【ゴミ出しトラブルへの正しい対応は？】

ゴミ出しには、さまざまなルールがあったり、生活時間帯が異なったりすることなどが、

ゴミ出しのルールを守らない・守ったつもりが守れていない入居者が出てくる原因です。

ゴミ出しルールを違反する入居者が出てくると、カラスや野良猫によるゴミの散乱、

悪臭の発生など衛生面でのトラブルに発展します。

そのため違反入居者が出た場合、迅速に対処する必要があるのです。

その１：ルール違反しているゴミ出しについて注意書きを行う

ゴミ出しで分別がされていない、ゴミ出しの曜日や時間帯が守られていないなど必要な注意を記載した貼り紙を、

マンション全体に知らせるように掲示板に掲載します。

入居者全員に知らせることで、きちんとルールを守っている人にも改めて気を引き締めてもらう意図もあります。

改善されない場合には、ルール違反の写真もあわせて掲載してみる。

ルールを守ったつもりが守れていない入居者は、

自分のゴミの出し方がルールに則れていないとわかるため、改善を行ってくれる可能性が高い。

その２：防犯カメラの設置で違反者の特定をすることを掲出

写真付きの注意書きをマンションの掲示板に掲示しても改善されない場合は、

ゴミ出しのルール違反を行っている入居者を特定する旨を張り紙などで警告します。

特定する具体的な方法としては、ゴミの開封、防犯カメラの設置などです。

行う対策について具体的な方法を記載しておくと、そこでゴミ出しルールの違反がなくなることもあります。

その３：ルール違反している入居者へ文書で通知

ルール違反がストップしない場合には、実際に違反者を突き止め、本人に文書で以下の内容を伝えます。

・ゴミ出しルールの徹底　・改善が見られない場合は契約解除

その４：改善が見込めなければ「契約解除・民事裁判」も

違反者本人へ文書で通知したうえで話し合っても解決しないケースもあります。

このような場合には、賃貸借契約の解除や民事裁判として訴えを起こす必要性も出てくるでしょう。

【クレームで多い水回りの悪臭対策】

季節によって増える水回りの悪臭クレーム

原因は、どこにあるのか事例をもとに確認してみましょう。

原因①部屋の気密性が上がっている

給気口は台風などではない限り開けておく換気扇を回すときは窓を開けるなど、

気密性が上がらないように注意する。

原因②排水トラップがずれている

左向きに回せば、外れる。右向きに回せば、設置できる。

ずれて浮いていないかを確認しましょう。

原因③封水はなくなっている

水を入れれば解決する。全く使わない水回りがあっても、定期的に水を流すようにする。

放置すると、害虫の発生に繋がってしまう。

原因④排水管のつまり

パイプユニッシュなどで配管洗浄を定期的に行う。

頻繁に使う場所であれば週1回くらいが目安となる。

【共用廊下が汚い！！】

【私物がいっぱい置かれている！！】

共用部の使い方で嫌でも目についてしまうのが共用廊下や階段です。

すぐには対処できないのが実は厄介なところ。

「今自分に直接迷惑がかかって困っている」というよりは、

「危険な気がする」「見ていて何となく不愉快」というレベルから発展していくことが多いからです。

〇そもそも、共用廊下に私物を置いてもいいの？

共用廊下に、私物を置く方がいらっしゃいます。

遭遇することが多いのは、子ども用のベビーカーやおもちゃ、キックボードや自転車など。

大人が使うものだと、レジャーに使う道具や、車や自転車関連の道具など。

傘立てや植木鉢などを置いている場合も。

共用廊下に私物を置いていいのかと言うと、答えはNOです。

消防法にも規定があるため、消防署の査察や消防用設備等点検の際に指摘されることがあります。

地震や火災が発生した際に避難の邪魔になったり、

火が燃え移って避難路がふさがれたりすることがないようにするためです。

〇安心安全快適な住環境は、みんなでつくるも

｢注意されないからもう少しくらい増えても大丈夫だろう｣と置く量も増えて

いくのが、この問題の悪化のメカニズムです。

私物の放置を注意したときに、｢今までもずっと置いていたのに今さら注意されるのはおかしい｣と言われたり、

｢あの人も私物を置いているのに私だけ注意されるのはずるい｣と反論されてしまったりすることなのです。

共用廊下や階段に私物を置かないのは、お住まいになる方全員の安全のためや、

住環境を守るためなので、ずるいという議論になると本当に困ってしまいます。

共用廊下は日常的に目に付きやすい部分なので、自分は普通に使っているつもりでも、

もしかしたら苦々しく思っている人がいるかもしれません。

お互いが節度をもって暮らすこと、そして、自分は良くても他人の迷惑になったり

不快に思われたりする可能性があるという視点をもつことが、共同住宅で気分良く暮らす秘訣だと思います。

そのためにも、入居者に掲示やポスティングで周知徹底するとともに、

大きく幅を取っており、迷惑になっているものに関しては、そのものに直接、

移動依頼の案内を添付するのが効果的です。

「今日もゴミ置き場がぐちゃぐちゃだ！」

「今日は水曜日！ごみの日じゃないぞ！」

ゴミ出しには、さまざまなルールがあったり、

生活時間帯が異なったりすることなどが、ゴミ出しのルールを守らない、

守ったつもりが守れていない入居者が出てくる原因です。

ゴミ出しルールを違反する入居者が出てくると、カラスや野良猫によるゴミの散乱、

悪臭の発生など衛生面でのトラブルに発展します。

そのため違反入居者が出た場合、迅速に対処する必要があるのです。

その１：ゴミ出しについて注意書きを行う

ゴミ出しで分別がされていない、ゴミ出しの曜日や時間帯が守られていないなど、

必要な注意を記載した貼り紙を、マンション全体に知らせるように掲示板に掲載します。

入居者全員に知らせることで、きちんとルールを守っている人にも、

改めて気を引き締めてもらう意図もあります。

改善されない場合には、ルール違反の写真もあわせて掲載してみる。

ルールを守ったつもりが守れていない入居者は、自分のゴミの出し方がルールに則れていないとわかるため、

改善を行ってくれる可能性が高い。

その２：防犯カメラの設置で違反者の特定をすることを掲出

写真付きの注意書きをマンションの掲示板に掲示しても改善されない場合はゴミ出しのルール違反を

行っている入居者を特定する旨を張り紙などで警告します。

特定する具体的な方法としては、ゴミの開封、防犯カメラの設置などです。

行う対策について具体的な方法を記載しておくと、そこでゴミ出しルールの違反がなくなることもあります。

その３：ルール違反している入居者へ文書で通知

ルール違反がストップしない場合には、実際に違反者を突き止め、

本人に文書で以下の内容を伝えます。

・ゴミ出しルールの徹底

・改善が見られない場合は契約解除

その４：改善が見込めなければ「契約解除・民事裁判」も

違反者本人へ文書で通知したうえで話し合っても解決しないケースもあります。

賃貸借契約の解除や民事裁判として訴えを起こす必要になってくる可能性もある。

「ごみ置き場の汚れは入居付けに影響する！！」

賃貸経営における経費（出ていくお金）はいくつかあります。

一つは「運営費」です。マンションの規模により変わりますが、

例えば日常清掃や定期清掃、共用部電気代、共用部水道代、

EV点検費用、EV動力電気代、受水槽点検、給水ポンプ点検、

給水ポンプ動力電気代、消防設備点検などがあります。

二つめは「固定資産税・都市計画税」です。

これは、土地と建物を所有していると必然的に課税されるもの

ですので、どのようなオーナー様が所有しても同じように

課税されます。

三つめは「借入返済金」です。建物を新築または購入されたときに

金融機関からお借入をされたオーナー様のみになります。

大半のオーナー様は金融機関からお借入をするケースが多いと

思いますので、この点も見直す要素がいくつかあります。

最後に、賃貸経営をする上であまり気にされないオーナー様が多い

のですが、税引後キャッシュフロー（税引後の手残り）で考えると

「所得税」も一つ経営を改善するための大きなキーワードになります。

あとで詳しくご紹介しますが、築年数が経つほど経営に大きな影響を

及ぼしてきます。

これらの出ていくお金を把握して、それぞれをどのようにして抑えていくか、

ということを考える必要があります。

これまでに、

「単価（家賃）を上げる」

「入居率を高める」

「テナントリテンションを高める」

ということで、いかに収入を増やすかということが大切です、

とお話させて頂きました。

収入が最大化できれば次に考えることは

「経費を下げる」ということです。

なぜ経費を下げることまで考えないといけないかというと、

これからの賃貸経営では“キャッシュフロー”が重要になって

くるからです。

もともと、昔から賃貸経営というのは経営ですので、

キャッシュフローを考えながら経営をすべきものですが、

少し前まで何もしなくても入居が入っていました。

需要より供給が多いという時代が続いておりました。

経営をする中で、変な話ではありますが、

何も考えなくて良かったのです。

しかし、これからの賃貸経営はそんなに甘くありません。

オーナー様が一人の経営者として、マンション＝会社という考え方で

経営を考える必要がでてきます。

ここからいくつかの経費を下げるポイントや具体的な方法を

ご紹介していきます。

ちょっと特殊な事例をご紹介します。

とある学生が多い地域に賃貸マンションを所有しており、

入居者の80％以上が学生。

そこで、オーナー様が実践されていることは、

「入居者限定！コピー機の無料利用」

です。

※実はコピー機の横に良心市のように箱は置いてあります。

学生さんって結構、コピーを利用することが多いわけです。

そこで、エントランスに業務用コピー機を設置し、

入居者さんは無料で利用できるようにしています。

本来であれば、コンビニまで行かないといけないとこを

マンションのエントランスで出来る。

このようなマンションってなかなかないです。

しかし、ちょっとしたアイデアで入居者さんの生活利便性は上がります。

ましてや、社会人であっても書類のコピーができることは

マイナスではありません。

このように、入居者さんの生活をいかに良くするか、ということを

日々考え、少しの工夫で入居者満足を実現することができるのです。

これは結構嫌がるオーナー様も多いようですが、

「アンケート」をとることです。

入居者さんと普段から顔を合わせているオーナー様であっても、

入居者さんは思っていることを言わない場合が少なくありません。

あまり、アンケートを実施するとクレームや譲歩しないと

いけないことが発生するのではないか、

と考えられるオーナー様が大半です。

しかし、小さな不満が溜まって急に退去されるくらいなら、

覚悟を決めて入居者さんのナマの声に最大限応えた方が得策

と言えるケースが多々あります。

参考までに、実際のアンケートの声をご紹介します。

＜入居者さんの声＞

①家賃を少し下げてもらえないか検討してほしい

②畳を替えてもらえないかな

③トイレにウォシュレットを取り付けたい

④建具の動きが悪い

⑤洗面台の蛇口から少し水漏れがしている

⑥上の階が日曜日になるとうるさい

などがあります。

よくよくみてみると、オーナー様の大きな出費に

つながることは少ないように思います。

家賃を下げることについても、検討してくれると有難い、

というようなスタンスですので、少しでも下げてあげると大変喜ばれます。

退去されて、次の募集のためのリフォームや

広告料（家賃の２ヶ月分）を考えると

今、手を打つ方が良いのです。

テナントリテンション（長期入居）を高めるためには、

入居者に満足して頂くことです。

実際に大阪府堺市北区のあるオーナー様の事例をご紹介をします。

このオーナー様の賃貸マンションの入居者は、

やむを得ない理由で退去をしないといけなくなったときに・・・

「オーナーさん、本当はこのマンションから離れたくない

のですが、仕事の都合ですので、本当にありがとうございました。

また、こちらに来るときは必ずオーナーさんのマンションに

住ませてください。」

と泣きながら言われたそうです。

このオーナー様がしていることは、

①エントランスに季節の飾り物

②共用水洗の開放（洗車や水遊び）

③空きスペースに砂場

④お歳暮、バースデーカード

⑤所有している畑で芋掘り体験（季節限定）

　※特にファミリーマンションですので、効果があると考えられます。

このような工夫とアイデアで、入居者から嬉しい声をもらっています。

入居者が退去するということは、読みづらいものですし、通知が来る

まで分かりませんが、このような声を集めることが大切です。

これからの賃貸経営では「空室対策！」「リノベーション」という

言葉がよく聞かれますが、私はもう一つとても大切なことがあると

考えています。

それが、「テナントリテンション＝一度住んでもらったら出さない」

ということです。

確かに、空室を埋めるノウハウやアイデア、人脈は最低限必要だと

思いますが、そもそも空室が出なければこのような心配をする必要が

ありません。

（※転勤などやむを得ない事情での退去は必ずあるので、やっぱり大切です）

テナントリテンションを高めるためには、お客満足が大切です。

オーナー様のお客様は誰か？それは入居者です。

入居者満足を高めることで、

「このマンションから出たくない」

「ここでしかこのような暮らしはできない」

「友達にも勧めたい！」

というような声を集めることです。

そうすることで、長期入居を可能にし、空室で頭を悩ませることもなくなります。