おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログで、一度住まれたら退去されない部屋作りやサービスにすることが、最大の空室対策になるとお伝えいたしました。
一度住まれたら退去されないようにする取り組みは、前回ご紹介したもの以外にもございますので、本日ご紹介していきます！！

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１．更新料の減額
２．退去させないための努力とは
３．まとめ
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１．更新料の減額

更新料を減額することは、長く入居した頂くための最終手段です。
なぜなら、更新をきっかけに引っ越しを検討される方は多くいるからです。
ある事例をご紹介させて頂きますと、
とある入居者さんから退去したいと連絡があり、理由をお聞きすると、きっかけが更新にあることが分かりました。
更新料のことを考えると、いっそのこと引っ越ししてしまおうと考えられたというのです。
ちなみに、その入居者さんは家賃の支払いもちゃんとしている方だったので、更新料を値引きするとお伝えした結果、今でもそのマンションに住まわれているそうです。
もちろん、値引きしない方が得だったのかもしれませんが、オーナー様から見ると、入居の入れ替えのための修繕や空室の機会損失よりも、更新料を値引いたり、更新料なしにした方が収支的には有利になることもあるでしょう。
ただ、完全に更新料なしにして長期入居されてしまうと、収支的にどちらがいいのかという判断は難しくなります。
収支の計算は必ずしたうえで、最終的な決断をするようにして下さい！

今後は供給過剰を背景に、今よりも敷金・礼金が減ってくる可能性はあるでしょう。
敷金と礼金が少なくなるということは、引っ越しをするためのハードルが下がることを意味しています。
つまり、部屋を移りやすくなる環境に、今後はなっていくというわけです。
ちょっとしたきっかけや、ちょっとした不満があれば、入居者は出ていってしまうことでしょう。

退去の後に待っているのは、修繕費や広告料などの出費に機会損失と出ていくお金ばかりです。
賃貸マンション経営をめぐる状況の変化を考えても、今後のオーナー様の仕事は住環境を整え、入居者にとって居心地のよい物件にすることで、入居者満足度を上げていくことが必要になるでしょう。

２．退去させないための努力とは

入居者満足度を上げて長く住んでもらうためには、掃除など日々の努力が必要だと前回お伝えしています。
しかし、はっきり言って、この取り組みは効果が見えづらいもので違いありません。
退去される方の理由として、全体の8割ほどは転勤や就職による引っ越しなので、この部分はどうしようもありません。
ただ、残りの2割は「賃料が高い」「立地が不満」「設備が不満」など、物件に対する不満が理由となっています。
私たちは、この2割の物件に何らかの不満があって出ていく人たちに、住み続けてもらうことが大切だと思っています。
この方たちに長く住んでもらうためにも、不満点を除くように努力し、入居者満足度を上げていくのです。

３．まとめ

賃貸マンション経営はサービス業と一緒です。
内見者さんや入居者さんの視線で考えることが必要ではないでしょうか。
オーナー様の賃貸マンションは、ゴミが落ちていませんか？
エントランスや廊下の照明が切れていませんか？
どのような物件にオーナー様ご自身が住みたいと思うのかという視点で賃貸マンション経営を考えていきましょう。
もちろん、お金はかけられるのであればかけた方がいいですが、かけなくても出来ることはたくさんあります。
小さなことでも少しずつ変化をさせていくことで、建物のグレードも上がり、入居期間も長くなっていくことでしょう。
オーナー様も入居者さんの視線で、できることからコツコツやっていくことをオススメしています！！

みなさま、こんにちは！サムズアップの小西です。
前回のブログでは、一度入ってもらった入居者さんが出ていかないようにするための対策が、一番の空室対策になることをお伝えしました。
ポイント制度にすることや、常に入居者さんの目線に立ったマンション経営をすることをオススメさせて頂きましたが、
今回も前回に引き続き、一度入居されたら出ていかれないテナントリテンションについてご紹介していきます！！！

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１．情報収集が大切
２．満室だからこそ行うべきこと
①清掃
②退室時のリサーチ
③不具合、クレームへの迅速な対応
３．まとめ

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１．情報収集が大切

賃貸マンション経営は、満室の時にどんな対策をするのかが重要だと言われています。
しかし、満室になると気が抜けて何もしなくなってしまうオーナー様が多いことも事実です。
満室だからこそ、退去されないように努力をすることが大切ですし、次の空室に備えておくことも大切です。
そして、そのために最も重要なのは、常に最新の情報を入手しておくことです。
家具付きで貸すのか、カラーコディネートを工夫したリノベーションをするのか、などなど。
空室が出ても、すぐに次の入居者さんに入ってもらうための対策を検討しておくとよいでしょう。

そして、最善の対策を実施するためにオーナー様の物件の短所や入居者さんから頂いたクレームなど、気が付いたことをメモに残しておくことをオススメします。
短所やクレームを改善することで、より入居者さんに満足してもらうことができるからです。
この改善や対策を繰り返していれば、すぐに次の入居者さんを見つけることも可能ですし、今住まれている入居者さんの満足度を高めることにも一役買ってくれます。
最新の情報を集めることで、オーナー様の賃貸マンション経営における悩み事を解決する対策は必ず見つかることでしょう。
それが見つかったのなら、さっそく実践して、空室が出てもすぐに次の入居者さんに入って頂けるように工夫していきましょう！！

２．満室だからこそ行うべきこと

満室だからこそ、気を抜かないで、より入居者さんに満足してもらえる取り組みをしていくことが大切だと伝えさせて頂いています。
では、何をすれば入居者さんの満足度は高まるのでしょうか。
具体的にご紹介していきます！！

①清掃
こちらは空室対策にも共通することですが、掃除をしてた建物を維持することは非常に大切です。
入居者さんにとって、汚いマンションよりも綺麗なマンションの方が住み心地は良いに決まっています。
オーナー様自身、チラシやゴミで散らかっている賃貸マンションに住みたいと思われるでしょうか。
きっと、そんな物件には住みたくないと思われるに違いないと思います。
もちろん、周辺の物件と比較して、家賃がかなり安いのならば納得してもらえることでしょうが、相場と同じくらいの家賃を払っていると良い気分にはなられないでしょう。

また、きれいに掃除や整頓されている物件とゴミが散らかっている物件とでは、防犯の面から見ても差があります。
きれいに掃除されている物件は、泥棒や空き巣の被害が少ないのに対して、ゴミで散らかっていたり、見た目の汚い物件は泥棒や空き巣の被害が多いようです。
つまり、入居者さんに安心して住んでもらうためにも、掃除は大切だということです。
エントランスや共用廊下にはチラシやゴミなどが落ちていないのが当たり前というくらいに、こまめに掃除をされることをオススメします。
もちろん、そんな時間がないというオーナー様は管理会社に依頼してくださって構いません。
しかし、私たちはオーナー様ご自身で掃除されることをオススメしています。
それは、掃除をしている中で、入居者さんと会う機会が増えるからです。
そして、顔を合わせたときに、挨拶と一緒に「住まれていて不都合はないですか？」などと声をかけて、
クレームになる前に、不満や要望に対処することが可能になります。
この迅速な対応が入居者さん満足につながるというわけです。

②退室時のリサーチ
オーナー様ご自身が客観的にマンションを見ることももちろん大切ですが、一番参考になるのは住んでいる方や内見された方の意見です。
なので、退室されることが決まれば、必ず退室される理由や原因を聞いて、周辺環境や物件、お部屋についてリサーチされてみてください。
リサーチは、退室の連絡があった時と、退室の立ち合いのときと2回お聞きされると良いでしょう。
2回尋ねるのは、正直に言ってくれない方がいるからです。
退室の連絡の時には何も言わなかったという方も、立ち合い時は最後のチャンスとなりますので、本音を言ってくれやすくなります。

そして、退室の原因が、物件やお部屋、家賃にある場合ももちろんあります。
これらの意見はオーナー様にとって少し厳しいものではありますが、貴重な意見としてお聞きください。
リサーチを通じて、物件の弱点が分かったら改善をし、少しでもよい環境にしていきましょう！
こうした小さな努力が、今現在、住んでくれている方の満足度を上げたり、今後の空室対策に役立っていきます。

③不具合、クレームへの迅速な対応
エアコンや給湯器、水まわりなどの故障やクレームは突然発生します。
そのときは、出来る限り素早い対応をして、入居者に安心感を与えるよう努めてください。
例えば、設備が故障して取り替えなくてはいけないときに、在庫がなく、どうしても取り寄せるのに時間がかかることもあるでしょう。
ですが、そんなときにも、
「〇〇日に届くと連絡があったので、届き次第すぐに取り替えます」と連絡しておけば、入居者さんも納得してくれます。
だらだらと対応したり、細かな連絡をしなかったりすると、入居者さんの不満が大きくなって、
それが溜まってくると退室の原因となることもあるので、充分に注意なさってください。

３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
本日ご紹介させて頂いたのは、誰にでもできる簡単なことです。
むしろ、すでに実施されているという方の方が多いのではないでしょうか。
何か斬新な企画などがあれば、より入居者さんに満足して頂けることはもちろんですが、
入居者さんの満足度を高めるために特別難しいことはしなくてもいいのです。
毎日帰ってくる場所だからこそ、毎日を気持ちよく過ごすことができればいいのです。
斬新な企画などで入居者さんに満足して頂くためには、まずはこれらの土台をしっかりと固めておきましょう
次回も一度住んだら退去されない賃貸マンションづくりについて、ご紹介していきます！！

みなさん、こんにちは！サムズアップの小西です。
最近の賃貸マンション経営では「空室対策！」「リノベーション」という言葉をよく聞くようになりましたが、私はもう一つとても大切なことがあると考えています。
それは、「テナントリテンション＝一度住んでもらったら出さない」ということです。
確かに、空室を埋めるノウハウやアイデア、人脈は最低限必要だと思いますが、そもそも空室が出なければこのような心配をする必要はありません。
そこで本日は、一度住んでもらったら退去されないマンション経営についてお話していきます！！

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１．テナントリテンションとは入居者さんに満足してもらうこと
２．テナントリテンションを高めるためにできること
３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう！
まとめ

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１．テナントリテンションを高めるためにできること

テナントリテンションを高めるためにできることはなんでしょうか。
「家賃を下げること」
「リノベーションをすること」
など思い浮かべた方が多いのではないでしょうか。
しかし、これらの対策は一時的なもので本当の意味でテナントリテンションが高くなったとは言えません。
家賃を下げても、リノベーションをしても、入居者さんに選んでもらいやすくはなりますが、ずっと住んでもらえるわけではないので。

「このマンションから出たくない」
「ここでしかこのような暮らしはできない」
「友達にも勧めたい！」というような声を集めることができたときがテナントリテンションが高くなっているときです。
入居者さんにこんなことを言われる賃貸マンションは、長期入居を可能にし、空室で頭を悩ませることもなくなります。

２．テナントリテンションを高めるためにできること

では、具体的にどんなことをしていけばいいのかと疑問に思われたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
ですので、堺市北区に賃貸マンションをお持ちのオーナー様の事例でご紹介していきます。

このオーナー様の賃貸マンションに住まれていた入居者さんが、転勤のため引っ越しをすることになったときのエピソードです。
退去されるときに、入居者さんがオーナー様に、
「オーナーさん、本当はこのマンションから離れたくないのですが、仕事の都合ですので、引っ越すしかありませんでした・・・。
また、こちらに戻ってきたときには必ずオーナーさんのマンションに住ませてください！」
と、泣きながら言われたそうです。
ここまで言って頂ける賃貸マンション経営をしていれば、テナントリテンションは非常に高いといっていいかと思います。

では、このオーナー様が実施されていたことをご紹介しましょう。

①エントランスに季節の飾り物
②共用水洗の開放（洗車や水遊び）
③空きスペースに砂場
④お歳暮、バースデーカード
⑤所有している畑で芋掘り体験（季節限定）

この賃貸マンションはファミリー向けだったため、この取り組みはより効果があったことと思います。
このような工夫とアイデアを実施するだけで、入居者さんから嬉しい声をもらうことができています。
入居者さんが退去することを予測することは難しいですし、実際に連絡があるまで分からないことです。
なので、日ごろからのこれらの声を集めておくことが大切になってきます。

３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう

あるオーナー様の事例をご紹介しましたが、ここまで時間も手間もかけられないと思われたオーナー様もいらっしゃったのではないでしょうか。
そんな方にオススメなのは、満足度を高める仕組みを作ることです。
例えば、ポイント制を導入したりします。
具体的にご紹介させて頂きますと、

＜ポイント還元内容＞
①１ポイント・・・家賃○○％還元（１ヶ月）
②２ポイント・・・ウォシュレット取り付け、家賃○○％還元
③３ポイント・・・家賃○○％還元
④４ポイント・・・家賃○○％還元
⑤５ポイント・・・畳表替え
というカタチで、優良に長く住んで頂ければ頂くほど還元される仕組みを作ります。

＜ポイント獲得方法＞
①１年間滞納なく、近隣トラブルなくご入居頂いた場合・・・１ポイント
②入居者を紹介して頂いた場合・・・３ポイント
③１年間建物の定期点検の代行・・・１ポイント
など、優良な入居者さんにはポイントが溜まっていく仕組みを作ります。

こうすることで、入居者さん自身もポイントを集めるために、日々生活されることになるので、賃貸マンション経営に大きな問題が生まれることはなくなります。

まとめ

いかがだったでしょうか。
賃貸マンションに入退去があって当たり前だとお考えのオーナー様は多いですし、退去が出ない仕組みを作るなんて無理だと思われるかもしれません。
しかし、退去されないように努力をすることはできます。
例えば、毎年のように入居者さんが入れ替わってしまうと、退去するたびに家賃は下がっていくことでしょう。
しかし、退去の出ないような仕組みを作られていると、たとえ築20年になっても新築の時と同じ家賃収入を得ることができるわけです。
なので、テナントリテンションを高めることでオーナー様の賃貸マンション経営は上手くいくというわけです。
ポイント制などご興味持たれたかたは、お気軽にお問合せください！！

皆さま、こんにちは！サムズアップの小西です。
先週のブログでは、デザインやカラーコーディネートを意識してリノベーションをしていきましょうというお話をさせて頂いたかと思います。
しかし、リノベーションをするとなったときに、オーナー様が一番気になられるのはどれくらい金額が掛かるのかと言うことではないでしょうか。
まだ返済が残っている中で借り入れをしたくないとお考えのオーナー様も沢山いらっしゃることかと思います。
そこで本日は、リノベーションをするときは、修繕費として計上した方がいい理由をお伝えしていきます！！！

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１．「資本的支出」と「修繕費」
２．減価償却ではなく、単年度償却にする
３．まとめ

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１．「資本的支出」と「修繕費」

リノベーションと言っても、その経費は「資本的支出」と「修繕費」に分けることが出来ます。
資本的支出とは、資産の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させたりするための支出のことです。
これは従来よりもバリューアップしたり、性能をアップさせることに繋がる修繕工事が該当しています。
たとえば、畳の部屋をフローリングに替えたり、３ＤＫを２ＬＤＫに替えることなどが上げられます。

また、修繕費とは今までと同様に使用するための支出で、設備の修理や交換、維持管理などの工事が該当します。
性能アップが目的ではなく、あくまでも原状回復が目的の支出となっています。
たとえば、経年劣化したクロスを貼り替えることや傷ついた建具を交換することが上げられます。

２．減価償却ではなく、単年度償却にする

「資本的支出」は、減価償却をしなくてはならなくなります。
原価償却とは、ご存知の方も多くいらっしゃるかと思いますが、買ったときに一度に経費計上しないで、毎年少しずつ費用配分していくという考え方です。
たとえば、給排水設備、ガス設備などの償却期間は１５年とされていて、かかった工事代金を１５で割り、その分だけを毎年、経費として計上していくわけです。

一方、修繕費となれば、単年度償却をすることができるようになります。
たとえば、「いい条件ならば物件を売りたい」とお考えのオーナー様がいらっしゃいました。
できるだけ物件を高く売るために、リノベーションもして物件価値を高めたいとお考えになられていました。
しかし、いつ売却のチャンスが生まれるは分かりません。
半年後かもしれませんし、５年後かもしれません。
にもかかわらず、設備の償却を１５年もかけて行うと考えると、かけた費用の全額を経費化できないうちに手放すことになるかもしれませんよね。
また、投資した分はできるだけ早く回収したいというのがオーナー様の本音かと思います。
ならば、向こう何年もかけて償却するよりも、単年度で一括償却して、節税効果の先取りをしませんかというご提案をさせて頂きました。

加えて、何より単年度償却を選んだほうが、その年の手残りだけでなく、翌年の手残りも確実に増やすことができます。
それは、翌年に支払う所得税や住民税などの税金額も減るからです。
建物は放っておいても、手入れしていても、いずれ老朽化していきます。
それなれば、設備の入れ替えなど、減価償却しなければならない工事は確実に増えることでしょう。
なので、室内のリノベーションをするときには、できるだけ単年度償却できるようにとご提案をさせて頂きました。

このオーナー様には、この手残りの増えるリノベーションを気に入って頂き、売却することなく、今でも退去が出る度に単年度償却できるリノベーション工事をして頂いております。

 
３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかるから・・・と諦めている方は多いことかと思います。
しかし、節税効果を狙ったリノベーションをすることで、手残りを増やすことも出来るようになるのです。
リノベーションや外壁工事をお金がかかるから・・・とマイナスに考えてしまうのか。
それとも、将来の収入を増やすための投資と考えるのか。
この考え方の違いが、お金を残すオーナーになるのか、資金繰りに苦しむオーナーになるのかの違いであり、ポイントです。

目先のことを考えるのか、それとも、将来を見越してのことを考えるのか。
これからの賃貸マンション経営において、この視点は必要不可欠です！！
今後が不安だというオーナー様がいらっしゃれば、ぜひお声かけ下さい！！

みなさま、こんにちは！サムズアップの小西です。
前回のブログでは、リノベーションを築年数という視点から考えました。
建物の傷み方なども全然違っているので、マンションの状態を見たリノベーションをすることが最小のコストで最大の効果を出すためには必要だったというわけですね。
では、リノベーションに対する考え方は分かったけど、具体的にどうすればいいの？と疑問を感じられたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
そこで、本日はデザインやカラーコーディネートについて、お話していきたいと思います！！！

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１．デザイン・カラーコーディネートのポイント
２．アクセントクロスを使うことのメリット
３．まとめ

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１．デザイン・カラーコーディネートのポイント

部屋の内装工事よりも、内見者がまず目にする外壁の工事が優先だと考えておられるオーナー様もいらっしゃるかと思います。
そんな方は少し勘違いをされているかもしれません。
優先順位の第一は「部屋」で、外壁やエントランスなどはその次で大丈夫なのです。
入居者が住むのは、エントランスではなく、お部屋です。
そこに付加価値を与えることが、入居者さんに満足してもらうためには、最も合理的なやり方ではないでしょうか。
そこで、お部屋のリノベーションをするときのポイントをご紹介していきます！！

①基本は見えている部分だけを変える
基本的にリノベーションするのは、壁や床、天井、建具など見えるところだけで十分です。

②設備は汚れていたらきれいにする
キッチンや浴室はシンプルに考えて、汚かったらきれいにしましょう。
キッチンなどは古くなって油汚れや変色が目立つ場合、新しい設備に取り替えたくなりますが、基本的には壊れていない限り現状のままで問題ありません。

③シートを貼って「化粧直し」をする
古い設備はそのままでいいと言わせて頂きましたが、キッチンの扉板や浴室の壁にはシートを貼って、変色をカバーしたり、デザイン性を強調することをオススメしています。

以上の3点は、特にご注意頂きたいポイントです。
入居者や内見者のことを考えると、設備も取り替えたほうがいいのかなと思いがちですが、演出次第では新品同様に見せることもできます。
デザイナーズマンションの内装など、参考にしてみてはいかがでしょうか！？

２．アクセントクロスを使うことのメリット

アクセントクロスとは、壁の一面だけにアクセントカラーを使用したもののことを言います。
最近では、このアクセントクロスを採用して、ライバル物件との差別化を図る部屋が増えてきました。
しかし、多くのオーナー様が、どんな色を選んで、部屋のどの面に貼ったらいいのかと悩まれています。

あまりオススメしないのは、狭い部屋に濃い色、暗い色のアクセントクロスを使うことです。
淡い色は膨張して見せる作用があるので、狭い部屋にはオススメできるのですが、濃い色、暗い色は小さく引き締めてみせる効果があるので、狭い部屋をより狭く見せてしまいます。
ダークな色は一見かっこよく、取り入れたいと思われがちな色ではありますが、狭い部屋の場合は逆効果になる可能性があるのです。
また、柄の入ったアクセントクロスを使う場合も注意してください。
かえって部屋や柄の魅力を半減させてしまう場合があります。

そして、アクセントクロスを採用する場合に意識して頂きたいのは、「２間」以上で使うことです。
１間は畳１帖の縦の長さのことで、だいたい180㎝くらいです。
たとえば、６畳であれば２間ある壁側に使い、８畳以上であればどこの面に貼っても圧迫感はないでしょう。
といいますのも、通常の４畳半は＝１間半×１間半、６畳＝２間×１間半、８畳＝２間×２間だからです。
では、２間に達していない４畳半の場合はどうすればいいのかというと、濃い色や暗い色を避けて、明るく淡い色をお選びください。

また、アクセントクロスのほかにドアやクローゼットにカラーのシートを貼る場合は、ケースバイケースで考えていきましょう。
インテリアカラーの配色は無限にあるので、手っ取り早い方法は、いいなと思ったカラーコーディネートをそのまま真似することです。
ただし、広さによるルールがありますから、出来れば同じような間取りの部屋を参考にしてくださいね！！

 
３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
複数の部屋をリノベーションされたときは、一部屋ずつ違ったデザインやカラーコディネートをされるようオススメしています。
それは、内見者にいくつもの選択肢を見せて、選んでもらうワクワク感を提供したいからです。
成約率を上げるためには、内見数を増やすことと、内見にかける時間を長くすることが大切なポイントになります。
一部屋ずつ違うデザインとカラーコーディネートにすることで、オーナー様のマンションへの内見数を増やすことも、滞在して頂く時間を延ばすこともできます。
色やデザインの好みは人によって様々ですから、複数のカラーバリエーションを用意しておくことで、興味をもってもらえる確率が高くなるわけです。
なので、複数の空室をお持ちのオーナー様は、従来通りの原状回復工事で同じ部屋に修復するのではなく、それぞれ違ったデザインやカラーコーディネートにされることをオススメしています！
サムズアップでは、たくさんの種類のデザインやカラーコーディネートをご紹介できますので、ご興味を持たれたオーナー様はお気軽にご連絡ください！！

みなさま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、手残りが増える賃貸マンションのリノベーションについて、ご紹介いたしました。
その中で、表層リノベーションという考え方をご紹介しましたが、すべての物件で表層リノベーションが効果的というわけではありません。
築浅のマンションと築古のマンションでは、リノベーションする場所も違えば、考え方が違ったりします。
本日のブログでは、築年数からリノベーションというものを考えていこうと思います！！

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１．築10年で考えるプチリノベーション
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション
４．まとめ

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１．築10年で考えるプチリノベーション

築10年から15年未満の物件であれば、「プチリノベーション」をオススメしています。
プチリノベーションでは、壁や床など目につくところだけをリノベーションします。
このプチリノベーションは、原状回復との組み合わせで行うと効果的でしょう。
例えば、部屋の壁の一面だけを、色味や模様のあるクロスにして、床には塩ビタイルを貼るのです。
また、「イケア」などで扱っているようなデザイン性のある家具を置いてみたりするのも良いでしょう。
つまり、通常の原状回復工事のときに、何点かだけポイントを決めるということです。

ただし、残念なことにプチリノベーションだけで、すぐに入居が決まったという事例は少ないのが現状です。
そこで、プチリノベーションに加えて、募集条件や家賃の見直しをすることをご提案しています。
ここで注意して頂きたいことは、むやみに家賃を下げたりしないということです。

まずはオーナー様の賃貸マンションのある地域の家賃相場を調べてみましょう。
最近では、新築物件の方が築10年の中古物件よりも安いということが多々起こっています。
中古物件が新築物件よりも、家賃が高いとすれば、みなさまはどちらの物件に住みたいと思いますか？
条件の見直しや家賃の見直しをして頂きたいのは、こういって理由があるからなのです。
もし、家賃を下げずに入居付けしたいという場合は、ライバル物件よりも魅力的なサービスや設備をつけるようにしましょう！
例えば、家電をプレゼントしたり、仲介手数料を半額にする値引サービスなどをオススメさせて頂いております。

 
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション

築15年を越えてくると、プチリノベーションではなく表層リノベーションをオススメしております。
壁、床、天井、建具などは、できるだけ現状のまま活かして、「貼る・塗る」というリノベーションスタイルです。
築年数の経過している物件はフローリングに傷がついていたり、色あせていたりしています。
なので、傷んだ床は交換したり、耐久性に優れている塩ビタイルを貼ります。

「貼る・塗る」というリノベーション手法ももちろん大切ではありますが、それ以上にデザインとカラーコーディネートには気をつかいましょう。
このように話させて頂くと、どんなデザインにすればいいのかと悩まれるオーナー様も多くいらっしゃいます。
しかし、必要なのは「オーナー様の好みの部屋」ではなく、「入居者が好む部屋」です。
私たちは、年に2回、20代～40代の男女に、どんな部屋が好みなのかを調査していて、各世代に好まれる部屋作りをさせて頂いております。
そのためにも、オーナー様の賃貸マンションの周辺には、どの世代のかたが住まわれているのかを知ることが必要になります。
これまでのブログでも何回も市場を知ることが大切ですと、お伝えさせて頂いていたのは、こういった背景があるからなのです。

お伝えさせて頂きたいことを簡単に言わせて頂くと、「万人受けする部屋」にはしないということです。
10人が10人「良い」という部屋を目指してしまうと、結果的に、平凡で無難な部屋になってしまいやすいです。
万人に好かれる物件にしないことで、立地や家賃の競争から抜け出すことができるのです。

と、ここまで部屋作りに対する考え方をご紹介させて頂きました。
ここからは、実際にどんなリノベーションをするのかをお伝えしていきます。
入居がなかなか決まらない理由として、「駅から遠いから」「バストイレが一緒だから」など、マイナスポイントが挙げられていることが多いです。
しかし、使い勝手の良さや駅からの距離が原因で入居が決まっていないわけではありません。
その証拠に、オーナー様の隣の賃貸マンションは満室のままということは、よくあることかと思いますし、既存の入居者も駅から遠くとも住んでくれているわけです。
つまり、オーナー様の賃貸マンションにある設備でもいいという人たちをターゲットにしていきましょう。

例えば、「3点ユニット」のリノベーションをされるオーナー様がいたとしましょう。
風呂とトイレを分ける工事をするには、約50万円のコストがかかります。
オーナー様としては、50万のコストを改修したいので、家賃を上げたいですよね。
ですが、今どき、風呂トイレが別だからといって、家賃を上げることってできませんよね。
どちらかと言えば、ようやく土俵に乗った感じかもしれません。
それなのに、家賃を上げるから、入居者が決まらないという悪循環に陥ってしまいます。
極端な話、古臭い間取りでも3点ユニットでも構いません。
古くても綺麗にして、魅力的な化粧直しの工事を施せばいいのです。

 
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション

マンションでも木造アパートでも、築25年を経過すると、室内の設備に古臭さが残ってきます。
そんな築年数の古い物件には、アンティーク調の部屋に仕上げる「レトロリノベーション」をオススメさせて頂いています。
この工事は、塗装を中心としたものを行います。
例えば、壁や設備にペンキで塗装を施して、わざと荒い状態のままにしておき、古くて落ち着いた雰囲気を出すのです。
設備などは特に不具合がなければ、古いものをそのまま使って、低コストに収めるようにします。

例えば、３DKの築35年のマンションを新築同様にリフォームしようとすれば、設備の交換も含めて、1部屋300～400万円程度かかります。
さらに、キッチンや水回りの取替工事をするなら、原状回復ではなくバリューアップ工事となってしまい、修繕費としてではなく減価償却費として焼却していくことになります。
そんな広くて、古い費用がかさみそうな部屋こそ、レトロリノベーションが効果を発揮してくれます。
イメージとしては、アメリカのブルックリンスタイルの部屋作りでしょうか。
ご興味を持たれた方は、一度検索してみてください！！

さて、具体的なお部屋作りについてお話していきます。
例えば、３DKのマンションの場合、部屋を区切る内装壁や天井を取り払って、コンクリートがむき出しのスケルトン状態にします。
そのまま残すのは、キッチンと風呂、トイレ、床だけです。
レトロリノベーションでは、「貼る」ことはせずに、「塗る」作業だけで仕上げていきます。
その理由としては、「貼る」より「塗る」法が低コストだからです。
なので、かかる費用としては、解体と塗装がメインになります。
ほぼすべてを解体して間仕切りも取り払っているので、部屋は大きなワンルームになります。
最近では、DIYブームということもあり、入居者自らが部屋を作れるということに魅力を感じる入居者もいます。
あえて何もしないでおいておき、「自分好みの部屋を作れる！」というキャッチコピーを掲げて、そのままワンルームとして貸し出すのも効果的かと思います。

４．まとめ

いかがだったでしょうか。
リノベーションと一言で言っても、築年数や建て方によって変えた方がいいと分かって頂けたかと思います。
今回は、物件の特長を活かしてリノベーションをするということをご紹介しましたが、何より大切にすべきことは入居者に好まれる部屋を作るということです。
オーナー様の賃貸マンションの特徴や状況と、入居者が求めるニーズを合わせて考えた結果が、本日お話させて頂いたことにです。
ただし、注意して頂きたいのは、築年数〇〇年だから、このリノベーションなんだ！ということではないことです。
物件の状態によっては、たとえ築20年であってもプチリノベーションをした方が効果的な場合もあります。
ご自身の物件の状態にあったリノベーションをご希望されるオーナー様がいらっしゃれば、サムズアップまでお気軽にお問合せください！

みなさま、こんにちは。 サムズアップの小西です。
前回までのブログでは、空室対策をしているのに空室が埋まらないときに見落としているポイントをご紹介させて頂きました。
手間とお金をかければかけるほど空室が埋まりやすいことに間違いありませんが、あまりにも入居者の求めているものと違っていれば、空室はなかなか埋まらないことでしょう。
しかし、同じ空室を埋めるならば、お金をかけずに空室を埋めたいというのがオーナー様の本音ではないかと思います。
そこで、本日はリフォームをしても手残りが増えるリフォームについてご紹介していきます！

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１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！
２．リノベーション投資が節税対策になる理由
３．表層リノベーションというローコストリノベーション
４．表層リノベーションで得られる効果
５．まとめ

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１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！

私たちの仕事は、長い間空室が埋まらないとお悩みのオーナーである皆様のお話を聞くことから始まります。
そこでよくお聞かせ頂くのが、「空室を埋めたい」「収入を増やしたい」ということです。
しかし、注意して頂きたいのは「収入」と一言で言っても、家賃収入や利益、手残りなど色々と種類があるということです。
そこでご質問ですが、皆様は収入を増やしたいと思うとき、なにを思い浮かべていらっしゃるでしょうか。
きっと多くのオーナー様は「家賃収入を増やしたい」と言われるのではないでしょうか。
しかし、オーナー様が一番に重視すべき収入とは、家賃収入でなく、手残りであると私たちは考えています。
例えば、家賃収入は多いけれど、必要経費が多くて手残りがほとんど残らない賃貸マンションと 家賃収入は少なくても必要経費がほとんどかからず手残りが多く残る賃貸マンションがあるとしましょう。 皆様はどちらのマンションオーナーになりたいですか。
もちろん、手残りが大きいほうがいいとお考えになられることでしょう。
空室を少しでも早く埋めるために、積極的にリノベーションをされるオーナー様は多くいらっしゃいます。
しかし、いくら空室が埋まって家賃収入が増えたとしても、節税対策に無頓着なままでは、効果的に手残りを増やすことはできません。
せっかくリノベーションをするのならば、節税効果が見込めて、手残りが多くなるなり方をされてはいかがでしょうか。
これから手残りが多くなるリノベーションについて、ご紹介していきます！！

２．リノベーション投資が節税対策になる理由

一番いい節税対策は、リノベーションによる「再投資」です。
賃貸経営は物件を購入する、物件を建設する「一次投資」だけでは終わりません。
経年劣化によるダメージから逃げることはできませんので、必ず改修工事や修繕工事をする時期が訪れます。
つまり、ここでは「再投資」というものを、改修工事や修繕工事のことと定義させて頂きます。
そして、再投資をするときに「経費を使う」リノベーションをすることで、税金を減らし、手残りを増やすようにするのです。
この経費を使ったリノベーション工事に関しては、以下の章で説明致しますので、ここでは割愛させて頂きます。
経費を使ったリノベーション工事をするときにご注意いただきたいことは、経費は単年計上しかできないということです。
つまり、リノベーション工事をしたその年は大きく経費化することができても、翌年以降は経費化するものがなく、かえって税金が増える可能性もあるということです。
もし、そうなる時には外壁工事など別の経費を作って、一括償却をされるとよいでしょう。
他にも、空室が出るたびにリノベーションによる再投資をすることで、経費を増やし節税対策を行われるとよいでしょう。
このように、経費を使ったリノベーションをすることで、物件の価値を上げながら手残りを増やすことができるようになります。
そして、この相乗効果がリノベーション投資の最大のメリットとなります。

３．表層リノベーションというローコストリノベーション

ここまでリノベーション投資をすることが節税対策になるとお伝えしていますが、ほとんどのオーナー様は驚かれます。
そう言いますのも、マンション建築時の返済が残っているのに、追加で融資を受けて行うリノベーションをして、手残りが残るなんて考えられないからです。
なかには、「そんなうまい話があるわけない」と怪しまれたこともありました。

私たちが手掛ける表層リノベーションとは、簡単にご説明させて頂くと「原状回復工事にかかる金額の範囲内でのリノベーション」になります。
ここで注意して頂きたいのは、工事費用が原状回復工事と同じというわけではないということです。
２章でご説明させて頂いたように、節税効果を活用しているために原状回復工事の範囲内に収めることができているということです。
つまり、その点が一般的なリノベーションとは違っていると言えます。
私たちのリノベーションでは、老朽化により空室期間が長く続く部屋に対して、いかにローコストで再生工事を行い、息を吹き返させるかがキーポイントです。
例えば、不人気な「３点ユニット」を入居者受けするように変えようと思うと、まず最初に思いつくのはバストイレを別にする工事ですが、私たちは３点ユニットのまま表層にシートを貼るというご提案をさせて頂いております。
他の言い方をしますと、リフォームが「美容整形」だとすると、私たちのリノベーションは「化粧」です。 整形ほど大掛かりなことは一切いたしません。

ただし、化粧でも眉毛だけをしっかりと描く、口紅だけをきれいに塗るなどすると、不自然なメイクになってしまいます。
なので、どうせ化粧をするならば、全体的に手を加えたり、直したりすることでトータルバランスを良くしようとしますよね。
このように部屋も化粧と同じで、全体的に手を加えることでトータルバランスを良くして、より効果的にしていきます。
例えば、和室をフローリングに変えたのに、収納は襖のままといった中途半端なリフォームでは、ちぐはぐな印象を与えてしまうことでしょう。
そして、それでは家賃は上げられませんし、結局は入居者から選ばれない部屋になってしまうというわけです。

４．表層リノベーションで得られる効果

ここまでで、部屋を「修繕する」のではなく「再生させる」という考え方をお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてを新品にするという考え方ではありませんので、ご注意ください。
次回のブログで詳しく説明させて頂くので、ここでは割愛しますが、単年度償却という節税効果のある再生投資をしていきます。
そして、この再生投資で得られる効果として以下のものがあります。

①ある程度まとまった工事費を支払ったとしても翌年の手残りが増える
②家賃を10％上げても満室になる

節税対策を考えたとき、設備が古いからといって新しいものに交換することは適当ではありません。
既存の設備に化粧直しを施す工事をしていきます。
その結果、部屋の魅力がアップし、家賃を上げることができ、入居者の属性が高くなるのです。

５．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかってしまいますので、実際にリノベーションをされるオーナー様は少ないのではないでしょうか。
しかし、本日お伝えさせて頂いたリノベーションだと、結果的には原状回復工事と同じ程度の金額で効果的なリノベーションを行うことが可能になります。
さらに手残りまで増えるという嬉しい特典までついてきます。
冒頭でもお伝えさせて頂いたように、オーナー様が本当に重視すべきは手残りではないでしょうか。
家賃収入が多くても、資金繰りに苦しまれているオーナー様も世の中にはたくさんいらっしゃいます。
空室が長く続いて困っているオーナー様には必見の空室対策だと思いますので、ご興味のあられる方は以下までお気軽にお問合せください！

http://www.thumbsup.jp/toiawase/

皆さま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログまで、空室対策をしているのに、なかなか空室が埋まらないというオーナー様に向けたブログを書かせて頂いています。
リフォームもしたし、内見も増えた。だけど、入居が決まらないのはどんな理由があるのかを少しはご理解頂けたかと思います。
そして、今回のブログでは、最新の設備を導入したにも関わらず、なかなか空室が埋まらないというオーナー様のためにブログを更新させて頂きます！！

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１．それって入居者が欲しい設備ですか？！
①ケーブルTV
②ホームセキュリティ
２．人気ランキングに頼らない！！
３．入居者が求める設備を導入する
４．まとめ
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１．それって入居者が欲しい設備ですか？！

築年数が古くなった賃貸マンションの空室を埋めるために、まず思い浮かべるのがリノベーションではないでしょうか。
しかし、リノベーションとなると、費用が大きくなってしまうため、簡単に手を出せないオーナー様も多いことと思います。
そんなときに、検討されやすいのが設備の入れ替えや最新の設備の導入です。
追い焚き機能をつけてみる、インターネットを無料で使えるようにするなど、お部屋に手を加えなくても、入居者から選んでもらうためにできることはたくさんあります。
そして、設備を入れ替えることで長らく空室だった部屋が埋まったという事例も数多くあります。

しかし、一方で設備の入れ替えをしたのに空室がなかなか埋まらないとお悩みのオーナー様が多いのも事実です。
では、空室が埋まる設備と埋まらない設備は何が違うのでしょうか。
空室が埋まらなかったという事例を交えて、ご紹介していきます！！

①ケーブルTV
ある1ルームマンションのオーナー様がケーブルTVを契約して、入居者が無料で見られるようにされました。
ところが、効果はなく、一向に空室は埋まりません。
では、いったい何がいけなかったのでしょうか。
理由の一つとして考えられたのは、今の若者の多くはテレビを持っていないということです。
スマートフォンやタブレットで好きな番組や好きな音楽を見れる、聞けるようになったので、若者の生活の中にテレビは必要ないということですね。
スマートフォンを利用することの多い若者をターゲットと考えると、ケーブルTVではなく無料のWi-Fiを導入する方が喜ばれたことでしょう。

②ホームセキュリティ
オートロック付き女性専用マンションのオーナー様が全室ホームセキュリティを導入されました。
オーナー様は入居者に、より安心して頂くためのに導入されたのですが、その気持ちとは裏腹にホームセキュリティはほとんど使われなかったという事例がです。
入居者からすると、女性専用でオートロックもあるため、すでに十分安心されていたのです。

この事例からも分かるように、入居者のことを想っての取り組みにもかかわらず、入居者が本当に望んでいるものとは違っていることもあります。
悪い言い方にはなりますが、オーナー様の自己満足で完結してはいけません。
入居者にアンケートをとるなど、どんな設備を求めているのかを知ってから導入することをオススメしています。

２．人気ランキングに頼らない！！

上記で挙げさせて頂いた事例は、物件のターゲットとする人が本当に欲しい設備なのかを検証していないことが原因です。
「人気ランキングで上位」とか「オススメされたから」という安易な理由で導入してはいけません。
もちろん、ランキングを参考にすることは大切なことです。
しかし、オーナー様の賃貸マンションのある地域でランキングと同じものが求められているわけではないでしょう。
それ以上に、入居者層のライフスタイルを把握し、ニーズにマッチした費用対効果の高い設備を選ぶことが大切です。

では、一体どのようにして入居者層のライフスタイルを把握しましょうか。
先ほども少しお話させて頂きましたが、現在住まわれている入居者にアンケートをとるのも効果的でしょう。
マンションの満足度調査という名目で、マンションの好きなところや改善してほしいところなどを書いてもらうのです。
そのときに、あると便利だと思う設備という項目を記載しておくことで、入居者のリアルな声を聞くことができると同時に、空室対策としてどのようなことをすれば効果的なのかも明確になるというわけです。
さらに、オーナー様が直接渡されたり、回収することで入居者とコミュニケーションをとることもできます。
入居者との関係が良好なオーナー様は、アンケートを取らずとも、「こんな設備欲しいんです」とか「最近、換気扇の調子が悪くて・・・」という声を聞かれています。
いち早く要望を聞き、その要望に応えることで、入居者満足を高めることができますし、クレームになりそうな問題もクレームになる前に解決することで、オーナー様も入居者も満足できるマンション経営をなされていますので、参考にされてみてはいかがでしょうか。

しかし、忙しく時間が作れないオーナー様がいらっしゃるのも事実です。
そんなときには、入居者にアンケートを配らずとも、入居者層と同年代の不動産会社の担当者に聞いてみてください。
彼らは、日々入居希望者と接しているので、どんな設備を求められているのかを知っています。
ランキングに頼るよりも、不動産会社の方に聞かれる方が良い選択かもしれません。

３．入居者が求める設備を導入する

最近では、入居者の求めるものを前提にしたリフォームや設備の入れ替え工事が多くなってきました。
お金をかけなくても効果の出るリフォームが求められているのです。
簡単な事例をご紹介させて頂きたいと思います。
大学の近くに築25年の1ルームの賃貸マンションを持っているオーナー様がいらっしゃいました。
風呂、トイレ、洗面が一緒になっている3点ユニットを別々にする工事をさせて頂きました。
では、なぜわざわざ費用の掛かる分離工事をしたのでしょうか。
それは、最近の若者が3点ユニットを嫌う傾向が強いからです。
最後まで、最近の若者が好む部屋作りをするのか、3点ユニットをつぶして風呂・トイレ別という見せ方をするのかというところで悩まれていましたが、最後は3点ユニットをつぶす選択をなされました。

その選択をさせて頂いた理由として、ネットを最大限活用することを考えていたからです。
SUUMOやホームズなどポータルサイトは数多くありますが、どのサイトでも見られているのは写真と設備です。
「風呂・トイレ別」という表記にするだけで、入居希望者は増えるだろうと思い施工させて頂きました。
実際、このリフォーム工事は成功に終わり、すぐに入居が決まりました。

このように、リノベーションをする目的を明確に持ち、誰をターゲットとして工事をするのか。
この視点をもって、お部屋作りをされることをオススメしております！！

４．まとめ

いかがでしたでしょうか。
世間的には人気な設備かもしれませんが、その設備を導入することで簡単に入居が決まるわけではありません。
やはり入居者の目線に立って、どんな設備が喜ばれるのか、どんな部屋を望まれるのかを把握したうえでの取り組みが大切です。
これまでのブログを通じて、お金をかければ入居が決まるわけではないということを実感して頂けたのではないかと思います。
お金をかけるからこそ、どんな部屋にしたいのかを一度立ち止まって考えて、実際の工事をなされてくださいね！

みなさま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、内見は来るのに空室が埋まらないときに見逃してしまいがちなポイントをご紹介させて頂きました。
今はネット使い、ある程度物件を絞ってから内見される入居者が多いので、内見される回数は少なくなったといえます。
だからこそ、少ない内見でも入居をしっかりと決めることのできる物件づくりを心がけていきたいものです。
そして、少ない内見でしっかりと入居を決めようと流行っているアクセントクロスを貼るなどリフォームをされている方もいらっしゃるかと思います。
これで入居者が決まったと思ったけれど、なかなか問い合わせが来ない・・・というオーナー様もいらっしゃるでしょう。
そこで、本日はリフォームしたのに入居が決まらないときに見逃してしまいやすいポイントをご紹介します！！

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１．アクセントクロスが部屋の雰囲気と合っていない
２．家賃を高く設定しすぎている
３．前の入居者の生活感が残っている
４．まとめ
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１．アクセントクロスが部屋の雰囲気と合っていない

差別化をするため、印象を良くするためにと張ってみたアクセントクロスは本当に部屋の内装と合っているでしょうか。
正直に申しますと、オーナー様は雰囲気がオシャレになったと満足されても、選ぶクロスによっては逆効果になっているケースが見られます。
アクセントクロスは、床・巾木・サッシ枠など変えられない部分の色味や質感に合わせて検討することがお客様に気に入ってもらえる部屋作りのコツです。
ただし、注意して頂きたいことは、見本帳だけを見て決めてしまうと、チグハグな部屋になってしまうということ。
グレーや茶色の巾木とアクセントクロスの組み合わせを考えるのは、意外と難しかったりします。
オーナー様ご自身のセンスに自信がなければ、入って頂きたい入居者層の女性に相談してみると良いでしょう。
弊社では、20代、30代、40代の方を対象に、どんな部屋に住みたいのかというアンケート調査を行っています。
なぜなら、オーナー様の好みの部屋と入居者が求めている部屋は違うことが多く、最新の流行を
どんな部屋にするのかという参考にして頂けると思いますので、お気軽にお問合せくださいませ。

２．家賃を高く設定しすぎている

リフォーム費用をかけて部屋をグレードアップしたから、その分、家賃を高くされたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
せっかくリフォームしたのだから、自分が望む家賃にしたいと思われるのは当然のことでしょう。
しかし、注意して頂きたいのが、その家賃は相場よりも高くなっていないかどうかということです。
部屋を借りる人は、広さ・立地・家賃をあらかじめ決めてから部屋探しをされています。
バブル時代とは違って、現代の入居者は堅実になっていますから、捨て駅にリフォームしたからといって、予算を超えてしまう家賃の部屋を借りるという人は多くありません。
賃貸マンションが多くなっている今、入居者の希望されるレベルは非常に高くなっています。
部屋がきれいだということは特別なことではなく、むしろ当たり前のこととして考えられているほどです。
なので、リフォーム費用を家賃から捻出しようとされている方は、周辺の相場を見ながら、慎重に考えられてください！！

３．前の入居者の生活感が残っている

前の入居者がすぐに退去されたとか、きれいに使ってくれたからと、設備や床のクリーニングだけで次の入居者募集をされることはよくあることです。
しかし、床や設備に傷がついていたりなど、生活感が残ったままでは次の入居者は決まりにくくなります。
例えば、クロスは新しく張り替えて綺麗になっているが、床が変色していたり、家具を置いた後の凹みがある部屋があるとします。
また、前の入居者がつけたフックやシールもよくみる光景です。
他にも、トイレの黄ばみやキッチンや水栓周りの黒ずみ・水垢、浴室のカビなどが見受けられる部屋もあります。
部屋にこれらのものがあるだけで、成約率はぐっと下がってしまうのが現状です。
とくに、女性の入居者はこれらが残っている段階で、候補から外されていることも多いです。
口うるさくお伝えさせて頂いていますが、入居者にオーナー様の部屋でどんな生活ができるのかをイメージしてもらうことが内見の目的です。
誰かが住んでいたという雰囲気が残っているだけで、毛嫌いする方はたくさんいますので、是非ともご注意して頂きたいポイントとなります。

また、原状回復工事で部屋をきれいにすることができたからと安心してはいけません。
換気扇やエアコン、インターホンの汚れや埃にも注意を向けてください。
埃の溜まっているだけで、入居者した後のイメージを持つことが難しくなります。
そして、ベランダに目を向けて植木鉢の跡が残っていないか、ゴミが溜まっていないかを確認することも忘れないでくださいね。

４．まとめ

いかがでしたか？
入居者に選んでもらうためにしたことが、反対に入居者を遠ざけていることもあります。
部屋がきれいになったからと何もしないままに放置してしまい、結果、嫌われていることもあるでしょう。
リフォームしたから確実に入居が決まるというわけではありません。
入居者目線でのリフォームをすること、周辺相場を理解したうえでの家賃設定をすることが大切なことになります。
入居者あってのマンション経営なので、いかに入居者が喜んでくれるのか、満足してくれるのかということを追求していきましょう！！

オーナー様の賃貸マンションの周辺環境の調査や、年代別の入居者の住みたい部屋を知りたい！というオーナー様がいらっしゃれば、下記よりお問合せくださいませ。
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おはようございます。サムズアップの小西です。
これまでのブログで、入居率の上がる取り組みをご紹介させて頂いています。
そして、これまでに同じような取り組みをしたけど、なかなか入居が決まらないというオーナー様もいらっしゃるかと思います。
確かに、これまでご紹介させて頂いたことを実践して頂くことで確実に入居が決まるというわけではございません。
内見者への心遣いは、オーナー様の物件の魅力を最大限に引き出してくれています。
では、なぜ決まらないのでしょうか。
もしかすると、ちょっとした部分を見逃してしまっていたり、勘違いをしていることがあるかもしれません。
今回は見逃してしまいがちな箇所やうまくいかないパターンをご紹介させて頂きます。

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１．内見には来てもらえるけど決まらないとき
◆共用部が汚れている
◆ポップを貼りすぎている
◆部屋と家具の雰囲気が一致していないモデルルーム
◆照明がない
２．まとめ
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１．内見には来てもらえるけど決まらないとき

リノベーションをして、人気の設備を導入することで問い合わせがどんどん増えてきた。
そろそろ入居が決まるだろう・・・と思っていたのに、なかなか空室が埋まらないということはあると思います。
なぜ決まらないのか分からないというのがオーナー様の本音ではないでしょうか。
そんなときに一度チェックして頂きたいポイントがありますので、ご紹介させて頂きます。

◆共用部が汚れている
①ゴミ置き場に注意する
ゴミ置き場やポストの下に設置しているゴミ箱は特に注意してください。
ネット（網）でゴミ置き場を作っている物件も多いですが、ネットだけでは清潔にしておくことはできません。
専用ストッカーを用意して、こまめに掃除することを心がけてください。
また、集合ポストが古びてチラシが溢れていると、すさんでいるような印象を持たれてしまいます。
なので、チラシを捨てるためのゴミ箱を設置したり、空室のポストにはチラシが入らないようにプレートやガムテープを貼り付けるなどして、投函できないように工夫していきましょう。

②電球や蛍光灯が切れていないかをチェックする
エントランスが暗いのは禁物です。
午前中やお昼の時間帯だと特に気にはならないのですが、夕方以降に内見に来て下さるお客様もいらっしゃいます。
案内していてもオーナー様の物件が真っ暗になっていては、内見者の印象も最悪です。
暗くて不安を感じる物件と、明るくて安心感を与えてくれる物件と、どちらに住みたいですか？
夕方以降に物件に足を運び、電気がついているのかどうかの確認は定期的に行ってくださいね！

③エントランスや廊下に入居者の私物を置かせない
ベビーカーや傘、段ボールなど、入居者の私物が部屋の前に置かれている物件をよく見かけます。
私物を廊下に置かれてしまうと、内見者に入居者の質が悪いのかな・・・と悪い想像をされてしまいます。
もし廊下に私物を置かれている入居者がいるならば、注意分を入れて、室内に入れてもらうようにして下さい。
それでも室内に入れてくれないという場合は、玄関に傘立てを設置してみたり、荷物をかけれるような壁掛けフックなど設置しても良いかもしれません。

④まとめ
エントランスはマンションの顔となる部分です。
人の第一印象が出会って数秒で決まっているのと同じように、マンションの第一印象もエントランスで決まります。
なので、そこが汚れていれば、たとえどんなに良い部屋だったとしても内見者に良い印象を持って頂くことは難しいです。
たとえ、お部屋が魅力的であっても、エントランスが汚れていれば魅力は半減してしまいます。
お部屋だけ清潔にしておけばいいというわけではなくて、共用部にも気を配っていきましょう。

◆ポップを貼りすぎている
お金をかけずに手軽にできる空室対策として、ポップを貼り付けるというものがあります。
なので、つい室内のあちこちにアピールポイントを書いたポップを貼り付けてしまいがちです。
しかし、普通のエアコンにアピールポイントを貼ってみたりなど、ポップをつけすぎてしまうと内見者に不快感を与えてしまうことがあります。
一方で、ポップが少なすぎても物件の魅力が内見者に伝わらず、物足りなさを感じられることもあります。
長所をポップにまとめて、貼り付けるのはもちろん実践して頂きたいことです。
ですが、「あたりまえ」と思われていることを紹介しすぎると逆効果になるのでご注意ください。

では、どれだけポップをつけたらいいのか分からないという意見を頂戴することもあります。
そんな時は、家族の皆さまやご友人の方に一度部屋を見て頂いても良いかと思います。
何枚ポップを貼るのかが大切なのではなくて、内見者に不快感ではなく安心感を与えられるかどうかが大切なのです。
ですので、自分一人で判断するのではなくて、周りの皆さまと一緒に空室対策に取り組むことをオススメさせて頂いています。

◆部屋と家具の雰囲気が一致していないモデルルーム
空いているお部屋に家具や小物をレイアウトして、入居後のイメージを持ってもらうことで成約率は高くなります。
そして、成約になったら家具を次の部屋にレイアウトして・・・というように一つ家具を買うと使いまわすことができるので、比較的安い金額で空室対策をすることができるわけですね。
しかし、頑張る方向性を間違ってしまうオーナー様もいらっしゃいます。
例えば、学生向けのマンションに豪華な家具を置いていたり、ワンルームの真ん中にソファが置いてあったりなど。
ネットに掲載されている写真では良く見る光景ですが、それがオーナー様の物件と釣り合っているのかを考えておくことも大切です。

つまり、現実感のない家具を設置するのではなく、生活感をイメージできる家具を設置されることをオススメしています。
例えば、棚や体が全部映る鏡、カーペットなどが効果的かと思います。
なぜなら、「この部屋ならこんな生活ができるんだ！」など暮らしの参考になるからです。
豪華な家具を設置すればいいというわけでなく、身の丈に合った生活を想像してもらえるような家具を置いていきましょう！

◆照明がない
エントランスの電気のところでも、ご紹介させて頂きましたが部屋にも照明はあった方がいいでしょう。
内見の時に、部屋はきれいに保たれていても部屋が暗くてよく見えないというのでは意味がありません。
ブレーカを上げたら部屋の全部の照明がつくようにしておきましょう。
部屋の照明はオーバーが設置する義務はありませんが、内見者に好印象を持って頂くためには欠かせない対策となるでしょう。
照明は１つ3000円ほどで販売されているので、費用もそんなに掛かりません。
設置して、すべてのスイッチをオンにしておくことだけですので、オーナー様の負担がふえるわけでもありません。
入居が決まれば、空いている部屋に使いまわしてもいいですし、そのまま入居者にプレゼントしても構いません。

２．まとめ
いかがだったでしょうか。
オーナー様ご自身の賃貸マンションを振り返ってみて、該当するところはありましたでしょうか。
内見者も毎日生活する部屋を選ぶということで、部屋を決めることに慎重になっています。
だからこそ、照明をつけてみることや、エントランスの清掃をきっちり行うことが影響してくるのです。
内見者にオーナー様のマンションに入居することで、どんな生活を送ることができるのか。
この部分をイメージしてもらうことができれば、成約率はぐっと上がることでしょう。
空室対策を実践するときに忘れてはいけない視点として、持っておいてくださいね。

次回のブログでは、リフォームしたのに決まらないときのチェックポイントをご紹介させて頂きます！