皆さま、こんにちは！サムズアップの小西です。
先週のブログでは、デザインやカラーコーディネートを意識してリノベーションをしていきましょうというお話をさせて頂いたかと思います。
しかし、リノベーションをするとなったときに、オーナー様が一番気になられるのはどれくらい金額が掛かるのかと言うことではないでしょうか。
まだ返済が残っている中で借り入れをしたくないとお考えのオーナー様も沢山いらっしゃることかと思います。
そこで本日は、リノベーションをするときは、修繕費として計上した方がいい理由をお伝えしていきます！！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．「資本的支出」と「修繕費」
２．減価償却ではなく、単年度償却にする
３．まとめ

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．「資本的支出」と「修繕費」

リノベーションと言っても、その経費は「資本的支出」と「修繕費」に分けることが出来ます。
資本的支出とは、資産の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させたりするための支出のことです。
これは従来よりもバリューアップしたり、性能をアップさせることに繋がる修繕工事が該当しています。
たとえば、畳の部屋をフローリングに替えたり、３ＤＫを２ＬＤＫに替えることなどが上げられます。

また、修繕費とは今までと同様に使用するための支出で、設備の修理や交換、維持管理などの工事が該当します。
性能アップが目的ではなく、あくまでも原状回復が目的の支出となっています。
たとえば、経年劣化したクロスを貼り替えることや傷ついた建具を交換することが上げられます。

２．減価償却ではなく、単年度償却にする

「資本的支出」は、減価償却をしなくてはならなくなります。
原価償却とは、ご存知の方も多くいらっしゃるかと思いますが、買ったときに一度に経費計上しないで、毎年少しずつ費用配分していくという考え方です。
たとえば、給排水設備、ガス設備などの償却期間は１５年とされていて、かかった工事代金を１５で割り、その分だけを毎年、経費として計上していくわけです。

一方、修繕費となれば、単年度償却をすることができるようになります。
たとえば、「いい条件ならば物件を売りたい」とお考えのオーナー様がいらっしゃいました。
できるだけ物件を高く売るために、リノベーションもして物件価値を高めたいとお考えになられていました。
しかし、いつ売却のチャンスが生まれるは分かりません。
半年後かもしれませんし、５年後かもしれません。
にもかかわらず、設備の償却を１５年もかけて行うと考えると、かけた費用の全額を経費化できないうちに手放すことになるかもしれませんよね。
また、投資した分はできるだけ早く回収したいというのがオーナー様の本音かと思います。
ならば、向こう何年もかけて償却するよりも、単年度で一括償却して、節税効果の先取りをしませんかというご提案をさせて頂きました。

加えて、何より単年度償却を選んだほうが、その年の手残りだけでなく、翌年の手残りも確実に増やすことができます。
それは、翌年に支払う所得税や住民税などの税金額も減るからです。
建物は放っておいても、手入れしていても、いずれ老朽化していきます。
それなれば、設備の入れ替えなど、減価償却しなければならない工事は確実に増えることでしょう。
なので、室内のリノベーションをするときには、できるだけ単年度償却できるようにとご提案をさせて頂きました。

このオーナー様には、この手残りの増えるリノベーションを気に入って頂き、売却することなく、今でも退去が出る度に単年度償却できるリノベーション工事をして頂いております。

 
３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかるから・・・と諦めている方は多いことかと思います。
しかし、節税効果を狙ったリノベーションをすることで、手残りを増やすことも出来るようになるのです。
リノベーションや外壁工事をお金がかかるから・・・とマイナスに考えてしまうのか。
それとも、将来の収入を増やすための投資と考えるのか。
この考え方の違いが、お金を残すオーナーになるのか、資金繰りに苦しむオーナーになるのかの違いであり、ポイントです。

目先のことを考えるのか、それとも、将来を見越してのことを考えるのか。
これからの賃貸マンション経営において、この視点は必要不可欠です！！
今後が不安だというオーナー様がいらっしゃれば、ぜひお声かけ下さい！！

みなさま、こんにちは！サムズアップの小西です。
前回のブログでは、リノベーションを築年数という視点から考えました。
建物の傷み方なども全然違っているので、マンションの状態を見たリノベーションをすることが最小のコストで最大の効果を出すためには必要だったというわけですね。
では、リノベーションに対する考え方は分かったけど、具体的にどうすればいいの？と疑問を感じられたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
そこで、本日はデザインやカラーコーディネートについて、お話していきたいと思います！！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．デザイン・カラーコーディネートのポイント
２．アクセントクロスを使うことのメリット
３．まとめ

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．デザイン・カラーコーディネートのポイント

部屋の内装工事よりも、内見者がまず目にする外壁の工事が優先だと考えておられるオーナー様もいらっしゃるかと思います。
そんな方は少し勘違いをされているかもしれません。
優先順位の第一は「部屋」で、外壁やエントランスなどはその次で大丈夫なのです。
入居者が住むのは、エントランスではなく、お部屋です。
そこに付加価値を与えることが、入居者さんに満足してもらうためには、最も合理的なやり方ではないでしょうか。
そこで、お部屋のリノベーションをするときのポイントをご紹介していきます！！

①基本は見えている部分だけを変える
基本的にリノベーションするのは、壁や床、天井、建具など見えるところだけで十分です。

②設備は汚れていたらきれいにする
キッチンや浴室はシンプルに考えて、汚かったらきれいにしましょう。
キッチンなどは古くなって油汚れや変色が目立つ場合、新しい設備に取り替えたくなりますが、基本的には壊れていない限り現状のままで問題ありません。

③シートを貼って「化粧直し」をする
古い設備はそのままでいいと言わせて頂きましたが、キッチンの扉板や浴室の壁にはシートを貼って、変色をカバーしたり、デザイン性を強調することをオススメしています。

以上の3点は、特にご注意頂きたいポイントです。
入居者や内見者のことを考えると、設備も取り替えたほうがいいのかなと思いがちですが、演出次第では新品同様に見せることもできます。
デザイナーズマンションの内装など、参考にしてみてはいかがでしょうか！？

 

２．アクセントクロスを使うことのメリット

アクセントクロスとは、壁の一面だけにアクセントカラーを使用したもののことを言います。
最近では、このアクセントクロスを採用して、ライバル物件との差別化を図る部屋が増えてきました。
しかし、多くのオーナー様が、どんな色を選んで、部屋のどの面に貼ったらいいのかと悩まれています。

あまりオススメしないのは、狭い部屋に濃い色、暗い色のアクセントクロスを使うことです。
淡い色は膨張して見せる作用があるので、狭い部屋にはオススメできるのですが、濃い色、暗い色は小さく引き締めてみせる効果があるので、狭い部屋をより狭く見せてしまいます。
ダークな色は一見かっこよく、取り入れたいと思われがちな色ではありますが、狭い部屋の場合は逆効果になる可能性があるのです。
また、柄の入ったアクセントクロスを使う場合も注意してください。
かえって部屋や柄の魅力を半減させてしまう場合があります。

そして、アクセントクロスを採用する場合に意識して頂きたいのは、「２間」以上で使うことです。
１間は畳１帖の縦の長さのことで、だいたい180㎝くらいです。
たとえば、６畳であれば２間ある壁側に使い、８畳以上であればどこの面に貼っても圧迫感はないでしょう。
といいますのも、通常の４畳半は＝１間半×１間半、６畳＝２間×１間半、８畳＝２間×２間だからです。
では、２間に達していない４畳半の場合はどうすればいいのかというと、濃い色や暗い色を避けて、明るく淡い色をお選びください。

また、アクセントクロスのほかにドアやクローゼットにカラーのシートを貼る場合は、ケースバイケースで考えていきましょう。
インテリアカラーの配色は無限にあるので、手っ取り早い方法は、いいなと思ったカラーコーディネートをそのまま真似することです。
ただし、広さによるルールがありますから、出来れば同じような間取りの部屋を参考にしてくださいね！！

 
３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
複数の部屋をリノベーションされたときは、一部屋ずつ違ったデザインやカラーコディネートをされるようオススメしています。
それは、内見者にいくつもの選択肢を見せて、選んでもらうワクワク感を提供したいからです。
成約率を上げるためには、内見数を増やすことと、内見にかける時間を長くすることが大切なポイントになります。
一部屋ずつ違うデザインとカラーコーディネートにすることで、オーナー様のマンションへの内見数を増やすことも、滞在して頂く時間を延ばすこともできます。
色やデザインの好みは人によって様々ですから、複数のカラーバリエーションを用意しておくことで、興味をもってもらえる確率が高くなるわけです。
なので、複数の空室をお持ちのオーナー様は、従来通りの原状回復工事で同じ部屋に修復するのではなく、それぞれ違ったデザインやカラーコーディネートにされることをオススメしています！
サムズアップでは、たくさんの種類のデザインやカラーコーディネートをご紹介できますので、ご興味を持たれたオーナー様はお気軽にご連絡ください！！

みなさま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、手残りが増える賃貸マンションのリノベーションについて、ご紹介いたしました。
その中で、表層リノベーションという考え方をご紹介しましたが、すべての物件で表層リノベーションが効果的というわけではありません。
築浅のマンションと築古のマンションでは、リノベーションする場所も違えば、考え方が違ったりします。
本日のブログでは、築年数からリノベーションというものを考えていこうと思います！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．築10年で考えるプチリノベーション
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション
４．まとめ

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．築10年で考えるプチリノベーション

築10年から15年未満の物件であれば、「プチリノベーション」をオススメしています。
プチリノベーションでは、壁や床など目につくところだけをリノベーションします。
このプチリノベーションは、原状回復との組み合わせで行うと効果的でしょう。
例えば、部屋の壁の一面だけを、色味や模様のあるクロスにして、床には塩ビタイルを貼るのです。
また、「イケア」などで扱っているようなデザイン性のある家具を置いてみたりするのも良いでしょう。
つまり、通常の原状回復工事のときに、何点かだけポイントを決めるということです。

ただし、残念なことにプチリノベーションだけで、すぐに入居が決まったという事例は少ないのが現状です。
そこで、プチリノベーションに加えて、募集条件や家賃の見直しをすることをご提案しています。
ここで注意して頂きたいことは、むやみに家賃を下げたりしないということです。

まずはオーナー様の賃貸マンションのある地域の家賃相場を調べてみましょう。
最近では、新築物件の方が築10年の中古物件よりも安いということが多々起こっています。
中古物件が新築物件よりも、家賃が高いとすれば、みなさまはどちらの物件に住みたいと思いますか？
条件の見直しや家賃の見直しをして頂きたいのは、こういって理由があるからなのです。
もし、家賃を下げずに入居付けしたいという場合は、ライバル物件よりも魅力的なサービスや設備をつけるようにしましょう！
例えば、家電をプレゼントしたり、仲介手数料を半額にする値引サービスなどをオススメさせて頂いております。

 
２．築15年を過ぎて考える表層リノベーション

築15年を越えてくると、プチリノベーションではなく表層リノベーションをオススメしております。
壁、床、天井、建具などは、できるだけ現状のまま活かして、「貼る・塗る」というリノベーションスタイルです。
築年数の経過している物件はフローリングに傷がついていたり、色あせていたりしています。
なので、傷んだ床は交換したり、耐久性に優れている塩ビタイルを貼ります。

「貼る・塗る」というリノベーション手法ももちろん大切ではありますが、それ以上にデザインとカラーコーディネートには気をつかいましょう。
このように話させて頂くと、どんなデザインにすればいいのかと悩まれるオーナー様も多くいらっしゃいます。
しかし、必要なのは「オーナー様の好みの部屋」ではなく、「入居者が好む部屋」です。
私たちは、年に2回、20代～40代の男女に、どんな部屋が好みなのかを調査していて、各世代に好まれる部屋作りをさせて頂いております。
そのためにも、オーナー様の賃貸マンションの周辺には、どの世代のかたが住まわれているのかを知ることが必要になります。
これまでのブログでも何回も市場を知ることが大切ですと、お伝えさせて頂いていたのは、こういった背景があるからなのです。

お伝えさせて頂きたいことを簡単に言わせて頂くと、「万人受けする部屋」にはしないということです。
10人が10人「良い」という部屋を目指してしまうと、結果的に、平凡で無難な部屋になってしまいやすいです。
万人に好かれる物件にしないことで、立地や家賃の競争から抜け出すことができるのです。

と、ここまで部屋作りに対する考え方をご紹介させて頂きました。
ここからは、実際にどんなリノベーションをするのかをお伝えしていきます。
入居がなかなか決まらない理由として、「駅から遠いから」「バストイレが一緒だから」など、マイナスポイントが挙げられていることが多いです。
しかし、使い勝手の良さや駅からの距離が原因で入居が決まっていないわけではありません。
その証拠に、オーナー様の隣の賃貸マンションは満室のままということは、よくあることかと思いますし、既存の入居者も駅から遠くとも住んでくれているわけです。
つまり、オーナー様の賃貸マンションにある設備でもいいという人たちをターゲットにしていきましょう。

例えば、「3点ユニット」のリノベーションをされるオーナー様がいたとしましょう。
風呂とトイレを分ける工事をするには、約50万円のコストがかかります。
オーナー様としては、50万のコストを改修したいので、家賃を上げたいですよね。
ですが、今どき、風呂トイレが別だからといって、家賃を上げることってできませんよね。
どちらかと言えば、ようやく土俵に乗った感じかもしれません。
それなのに、家賃を上げるから、入居者が決まらないという悪循環に陥ってしまいます。
極端な話、古臭い間取りでも3点ユニットでも構いません。
古くても綺麗にして、魅力的な化粧直しの工事を施せばいいのです。

 
３．築25年を過ぎたら考えるレトロリノベーション

マンションでも木造アパートでも、築25年を経過すると、室内の設備に古臭さが残ってきます。
そんな築年数の古い物件には、アンティーク調の部屋に仕上げる「レトロリノベーション」をオススメさせて頂いています。
この工事は、塗装を中心としたものを行います。
例えば、壁や設備にペンキで塗装を施して、わざと荒い状態のままにしておき、古くて落ち着いた雰囲気を出すのです。
設備などは特に不具合がなければ、古いものをそのまま使って、低コストに収めるようにします。

例えば、３DKの築35年のマンションを新築同様にリフォームしようとすれば、設備の交換も含めて、1部屋300～400万円程度かかります。
さらに、キッチンや水回りの取替工事をするなら、原状回復ではなくバリューアップ工事となってしまい、修繕費としてではなく減価償却費として焼却していくことになります。
そんな広くて、古い費用がかさみそうな部屋こそ、レトロリノベーションが効果を発揮してくれます。
イメージとしては、アメリカのブルックリンスタイルの部屋作りでしょうか。
ご興味を持たれた方は、一度検索してみてください！！

さて、具体的なお部屋作りについてお話していきます。
例えば、３DKのマンションの場合、部屋を区切る内装壁や天井を取り払って、コンクリートがむき出しのスケルトン状態にします。
そのまま残すのは、キッチンと風呂、トイレ、床だけです。
レトロリノベーションでは、「貼る」ことはせずに、「塗る」作業だけで仕上げていきます。
その理由としては、「貼る」より「塗る」法が低コストだからです。
なので、かかる費用としては、解体と塗装がメインになります。
ほぼすべてを解体して間仕切りも取り払っているので、部屋は大きなワンルームになります。
最近では、DIYブームということもあり、入居者自らが部屋を作れるということに魅力を感じる入居者もいます。
あえて何もしないでおいておき、「自分好みの部屋を作れる！」というキャッチコピーを掲げて、そのままワンルームとして貸し出すのも効果的かと思います。

４．まとめ

いかがだったでしょうか。
リノベーションと一言で言っても、築年数や建て方によって変えた方がいいと分かって頂けたかと思います。
今回は、物件の特長を活かしてリノベーションをするということをご紹介しましたが、何より大切にすべきことは入居者に好まれる部屋を作るということです。
オーナー様の賃貸マンションの特徴や状況と、入居者が求めるニーズを合わせて考えた結果が、本日お話させて頂いたことにです。
ただし、注意して頂きたいのは、築年数〇〇年だから、このリノベーションなんだ！ということではないことです。
物件の状態によっては、たとえ築20年であってもプチリノベーションをした方が効果的な場合もあります。
ご自身の物件の状態にあったリノベーションをご希望されるオーナー様がいらっしゃれば、サムズアップまでお気軽にお問合せください！

みなさま、こんにちは。 サムズアップの小西です。
前回までのブログでは、空室対策をしているのに空室が埋まらないときに見落としているポイントをご紹介させて頂きました。
手間とお金をかければかけるほど空室が埋まりやすいことに間違いありませんが、あまりにも入居者の求めているものと違っていれば、空室はなかなか埋まらないことでしょう。
しかし、同じ空室を埋めるならば、お金をかけずに空室を埋めたいというのがオーナー様の本音ではないかと思います。
そこで、本日はリフォームをしても手残りが増えるリフォームについてご紹介していきます！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！
２．リノベーション投資が節税対策になる理由
３．表層リノベーションというローコストリノベーション
４．表層リノベーションで得られる効果
５．まとめ

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！

私たちの仕事は、長い間空室が埋まらないとお悩みのオーナーである皆様のお話を聞くことから始まります。
そこでよくお聞かせ頂くのが、「空室を埋めたい」「収入を増やしたい」ということです。
しかし、注意して頂きたいのは「収入」と一言で言っても、家賃収入や利益、手残りなど色々と種類があるということです。
そこでご質問ですが、皆様は収入を増やしたいと思うとき、なにを思い浮かべていらっしゃるでしょうか。
きっと多くのオーナー様は「家賃収入を増やしたい」と言われるのではないでしょうか。
しかし、オーナー様が一番に重視すべき収入とは、家賃収入でなく、手残りであると私たちは考えています。
例えば、家賃収入は多いけれど、必要経費が多くて手残りがほとんど残らない賃貸マンションと 家賃収入は少なくても必要経費がほとんどかからず手残りが多く残る賃貸マンションがあるとしましょう。 皆様はどちらのマンションオーナーになりたいですか。
もちろん、手残りが大きいほうがいいとお考えになられることでしょう。
空室を少しでも早く埋めるために、積極的にリノベーションをされるオーナー様は多くいらっしゃいます。
しかし、いくら空室が埋まって家賃収入が増えたとしても、節税対策に無頓着なままでは、効果的に手残りを増やすことはできません。
せっかくリノベーションをするのならば、節税効果が見込めて、手残りが多くなるなり方をされてはいかがでしょうか。
これから手残りが多くなるリノベーションについて、ご紹介していきます！！

２．リノベーション投資が節税対策になる理由

一番いい節税対策は、リノベーションによる「再投資」です。
賃貸経営は物件を購入する、物件を建設する「一次投資」だけでは終わりません。
経年劣化によるダメージから逃げることはできませんので、必ず改修工事や修繕工事をする時期が訪れます。
つまり、ここでは「再投資」というものを、改修工事や修繕工事のことと定義させて頂きます。
そして、再投資をするときに「経費を使う」リノベーションをすることで、税金を減らし、手残りを増やすようにするのです。
この経費を使ったリノベーション工事に関しては、以下の章で説明致しますので、ここでは割愛させて頂きます。
経費を使ったリノベーション工事をするときにご注意いただきたいことは、経費は単年計上しかできないということです。
つまり、リノベーション工事をしたその年は大きく経費化することができても、翌年以降は経費化するものがなく、かえって税金が増える可能性もあるということです。
もし、そうなる時には外壁工事など別の経費を作って、一括償却をされるとよいでしょう。
他にも、空室が出るたびにリノベーションによる再投資をすることで、経費を増やし節税対策を行われるとよいでしょう。
このように、経費を使ったリノベーションをすることで、物件の価値を上げながら手残りを増やすことができるようになります。
そして、この相乗効果がリノベーション投資の最大のメリットとなります。

３．表層リノベーションというローコストリノベーション

ここまでリノベーション投資をすることが節税対策になるとお伝えしていますが、ほとんどのオーナー様は驚かれます。
そう言いますのも、マンション建築時の返済が残っているのに、追加で融資を受けて行うリノベーションをして、手残りが残るなんて考えられないからです。
なかには、「そんなうまい話があるわけない」と怪しまれたこともありました。

私たちが手掛ける表層リノベーションとは、簡単にご説明させて頂くと「原状回復工事にかかる金額の範囲内でのリノベーション」になります。
ここで注意して頂きたいのは、工事費用が原状回復工事と同じというわけではないということです。
２章でご説明させて頂いたように、節税効果を活用しているために原状回復工事の範囲内に収めることができているということです。
つまり、その点が一般的なリノベーションとは違っていると言えます。
私たちのリノベーションでは、老朽化により空室期間が長く続く部屋に対して、いかにローコストで再生工事を行い、息を吹き返させるかがキーポイントです。
例えば、不人気な「３点ユニット」を入居者受けするように変えようと思うと、まず最初に思いつくのはバストイレを別にする工事ですが、私たちは３点ユニットのまま表層にシートを貼るというご提案をさせて頂いております。
他の言い方をしますと、リフォームが「美容整形」だとすると、私たちのリノベーションは「化粧」です。 整形ほど大掛かりなことは一切いたしません。

ただし、化粧でも眉毛だけをしっかりと描く、口紅だけをきれいに塗るなどすると、不自然なメイクになってしまいます。
なので、どうせ化粧をするならば、全体的に手を加えたり、直したりすることでトータルバランスを良くしようとしますよね。
このように部屋も化粧と同じで、全体的に手を加えることでトータルバランスを良くして、より効果的にしていきます。
例えば、和室をフローリングに変えたのに、収納は襖のままといった中途半端なリフォームでは、ちぐはぐな印象を与えてしまうことでしょう。
そして、それでは家賃は上げられませんし、結局は入居者から選ばれない部屋になってしまうというわけです。

４．表層リノベーションで得られる効果

ここまでで、部屋を「修繕する」のではなく「再生させる」という考え方をお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてを新品にするという考え方ではありませんので、ご注意ください。
次回のブログで詳しく説明させて頂くので、ここでは割愛しますが、単年度償却という節税効果のある再生投資をしていきます。
そして、この再生投資で得られる効果として以下のものがあります。

①ある程度まとまった工事費を支払ったとしても翌年の手残りが増える
②家賃を10％上げても満室になる

節税対策を考えたとき、設備が古いからといって新しいものに交換することは適当ではありません。
既存の設備に化粧直しを施す工事をしていきます。
その結果、部屋の魅力がアップし、家賃を上げることができ、入居者の属性が高くなるのです。

５．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかってしまいますので、実際にリノベーションをされるオーナー様は少ないのではないでしょうか。
しかし、本日お伝えさせて頂いたリノベーションだと、結果的には原状回復工事と同じ程度の金額で効果的なリノベーションを行うことが可能になります。
さらに手残りまで増えるという嬉しい特典までついてきます。
冒頭でもお伝えさせて頂いたように、オーナー様が本当に重視すべきは手残りではないでしょうか。
家賃収入が多くても、資金繰りに苦しまれているオーナー様も世の中にはたくさんいらっしゃいます。
空室が長く続いて困っているオーナー様には必見の空室対策だと思いますので、ご興味のあられる方は以下までお気軽にお問合せください！

http://www.thumbsup.jp/toiawase/

 

おはようございます。サムズアップの小西です。
リフォームやリノベーションを考えられているオーナー様の中には、工事費をどのように捻出するかお考えの方もいらっしゃることでしょう。
また、リフォームをしても入居者が決まらない可能性も考えると、なかなか工事に踏み切れないというオーナー様もいらっしゃるでしょう。
入居者を決めるためのリフォームとなると、そのようにお考えになるのは自然の流れでしょう。
しかし、築15年ほどの賃貸マンションのリフォームは、やるべきだと私は考えています。
では、なぜリフォームを積極的にやるべきなのか、その理由をご紹介していきます！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
１．修繕費用という考え方
２．リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
まとめ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．修繕費用という考え方
修繕費とは、アパート本体やアパートの付属設備などを通常の状態に維持管理するための費用や原状回復をするための費用のことを指します。
そして、修繕費の最大の魅力は、その全額をその年の経費として支出することができることにあります。
つまり、アパート本体や付属設備を本来の耐用年数まで維持するための修繕費は、その金額がどんなに多くてもその年の必要経費とすることができるのです。
例えば、外装の塗り替えや屋上防水の修理などは、費用の掛かるリフォームの一つですが、これらも費用として計上することができます。
一方で、鉄筋コンクリート造の外装を吹き付けたいるから磁器質タイルに変えたりするのは修繕費として計上することができなくなります。
これは、修繕をすることで建物の使用可能年数が延長し、建物の価値が高くなってしまうからです。
つまり、建物の維持管理ではなく、建物のグレードアップという判断をされてしまうのです。
そして、このグレードアップ工事をしてしまうと、その費用は「資本的支出」となり、経費計上することができなくなります。
この場合は減価償却費として、毎年償却していかないといけなくなるのです。

そして、経費計上することで納税額を減らすことができるというメリットがあります。
オーナー様の賃貸マンションの収入が多ければ多いほど、納税額は増えてしまいます。
しかし、修繕費として経費計上することで、オーナー様の収入を書面上で減らすことができるので、納税額を減らすことができるのです。

例えば、年間の家賃収入が1000万円のオーナーがいたとします。
一方で、年間の家賃収入が1000万円で300万円の外壁の修繕工事をされたオーナーがいます。
前者ののオーナー様は家賃収入が1000万円となり、その金額に税金がかかります。
しかし、後者のオーナー様は修繕工事を経費計上することで家賃収入が700万円となり、その金額に税金がかかります。
どちらのオーナーが多く税金を支払っているでしょうか？
そして、どちらのオーナーの賃貸マンションが入居者から選ばれるでしょうか？
答えは言うまでもありませんよね。
税金は収入に課税されるので、全社のオーナー様の方が多く税金を支払っていることとなりました。

そして、築15年前後の賃貸マンションの修繕をオススメさせて頂いているのは、この経費計上のカラクリがあるからです。
築15年前後というのは、設備機器などが老朽化し、修繕費の負担が大きくなる時期です。
その大きな費用を経費として計上することができれば、納税額を大きく減らすことができるというわけです。
なので、リフォーム費用が掛かってしまっても納税額を減らすことでリフォーム代を捻出するという考え方ができます。
税金として払っていた金額をリフォーム資金に充てるというわけです。

ここまでご説明させて頂きましたが、かなり複雑で、初めてお聞きになられた方には難しいお話かと思います。
より詳しく話を聞きたいというオーナー様は、ぜひサムズアップまでご連絡ください！！

２．リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
前章でもお伝えさせて頂きましたが、リフォーム費用を全額経費にするためには、それが「資本的支出」になるのか、原状回復程度の「修繕費」の範囲なのかを理解しておくことにあります。
そして、これらを判断するための基準として、3つ項目があるのでご紹介させて頂きます。

①修理、改良等の1件ごとの工事費の金額が20万円未満であるかどうか
②20万円以上でも、その修繕の周期が3年以内であるかどうか
③明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものであるかどうか

つまり、リフォーム費用が20万円未満であれば、それは無条件で修繕費として全額経費にすることができます。
しかし、20万円以上であれば、修繕の周期が3年いないかどうかで判断しなくてはいけません。
さらに、この基準に照らし合わせても判断が曖昧になる場合は、明らかに価値を高めるものか耐久性を増すものがどうかで判断することになります。
上記3つの基準をまとめると、
明らかに建物の価値を高めないもの、耐久性を増すものでなければ、金額がどれだけかかっても、修繕の周期が何年だろうとも、修繕費として全額経費にすることができるということです。

まとめ

今回のブログでは。リフォームに関わる税務知識のお話をさせて頂きました。
このように修繕費という考え方をうまく使うことで、手残りを増やすことができるようになります。
今回のブログでは外壁の修繕を事例にご紹介させて頂きましたが、これは空室にも応用することができます。
空室の設備を入れ替えてしまうと建物の価値を高めていることになるので修繕費として経費にすることはできませんが、
壁紙をカラークロスにするなどのリフォームは建物の価値を高めていないと判断されるため経費計上することができます。
これは、納税額を減らしながらも入居者に好まれる部屋作りを可能にするということです。
このようにリフォームをすることで、納税額を減らし、空室だった部屋に入居者決まるので家賃収入が発生します。
オーナー様の収入は増えているのに、税金が減っているのですから、当然手残りは増えることになります。

ここまで、修繕費という考え方をご紹介させて頂きましたが、文面を見ていても理解しにくいことでしょう。
きっと、ここまでブログを読んで頂いても分からないことの方が多いかと思います。
サムズアップでは修繕費という考えを活かしたリノベーションをさせて頂いております。
ご興味を持たれた方は、お気軽にご相談ください！！

おはようございます。サムズアップの小西です。
先週のブログでは、リフォームかリノベーションか、建て替えか。
オーナー様の生活環境やお持ちの資産などを考慮したうえで決めることが大切だとお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてのオーナー様が建て替えをできるわけではありません。
そこで、今回のブログではお金をかけずにできるワンポイントリノベーションについて、お伝えさせて頂きます。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
１．お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
２．ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所３選
①壁紙、床、天井
②水回り
③収納
まとめ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
賃貸マンションの空室を埋めたいけれど、大規模なリノベーションをする金銭的な余裕がない・・・。
そんなときに検討したいのが、ローコストでも効果のあるワンポイントリノベーションです。
費用の目安としては、賃料の３か月分～１年分とお考え下さい。
そして、金額の目安は20万円台～60万円台くらいです。
この金額でできるリノベーションは、かなり限られてきますがリノベーションする場所を絞ることで、驚くほど部屋の印象を上げることができます。

キーワードとなるのは、ずばり「差別化」です。
オーナー様の賃貸マンションと同じような物件がたくさんある中で、入居者に選んでもらうためには、他の物件にはないものを備えておく必要があります。
このときに気を付けたいのは、「誰にアピールするのか」ということです。
誰にも響かない差別化では全く意味がありません。
例えば、単身者向けなのかファミリー向けなのか。男性なのか女性なのか。どんな趣味を持つ人なのか。
といった具合に入居者ターゲットを絞り込んでいきます。
そこまで決めることができれば、次は「どんな部屋に魅力を感じるのか」を考えて、リノベーションのコンセプトを検討してください。

これまでの賃貸マンションの多くは、白い壁紙にフローリングという万人受けする無難な間取りや設備ばかりです。
入居希望者の多い、貸し手市場の時代ならそれでもよかったものの、今は完全に借り手市場になりました。
壁紙を一面だけ変えてみるという少しばかりのリノベーションでは、入居者に選んでもらうことも難しいくらいです。
思い切ったデザインや色使いを試されてみてはいかがでしょうか。

２．ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所３選

入居者に気に入ってもらえる部屋作りをするためには、オーナー様の賃貸マンションの周辺にある物件にはない魅力を感じてもらうことが必要になるのです。
しかし、大規模なリフォームやリノベーションをするほど予算に余裕がないという方もいらっしゃることでしょう。
そんなオーナー様ができるリノベーションが、前章でお伝えさせて頂いたワンポイントリノベーションというものです。
そこで気になることは、リノベーションする場所を絞るといってもどう決めていいのかということでしょう。
ここではワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所を3つに絞ってご紹介させて頂きます！

①壁紙、床、天井
インターネットサイトの広告写真の中で必ず掲載され、クローズアップされるのは居室です。
白い壁にフローリングという世間一般的に普及している部屋では、競合物件の中に埋もれてしまいます。
ここで入居希望者に注目される部屋にするための差別化を図るためにできることは、壁紙、床、天井の色や柄を変えてしまうことです。
中でも、壁紙は入居希望者に好印象を持ってもらいやすいです。
例えば、壁の一面に若者に人気の高いビビッドな色のアクセントクロスを貼るだけで魅力的な雰囲気のある空間に早変わりします。
また、床材を部分的に変えたり、キッチンの床にタイルを使用するなどしてメリハリを持たせることで、こだわり感や高級感を出すことができます。

そして、最近は「ナチュラルモダン」な部屋が入居者から求められています。
以前からナチュラルテイストの部屋作りは、温かみのある暮らしを演出するとして人気がありましたが、最近になり現代的な風合いを掛け合わせたスタイルが注目されています。
ナチュラルモダンな部屋は、良い意味で生活感を感じる部屋にシャープでスタイリッシュという要素を加えたものです。
さらに、市場調査で周辺環境を調査し、入居者ニーズに合った部屋作りをプラスしてもいいでしょう。
例えば、スケルトン風にするためにレンガやコンクリート柄のアクセントクロスを貼ること。
このようにすることで、入居者募集サイトに掲載されても写真映えするため目立つことができます。
不動産会社に入居仲介をお願いしていても、優先的に紹介してもらえるようになります。
ニーズをしっかりと把握して、そのニーズに応えるようにデザインを決めてみてはいかがでしょうか。
弊社でも市場調査はお引き受けしていますので、お気軽にお問合せください！！

②水回り
経年劣化が現れやすく、女性が最も気にする場所がこの水回りです。
他の条件が良くても、水回りの印象が悪ければ候補から外されてしまうというのが最近の実情です。
なので、予算が少ない場合は水回りのワンポイントリノベーションを優先的に考えましょう！！
清潔感と快適さを追求することが、差別化する上で欠かせないポイントです。
例えば、古くなったキッチンのステンレス天板や流しのタイル、棚の扉などを塗り替えるだけでオシャレな印象に早変わりします。
古くなったからと入れ替える必要は全くないわけです。

また、バスルームでは壁を一色のみで仕上げるのではなくて、壁の一面を木目調にして高級感を出してみる。
トイレでは個性的なタオル掛けやペーパーホルダーを設置したり、壁紙の色や柄を変えてみる。
という具合で、ちょっとして工夫で印象を大きく変えることができるのです。

③収納
たかが収納と思われているオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、多くの入居者が不満を感じているのが収納の少なさです。
かといって、収納スペースを増やせば巨樹スペースが減ってしまうので入居者から選ばれる部屋にはなりません。
そこで、私たちがご提案させて頂いているのが、トイレや洗濯機置場の上の空間などのデッドスペースに棚を設置したり、壁に物を吊るせるフックやボードを取り付けるリフォームです。
居住スペースを減らすことなく収納スペースを増やすことで、入居者から選ばれる部屋にしてしまうのです。

また、入居者ターゲットを読書好きの人と設定することで、壁一面に本棚を作った物件なども最近では目にします。
非常に人気があって、退去があればすぐに次の入居者が決まるそうです。
一人暮らしの女性だと、本棚の組み立ては大変ですし、次の部屋に引っ越した時に本棚が使えるかどうかもわかりません。
間取りや他の設備が周辺の賃貸物件と変わらなくても、大きな備え付けの本棚が部屋にあれば、本好きの人にとっては大きな魅力になるのです。
このように特定の人をターゲットにしたことで、少ない費用で入居者に長く愛される物件を作ることができました。

まとめ
いかがでしたでしょうか。
ご紹介させて頂いたもの以外でも、廊下と居室をつなぐドアの色や素材にこだわってインパクトのあるものにしたり、同じ床材でも張り方を変えるだけで印象は一変します。
特徴的でデザイン性の高い照明を取り入れるだけでも、部屋の雰囲気は大きく変わります。
ターゲットとコンセプトを決めるだけで、リノベーションをする個所が見えてきました。
そして、お金をかけないためのリノベーションをするためには、どんな人がどんな生活をしているのかを考えることから始まります。
どうすれば入居希望者に効果的にアピールすることができるのかを考えていきましょう！

おはようございます！サムズアップの小西です。
先日のブログでは、築30年の賃貸アパートを満室にするためのリフォームについてご紹介させて頂きましたが、「リフォーム」と「リノベーション」って何が違うの？と思われた方もいらっしゃるのではないかと思います。
リフォームのリノベーションも、建物や設備などのハード面の改善ということに変わりはありません。
しかし、リフォームでいいのか、リノベーションが必要なのか、もしくは建て替えを検討するのか。
選択肢が多すぎて、何をすればいいのか分からないと、お悩みのオーナー様は多いことでしょう。
空室対策と相続対策の観点をまじえながら、その判断基準となるものをご紹介していきます！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
１．リフォームとリノベーションの違いって何？
２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準
３．収支シミュレーションを作成する
まとめ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．リフォームとリノベーションの違いって何？

もともとリフォームには、「改良・改革」という幅広い意味があります。
しかし、近年は経年劣化した機能を新築時に近づくように復元する小規模な修繕工事という意味で使われていることが多いです。
一番分かりやすいものが、入居者が退去した後の原状回復工事で、壁紙の張り替えや古い設備の取り替えなどのことを指します。
一方、リノベーションは住宅に新たな価値を付加する工事のことを意味しています。
例えば、３LDKの間取りを２DKに変更するというように、部屋の構造を根本から考え直したり、不要なモノを取り払ったりして、住宅に新たな価値を生み出させる工事のことを指します。
つまり、部屋を新築のように復元することをリフォーム、新築のときよりも価値の高いものにすることをリノベーションと呼んでいます。
もっと簡単に言うと、規模の小さいものをリフォーム、規模の大きなものをリノベーションと呼んでもいいかもしれません。

リフォームとリノベーションの違いを一通りご紹介させて頂きました。
オーナー様の賃貸アパートは、リフォーム（内装の模様替えや設備交換など）をすることで入居付けできるでしょうか。
リノベーション（間取りの変更や外観デザインの刷新など）をしないと入居付けできないのでしょうか。
これらの判断は、オーナー様の賃貸アパートを見てみないと分からないことではありますが、一般的に、築30年以上で空室問題が深刻な場合は、リフォームではなくリノベーションをした方がいい場合が多いです。
もしくは、建て替えをして新たにマンションを建築して、新たに入居者を募る場合も多く見受けられます。
では、オーナー様の賃貸アパートはどの選択肢をとるべきなのでしょうか。
その判断基準をご紹介していきます！！

２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準

通常は建て替えよりもリノベーションの方が初期投資のコストを抑えることができますが、投資額の大小や損得だけで、これらを判断することはできません。
次の観点を総合的に見て検討することをオススメさせて頂いています。

①ライフプラン
「賃貸経営をいつまで続けるのか」や「後継者はいるのか」など、将来設計をすることが一番大切な項目になります。
例えば、オーナー様が高齢で、賃貸アパートに後継者がいない場合、20～30年で運用する建て替えはしない方がいいでしょう。
反対に、後継者がいる場合は、リノベーションで短期的に運用するのではなく、立て替えて最高の状態でバトンを渡すほうがいいでしょう。
つまり、収益を重視するのか、相続対策を重視するのかという目的によってもとるべき手段は変わります。
オーナー様ご自身だけで考えるのではなく、家族を巻き込んでお話をされることをオススメします。

②マーケット、市場性
オーナー様の賃貸アパートの立地が、今後も賃貸需要を期待できるのかも見ておくべき大切なポイントです。
例えば、人口が増えているのか減っているのかどうか、世帯数が増えているのか減っているのかどうか、街は発展していくのか衰退していくのかどうか、という中長期的な見通しは必要です。
そうすることで、人口が減っていくことが予測される地域にオーナー様の賃貸アパートがあるならば、リノベーションをして短期的に収益をアップさせるといった選択をとることができます。
もしくは、人口が増えることが予測される地域なら、建て替えをして長期的に安定した賃貸経営をするという選択をすることができるのです。

③建物の劣化状態
これも外すことのできない判断材料となります。
躯体の劣化がどこまで進んでいるのか、耐震基準は満たしているのかなども、しっかりと確認してください。
もし、躯体に問題があって、構造補強や耐震補強が必要と判断されると、補強工事をしなければいけません。
その補強工事をリノベーションと一緒にすると、新築と同じくらいの投資額になることもあります。
そうなると、リノベーションよりも建て替えをする方がいいというわけですね。
そして、建物の状態を確認をするためには、建物の劣化診断をしなければなりません。
弊社でも、建物診断や耐震診断を無料で行わせて頂いているので、気になる方はお気軽にご連絡ください。

④法的規制
建築関連法規によって、実施可能なプランが変わってきます。
例えば、法改正によって容積率オーバーなどの現在の法律で不適格と判断される賃貸アパートを建て替えてしまうと、今よりも床面積が減少してしまいます。
その場合は、骨組みを残して全面改造するリノベーションが効果的になることがあります。
昔は大丈夫だったのに、今では禁止されているなんてことも良くあることなので、一度ご確認ください。

以上、4つの見るべきポイントをご紹介させて頂きました。
これらすべてのポイントが一致することはないかもしれませんが、選択する際の判断基準となることは確かです。
リノベーションするにしても、建て替えるとしても、お金のかかる判断になりますので、オーナー様一人で決めることなく信頼できる専門家の方と一緒に検討することをオススメします！

３．収支シミュレーションを作成する

ここまで検討されたら、リノベーションと建て替え双方の収支シミュレーションをしてみましょう。
そして、費用対効果を検討するのです。
一般的には、設計事務所やリフォーム会社などのプロに試算してもらうと良いでしょう。
しかし、この時にご注意いただきたい項目があるので、参考までにお伝えさせて頂きますね。

それは、期間や賃料などの条件設定に注意して収支を比較するということです。
目安ですが、リノベーションなら10年以上、建て替えなら30年の試算が必要とでしょう。
また、賃料が一定で常に満室という状態は現実的ではありませんので、少しずつ家賃が下がっていくという想定や、入居率80％で試算するなどしてください。
もしリフォーム会社などに試算を依頼されて、賃料が一定で満室想定という場合なら、上記のことを伝えて、現実的な試算を出すようにしてください。

といっても、収支の比較などは簡単なことではありません。
ご自身で全て判断できればいいのですが、そうするのが難しいというのが現実です。
なので、設計事務所やリフォーム会社などプロに任せるというのが一般的な考え方となっているのです。
そして、会社選びはしっかりと検討してください！！
その会社がオーナー様に建て替えさせたいと思っていたら、オーナー様のことを考えないプランを出されることもあります。
信頼できる方に相談して、一緒に比較・検討するようにして下さいね！！

まとめ

リフォームとリノベーションと建て替え。
それぞれの意味と、その選択をする際の判断基準をお伝えさせて頂きました。
リノベーションも建て替えも空室対策の一つではありますが、物件自体の価値を上げることができるため、相続対策として効果的な手段でもあります。
ただ空室が増えてきたからリノベーション！！と簡単に考えることなく、家族会議を実施したり、中長期的な視点をもって検討してくださいね。
弊社では、賃貸アパートを含めた資産すべてを検討項目に入れて、どのすることが最適なのかを考えるお手伝いをさせて頂いています。
お気軽にご連絡ください！！

おはようございます。サムズアップ小西です。
これまでお金をかけずに入居を決める方法や内見者に気に入ってもらえるお部屋づくりなど、オーナー様の物件でできる空室対策をたくさんお伝えしてきました。
しかし、中にはどれだけ空室対策を実施しても、なかなか入居が決まらない物件があるのも確かです。
築古年のアパートや文化住宅なども、なかなか入居が決まらない物件の一つでしょう。
では、そのような物件では入居を決めることはできないのでしょうか。
答えはNoです。どんな物件でも入居を決めることはできます。
本日はそのノウハウをお伝えしていきます！！！

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！
２．「ありえない」設備は即交換！！
３．和室は和モダンに変身させる！！
まとめ
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！

オーナー様のお部屋は内見者に気に入ってもらえるお部屋でしょうか？
いきなり不躾な問いかけをさせて頂きましたが、日々たくさんの物件を見る中で、なかなか入居の決まらない物件には似たような特徴があります。
大きく分類分けさせて頂くと、築年数の古いアパートや文化住宅ですね。
これらの物件がは内見者の方から敬遠される傾向にあるのは、設備が古いからというのが大きな理由としてあります。
例えば、トイレが和式だったり、エアコンがなかったり、お風呂やトイレが黄ばんでいたり、洗濯機置場が室内になかったり…。
20年以上前は主流だったバス・トイレ・洗面台が一体の3点ユニットも、今では全く人気がありません。
つまり、築年数の古さによる汚れや、今の時代にはない古い設備が使われているということです。

では、これらの設備の残っている古い物件では入居を決めることはできないの？！と思われた方もいらっしゃることでしょう。
結論から言わせて頂くと、古い物件でも入居を決めることはできます。
いくつか方法があるのですが、その中でも設備の交換に注目してお話をしていきます！！

２．「ありえない」設備は即交換！！

ここでいう「ありえない」は、今現在、新築で建てられているマンションには絶対にない設備のこととしてお話をさせて頂きます。
築年数の古い物件の「ありえない」設備は、水回りの設備に集中することが多いです。
そして、水回りの設備は毎日使うところなので、入居希望者が物件を選ぶときに一番見ているポイントでもあります。
では、何をどのように交換するのか。具体的に見ていきましょう！！

◆和式トイレ→洋式トイレ
今では和式トイレを見る機会はほとんどなくなりました。
そのせいか、最近の若者は和式トイレを使いたがらない傾向があるようです。
そういうわけですから、トイレは必ず洋式のものにしておくのをオススメしています。

◆3点ユニットバス→バス・トイレ別
こちらは部屋が狭い物件ではリノベーションできないことがあります。
1か所にまとめていたものを、2か所もしくは3か所にしてしまいますので仕方ないですよね。
しかし、ユニットバスの面積はそのままで、これらを分離する方法はあります。
例えば、浴槽のふちにサッシを取り付けるという方法です。
こちらはビジネスホテルを想像して頂くと分かりやすいかと思います。
トイレと浴槽をカーテンで仕切っていますよね。それと同じ要領で、サッシをつけてしまうというわけです。

サッシを取り付けることには2つメリットがあります。
1つ目は、部屋を探している入居希望者の多くが「バス・トイレ別」を希望しているということです。
2つ目は、ネットに「バス・トイレ別」と掲載できることです。
最近では、内見に行かずネットで写真を見て物件を決定される入居希望者も大勢います。
効果がなさそうな設備交換ではありますが、効果は絶大なので、こちらもオススメです！！

最後に、少し注意して頂きたいことがあるので、お伝えさせて頂きますね。
ありえない設備は即交換と言ってはいますが、本当にすべて交換する必要はないということです。
実際、全て交換しようとすると、かなりお金がかかってしまいます。
なるべくお金をかけずに入居付けをするためには、すべてやってしまうのではなく、押さえるポイントをきっちりと押さえることです。
ただし、どれを交換して、どれをそのままにしておくということは、オーナー様の物件の周辺環境や設備の状態などを確かめてみないと分からない部分ではあるので、一概に言い切ることはできません。
オーナー様ご自身の物件がどんな状態なのか気になるというオーナー様は、お気軽にお問合せください！！

３．和室は和モダンに変身させる！！

和室のある部屋も、最近の入居希望者からは敬遠される傾向にあります。
なので、こちらも洋室にリフォームしてしまうのが無難ではあります。
ただ、洋室へのリフォームも3点ユニットバスを分離するのと同様に、費用のかかる工事になってしまいます。
冒頭で、和室のある部屋も最近では好まれない傾向があるとお伝えさせて頂きはしましたが、和室に抵抗がないという方も少数ながらいらっしゃいます。
なので、その方たちをターゲットに、和室のままでイメージアップを図ることも有効な手段です。
その中でも、最近人気なのは縁のない「琉球畳」です。
この琉球畳には様々な色やデザインのものがあり、組み合わせてモダンな空間に仕上げることが可能になります。
また、撥水性に優れ、防カビ・ダニ加工もされているため、入居者に優しい素材となっています。

さらに、襖にカラークロスを選び、壁紙にオシャレな色や柄を選ぶことによって、印象度を格段に高めることが可能になります。
つまり、一般的には敬遠されている和室も、コーディネート次第では入居者から求められるようになります。
もし洋室にリフォームしたいけど費用が…とお悩みのオーナー様は、検討されてみてはいかがでしょうか。

まとめ

本日ご紹介させて頂いた内容は、費用がかかってしまう方法しかありません。
しかし、設備をそのままにしていては今の空室がずっと続いてしまう可能性さえあります。
例えば、オーナー様の物件の隣に新しいマンションが建ったとしたら…？
設備の交換ではすまず、建て替えないと入居が決まらないという状況になるかもしれませんよね。
オーナー様の物件の空室が埋まらない今この瞬間にも、新しいマンションが次々と建築されています。
以下のブログでリフォーム代金を作るための考え方をお伝えしていますので、あわせて読んでみてください！！
賃貸マンションのリフォームをするためのお金の作り方

 

昨今では、雑誌やＴＶ等の影響もあり、リノベーションという

“言葉”が一般的にもかなり普及してきました。

一般の消費者(入居者)も、当り前ようにリノベーションという言葉を

使っています。

 

そして、それに伴い空室対策としてのリノベーションを

提案する会社がどんどん増えてきています。

しかし、リノベーションという言葉だけが一人歩きしているように

感じる事があります。

 

リノベーションとは何のためにするのでしょうか。

お部屋をキレイに、今風なデザインにするためでしょうか。

 

それは違います。

 

リノベーションの目的は、空室を満室にするためです。

しかし、部屋をキレイにする事が目的となってしまっている事が

多いのではないでしょうか？

 

リノベーションの目的は、基本的には空室対策です。

もっと言うならばキャッシュフローを改善するために、リノベーションをするのです。

 

ということは、単に部屋をキレイにしたら、満室になるだろうという

安易な考え方ではなく、市場性や入居者ニーズ、家賃帯など、

その物件ごとにきちんと市場調査を行い、いくらの投資をして、

家賃をいくらぐらいに設定すれば、何年後には収益がプラスになるというような、

投資分析をした上で、リノベーションをする必要があります。

 

投資分析をせずに、根拠のない資本投資しをして、

部屋をキレイにするだけのリノベーションは、

経営から考えると大きなリスクになってしまいます。

 

ですので、きちんと現状の経営分析をして、どれだけの

キャッシュフローを改善する必要があるのか、そのためには

いくらの収入アップが必要なのか、ということから逆算して投資額、

リノベーション内容を決めていく必要があります。

 

 

リノベーションは目的ではなく、空室対策のお金を掛けた手段なのです。