたりしています。
なので、傷んだ床は交換したり、耐久性に優れている塩ビタイルを貼ります。

「貼る・塗る」というリノベーション手法ももちろん大切ではありますが、それ以上にデザインとカラーコーディネートには気をつかいましょう。
このように話させて頂くと、どんなデザインにすればいいのかと悩まれるオーナー様も多くいらっしゃいます。
しかし、必要なのは「オーナー様の好みの部屋」ではなく、「入居者が好む部屋」です。
私たちは、年に2回、20代～40代の男女に、どんな部屋が好みなのかを調査していて、各世代に好まれる部屋作りをさせて頂いております。
そのためにも、オーナー様の賃貸マンションの周辺には、どの世代のかたが住まわれているのかを知ることが必要になります。
これまでのブログでも何回も市場を知ることが大切ですと、お伝えさせて頂いていたのは、こういった背景があるからなのです。

お伝えさせて頂きたいことを簡単に言わせて頂くと、「万人受けする部屋」にはしないということです。
10人が10人「良い」という部屋を目指してしまうと、結果的に、平凡で無難な部屋になってしまいやすいです。
万人に好かれる物件にしないことで、立地や家賃の競争から抜け出すことができるのです。

と、ここまで部屋作りに対する考え方をご紹介させて頂きました。
ここからは、実際にどんなリノベーションをするのかをお伝えしていきます。
入居がなかなか決まらない理由として、「駅から遠いから」「バストイレが一緒だから」など、マイナスポイントが挙げられていることが多いです。
しかし、使い勝手の良さや駅からの距離が原因で入居が決まっていないわけではありません。
その証拠に、オーナー様の隣の賃貸マンションは満室のままということは、よくあることかと思いますし、既存の入居者も駅から遠くとも住んでくれているわけです。
つまり、オーナー様の賃貸マンションにある設備でもいいという人たちをターゲットにしていきましょう。

例えば、「3点ユニット」のリノベーションをされるオーナー様がいたとしましょう。
風呂とトイレを分ける工事をするには、約50万円のコストがかかります。
オーナー様としては、50万のコストを改修したいので、家賃を上げたいですよね。
ですが、今どき、風呂トイレが別だからといって、家賃を上げることってできませんよね。
どちらかと言えば、ようやく土俵に乗った感じかもしれません。
それなのに、家賃を上げるから、入居者が決まらないという悪循環に陥ってしまいます。
極端な話、古臭い間取りでも3点ユニットでも構いません。
古くても綺麗にして、魅力的な化粧直しの工事を施せばいいのです。

 
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション

マンションでも木造アパートでも、築25年を経過すると、室内の設備に古臭さが残ってきます。
そんな築年数の古い物件には、アンティーク調の部屋に仕上げる「レトロリノベーション」をオススメさせて頂いています。
この工事は、塗装を中心としたものを行います。
例えば、壁や設備にペンキで塗装を施して、わざと荒い状態のままにしておき、古くて落ち着いた雰囲気を出すのです。
設備などは特に不具合がなければ、古いものをそのまま使って、低コストに収めるようにします。

例えば、３DKの築35年のマンションを新築同様にリフォームしようとすれば、設備の交換も含めて、1部屋300～400万円程度かかります。
さらに、キッチンや水回りの取替工事をするなら、原状回復ではなくバリューアップ工事となってしまい、修繕費としてではなく減価償却費として焼却していくことになります。
そんな広くて、古い費用がかさみそうな部屋こそ、レトロリノベーションが効果を発揮してくれます。
イメージとしては、アメリカのブルックリンスタイルの部屋作りでしょうか。
ご興味を持たれた方は、一度検索してみてください！！

さて、具体的なお部屋作りについてお話していきます。
例えば、３DKのマンションの場合、部屋を区切る内装壁や天井を取り払って、コンクリートがむき出しのスケルトン状態にします。
そのまま残すのは、キッチンと風呂、トイレ、床だけです。
レトロリノベーションでは、「貼る」ことはせずに、「塗る」作業だけで仕上げていきます。
その理由としては、「貼る」より「塗る」法が低コストだからです。
なので、かかる費用としては、解体と塗装がメインになります。
ほぼすべてを解体して間仕切りも取り払っているので、部屋は大きなワンルームになります。
最近では、DIYブームということもあり、入居者自らが部屋を作れるということに魅力を感じる入居者もいます。
あえて何もしないでおいておき、「自分好みの部屋を作れる！」というキャッチコピーを掲げて、そのままワンルームとして貸し出すのも効果的かと思います。

４．まとめ

いかがだったでしょうか。
リノベーションと一言で言っても、築年数や建て方によって変えた方がいいと分かって頂けたかと思います。
今回は、物件の特長を活かしてリノベーションをするということをご紹介しましたが、何より大切にすべきことは入居者に好まれる部屋を作るということです。
オーナー様の賃貸マンションの特徴や状況と、入居者が求めるニーズを合わせて考えた結果が、本日お話させて頂いたことにです。
ただし、注意して頂きたいのは、築年数〇〇年だから、このリノベーションなんだ！ということではないことです。
物件の状態によっては、たとえ築20年であってもプチリノベーションをした方が効果的な場合もあります。
ご自身の物件の状態にあったリノベーションをご希望されるオーナー様がいらっしゃれば、サムズアップまでお気軽にお問合せください！