北岡剛介のブログ 優良な資産継承物語

皆さま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログまで、空室対策をしているのに、なかなか空室が埋まらないというオーナー様に向けたブログを書かせて頂いています。
リフォームもしたし、内見も増えた。だけど、入居が決まらないのはどんな理由があるのかを少しはご理解頂けたかと思います。
そして、今回のブログでは、最新の設備を導入したにも関わらず、なかなか空室が埋まらないというオーナー様のためにブログを更新させて頂きます!!

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1.それって入居者が欲しい設備ですか?!
①ケーブルTV
②ホームセキュリティ
2.人気ランキングに頼らない!!
3.入居者が求める設備を導入する
4.まとめ
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1.それって入居者が欲しい設備ですか?!

築年数が古くなった賃貸マンションの空室を埋めるために、まず思い浮かべるのがリノベーションではないでしょうか。
しかし、リノベーションとなると、費用が大きくなってしまうため、簡単に手を出せないオーナー様も多いことと思います。
そんなときに、検討されやすいのが設備の入れ替えや最新の設備の導入です。
追い焚き機能をつけてみる、インターネットを無料で使えるようにするなど、お部屋に手を加えなくても、入居者から選んでもらうためにできることはたくさんあります。
そして、設備を入れ替えることで長らく空室だった部屋が埋まったという事例も数多くあります。

しかし、一方で設備の入れ替えをしたのに空室がなかなか埋まらないとお悩みのオーナー様が多いのも事実です。
では、空室が埋まる設備と埋まらない設備は何が違うのでしょうか。
空室が埋まらなかったという事例を交えて、ご紹介していきます!!

①ケーブルTV
ある1ルームマンションのオーナー様がケーブルTVを契約して、入居者が無料で見られるようにされました。
ところが、効果はなく、一向に空室は埋まりません。
では、いったい何がいけなかったのでしょうか。
理由の一つとして考えられたのは、今の若者の多くはテレビを持っていないということです。
スマートフォンやタブレットで好きな番組や好きな音楽を見れる、聞けるようになったので、若者の生活の中にテレビは必要ないということですね。
スマートフォンを利用することの多い若者をターゲットと考えると、ケーブルTVではなく無料のWi-Fiを導入する方が喜ばれたことでしょう。

②ホームセキュリティ
オートロック付き女性専用マンションのオーナー様が全室ホームセキュリティを導入されました。
オーナー様は入居者に、より安心して頂くためのに導入されたのですが、その気持ちとは裏腹にホームセキュリティはほとんど使われなかったという事例がです。
入居者からすると、女性専用でオートロックもあるため、すでに十分安心されていたのです。

この事例からも分かるように、入居者のことを想っての取り組みにもかかわらず、入居者が本当に望んでいるものとは違っていることもあります。
悪い言い方にはなりますが、オーナー様の自己満足で完結してはいけません。
入居者にアンケートをとるなど、どんな設備を求めているのかを知ってから導入することをオススメしています。

2.人気ランキングに頼らない!!

上記で挙げさせて頂いた事例は、物件のターゲットとする人が本当に欲しい設備なのかを検証していないことが原因です。
「人気ランキングで上位」とか「オススメされたから」という安易な理由で導入してはいけません。
もちろん、ランキングを参考にすることは大切なことです。
しかし、オーナー様の賃貸マンションのある地域でランキングと同じものが求められているわけではないでしょう。
それ以上に、入居者層のライフスタイルを把握し、ニーズにマッチした費用対効果の高い設備を選ぶことが大切です。

では、一体どのようにして入居者層のライフスタイルを把握しましょうか。
先ほども少しお話させて頂きましたが、現在住まわれている入居者にアンケートをとるのも効果的でしょう。
マンションの満足度調査という名目で、マンションの好きなところや改善してほしいところなどを書いてもらうのです。
そのときに、あると便利だと思う設備という項目を記載しておくことで、入居者のリアルな声を聞くことができると同時に、空室対策としてどのようなことをすれば効果的なのかも明確になるというわけです。
さらに、オーナー様が直接渡されたり、回収することで入居者とコミュニケーションをとることもできます。
入居者との関係が良好なオーナー様は、アンケートを取らずとも、「こんな設備欲しいんです」とか「最近、換気扇の調子が悪くて・・・」という声を聞かれています。
いち早く要望を聞き、その要望に応えることで、入居者満足を高めることができますし、クレームになりそうな問題もクレームになる前に解決することで、オーナー様も入居者も満足できるマンション経営をなされていますので、参考にされてみてはいかがでしょうか。

しかし、忙しく時間が作れないオーナー様がいらっしゃるのも事実です。
そんなときには、入居者にアンケートを配らずとも、入居者層と同年代の不動産会社の担当者に聞いてみてください。
彼らは、日々入居希望者と接しているので、どんな設備を求められているのかを知っています。
ランキングに頼るよりも、不動産会社の方に聞かれる方が良い選択かもしれません。

3.入居者が求める設備を導入する

最近では、入居者の求めるものを前提にしたリフォームや設備の入れ替え工事が多くなってきました。
お金をかけなくても効果の出るリフォームが求められているのです。
簡単な事例をご紹介させて頂きたいと思います。
大学の近くに築25年の1ルームの賃貸マンションを持っているオーナー様がいらっしゃいました。
風呂、トイレ、洗面が一緒になっている3点ユニットを別々にする工事をさせて頂きました。
では、なぜわざわざ費用の掛かる分離工事をしたのでしょうか。
それは、最近の若者が3点ユニットを嫌う傾向が強いからです。
最後まで、最近の若者が好む部屋作りをするのか、3点ユニットをつぶして風呂・トイレ別という見せ方をするのかというところで悩まれていましたが、最後は3点ユニットをつぶす選択をなされました。

その選択をさせて頂いた理由として、ネットを最大限活用することを考えていたからです。
SUUMOやホームズなどポータルサイトは数多くありますが、どのサイトでも見られているのは写真と設備です。
「風呂・トイレ別」という表記にするだけで、入居希望者は増えるだろうと思い施工させて頂きました。
実際、このリフォーム工事は成功に終わり、すぐに入居が決まりました。

このように、リノベーションをする目的を明確に持ち、誰をターゲットとして工事をするのか。
この視点をもって、お部屋作りをされることをオススメしております!!

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。
世間的には人気な設備かもしれませんが、その設備を導入することで簡単に入居が決まるわけではありません。
やはり入居者の目線に立って、どんな設備が喜ばれるのか、どんな部屋を望まれるのかを把握したうえでの取り組みが大切です。
これまでのブログを通じて、お金をかければ入居が決まるわけではないということを実感して頂けたのではないかと思います。
お金をかけるからこそ、どんな部屋にしたいのかを一度立ち止まって考えて、実際の工事をなされてくださいね!

みなさま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、内見は来るのに空室が埋まらないときに見逃してしまいがちなポイントをご紹介させて頂きました。
今はネット使い、ある程度物件を絞ってから内見される入居者が多いので、内見される回数は少なくなったといえます。
だからこそ、少ない内見でも入居をしっかりと決めることのできる物件づくりを心がけていきたいものです。
そして、少ない内見でしっかりと入居を決めようと流行っているアクセントクロスを貼るなどリフォームをされている方もいらっしゃるかと思います。
これで入居者が決まったと思ったけれど、なかなか問い合わせが来ない・・・というオーナー様もいらっしゃるでしょう。
そこで、本日はリフォームしたのに入居が決まらないときに見逃してしまいやすいポイントをご紹介します!!

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1.アクセントクロスが部屋の雰囲気と合っていない
2.家賃を高く設定しすぎている
3.前の入居者の生活感が残っている
4.まとめ
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1.アクセントクロスが部屋の雰囲気と合っていない

差別化をするため、印象を良くするためにと張ってみたアクセントクロスは本当に部屋の内装と合っているでしょうか。
正直に申しますと、オーナー様は雰囲気がオシャレになったと満足されても、選ぶクロスによっては逆効果になっているケースが見られます。
アクセントクロスは、床・巾木・サッシ枠など変えられない部分の色味や質感に合わせて検討することがお客様に気に入ってもらえる部屋作りのコツです。
ただし、注意して頂きたいことは、見本帳だけを見て決めてしまうと、チグハグな部屋になってしまうということ。
グレーや茶色の巾木とアクセントクロスの組み合わせを考えるのは、意外と難しかったりします。
オーナー様ご自身のセンスに自信がなければ、入って頂きたい入居者層の女性に相談してみると良いでしょう。
弊社では、20代、30代、40代の方を対象に、どんな部屋に住みたいのかというアンケート調査を行っています。
なぜなら、オーナー様の好みの部屋と入居者が求めている部屋は違うことが多く、最新の流行を
どんな部屋にするのかという参考にして頂けると思いますので、お気軽にお問合せくださいませ。

 

2.家賃を高く設定しすぎている

リフォーム費用をかけて部屋をグレードアップしたから、その分、家賃を高くされたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
せっかくリフォームしたのだから、自分が望む家賃にしたいと思われるのは当然のことでしょう。
しかし、注意して頂きたいのが、その家賃は相場よりも高くなっていないかどうかということです。
部屋を借りる人は、広さ・立地・家賃をあらかじめ決めてから部屋探しをされています。
バブル時代とは違って、現代の入居者は堅実になっていますから、捨て駅にリフォームしたからといって、予算を超えてしまう家賃の部屋を借りるという人は多くありません。
賃貸マンションが多くなっている今、入居者の希望されるレベルは非常に高くなっています。
部屋がきれいだということは特別なことではなく、むしろ当たり前のこととして考えられているほどです。
なので、リフォーム費用を家賃から捻出しようとされている方は、周辺の相場を見ながら、慎重に考えられてください!!

 

3.前の入居者の生活感が残っている

前の入居者がすぐに退去されたとか、きれいに使ってくれたからと、設備や床のクリーニングだけで次の入居者募集をされることはよくあることです。
しかし、床や設備に傷がついていたりなど、生活感が残ったままでは次の入居者は決まりにくくなります。
例えば、クロスは新しく張り替えて綺麗になっているが、床が変色していたり、家具を置いた後の凹みがある部屋があるとします。
また、前の入居者がつけたフックやシールもよくみる光景です。
他にも、トイレの黄ばみやキッチンや水栓周りの黒ずみ・水垢、浴室のカビなどが見受けられる部屋もあります。
部屋にこれらのものがあるだけで、成約率はぐっと下がってしまうのが現状です。
とくに、女性の入居者はこれらが残っている段階で、候補から外されていることも多いです。
口うるさくお伝えさせて頂いていますが、入居者にオーナー様の部屋でどんな生活ができるのかをイメージしてもらうことが内見の目的です。
誰かが住んでいたという雰囲気が残っているだけで、毛嫌いする方はたくさんいますので、是非ともご注意して頂きたいポイントとなります。

また、原状回復工事で部屋をきれいにすることができたからと安心してはいけません。
換気扇やエアコン、インターホンの汚れや埃にも注意を向けてください。
埃の溜まっているだけで、入居者した後のイメージを持つことが難しくなります。
そして、ベランダに目を向けて植木鉢の跡が残っていないか、ゴミが溜まっていないかを確認することも忘れないでくださいね。

 

4.まとめ

いかがでしたか?
入居者に選んでもらうためにしたことが、反対に入居者を遠ざけていることもあります。
部屋がきれいになったからと何もしないままに放置してしまい、結果、嫌われていることもあるでしょう。
リフォームしたから確実に入居が決まるというわけではありません。
入居者目線でのリフォームをすること、周辺相場を理解したうえでの家賃設定をすることが大切なことになります。
入居者あってのマンション経営なので、いかに入居者が喜んでくれるのか、満足してくれるのかということを追求していきましょう!!

オーナー様の賃貸マンションの周辺環境の調査や、年代別の入居者の住みたい部屋を知りたい!というオーナー様がいらっしゃれば、下記よりお問合せくださいませ。
http://www.thumbsup.jp/toiawase/

 

おはようございます。サムズアップの小西です。
これまでのブログで、入居率の上がる取り組みをご紹介させて頂いています。
そして、これまでに同じような取り組みをしたけど、なかなか入居が決まらないというオーナー様もいらっしゃるかと思います。
確かに、これまでご紹介させて頂いたことを実践して頂くことで確実に入居が決まるというわけではございません。
内見者への心遣いは、オーナー様の物件の魅力を最大限に引き出してくれています。
では、なぜ決まらないのでしょうか。
もしかすると、ちょっとした部分を見逃してしまっていたり、勘違いをしていることがあるかもしれません。
今回は見逃してしまいがちな箇所やうまくいかないパターンをご紹介させて頂きます。

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1.内見には来てもらえるけど決まらないとき
◆共用部が汚れている
◆ポップを貼りすぎている
◆部屋と家具の雰囲気が一致していないモデルルーム
◆照明がない
2.まとめ
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1.内見には来てもらえるけど決まらないとき

リノベーションをして、人気の設備を導入することで問い合わせがどんどん増えてきた。
そろそろ入居が決まるだろう・・・と思っていたのに、なかなか空室が埋まらないということはあると思います。
なぜ決まらないのか分からないというのがオーナー様の本音ではないでしょうか。
そんなときに一度チェックして頂きたいポイントがありますので、ご紹介させて頂きます。

◆共用部が汚れている
①ゴミ置き場に注意する
ゴミ置き場やポストの下に設置しているゴミ箱は特に注意してください。
ネット(網)でゴミ置き場を作っている物件も多いですが、ネットだけでは清潔にしておくことはできません。
専用ストッカーを用意して、こまめに掃除することを心がけてください。
また、集合ポストが古びてチラシが溢れていると、すさんでいるような印象を持たれてしまいます。
なので、チラシを捨てるためのゴミ箱を設置したり、空室のポストにはチラシが入らないようにプレートやガムテープを貼り付けるなどして、投函できないように工夫していきましょう。

②電球や蛍光灯が切れていないかをチェックする
エントランスが暗いのは禁物です。
午前中やお昼の時間帯だと特に気にはならないのですが、夕方以降に内見に来て下さるお客様もいらっしゃいます。
案内していてもオーナー様の物件が真っ暗になっていては、内見者の印象も最悪です。
暗くて不安を感じる物件と、明るくて安心感を与えてくれる物件と、どちらに住みたいですか?
夕方以降に物件に足を運び、電気がついているのかどうかの確認は定期的に行ってくださいね!

③エントランスや廊下に入居者の私物を置かせない
ベビーカーや傘、段ボールなど、入居者の私物が部屋の前に置かれている物件をよく見かけます。
私物を廊下に置かれてしまうと、内見者に入居者の質が悪いのかな・・・と悪い想像をされてしまいます。
もし廊下に私物を置かれている入居者がいるならば、注意分を入れて、室内に入れてもらうようにして下さい。
それでも室内に入れてくれないという場合は、玄関に傘立てを設置してみたり、荷物をかけれるような壁掛けフックなど設置しても良いかもしれません。

④まとめ
エントランスはマンションの顔となる部分です。
人の第一印象が出会って数秒で決まっているのと同じように、マンションの第一印象もエントランスで決まります。
なので、そこが汚れていれば、たとえどんなに良い部屋だったとしても内見者に良い印象を持って頂くことは難しいです。
たとえ、お部屋が魅力的であっても、エントランスが汚れていれば魅力は半減してしまいます。
お部屋だけ清潔にしておけばいいというわけではなくて、共用部にも気を配っていきましょう。

◆ポップを貼りすぎている
お金をかけずに手軽にできる空室対策として、ポップを貼り付けるというものがあります。
なので、つい室内のあちこちにアピールポイントを書いたポップを貼り付けてしまいがちです。
しかし、普通のエアコンにアピールポイントを貼ってみたりなど、ポップをつけすぎてしまうと内見者に不快感を与えてしまうことがあります。
一方で、ポップが少なすぎても物件の魅力が内見者に伝わらず、物足りなさを感じられることもあります。
長所をポップにまとめて、貼り付けるのはもちろん実践して頂きたいことです。
ですが、「あたりまえ」と思われていることを紹介しすぎると逆効果になるのでご注意ください。

では、どれだけポップをつけたらいいのか分からないという意見を頂戴することもあります。
そんな時は、家族の皆さまやご友人の方に一度部屋を見て頂いても良いかと思います。
何枚ポップを貼るのかが大切なのではなくて、内見者に不快感ではなく安心感を与えられるかどうかが大切なのです。
ですので、自分一人で判断するのではなくて、周りの皆さまと一緒に空室対策に取り組むことをオススメさせて頂いています。

◆部屋と家具の雰囲気が一致していないモデルルーム
空いているお部屋に家具や小物をレイアウトして、入居後のイメージを持ってもらうことで成約率は高くなります。
そして、成約になったら家具を次の部屋にレイアウトして・・・というように一つ家具を買うと使いまわすことができるので、比較的安い金額で空室対策をすることができるわけですね。
しかし、頑張る方向性を間違ってしまうオーナー様もいらっしゃいます。
例えば、学生向けのマンションに豪華な家具を置いていたり、ワンルームの真ん中にソファが置いてあったりなど。
ネットに掲載されている写真では良く見る光景ですが、それがオーナー様の物件と釣り合っているのかを考えておくことも大切です。

つまり、現実感のない家具を設置するのではなく、生活感をイメージできる家具を設置されることをオススメしています。
例えば、棚や体が全部映る鏡、カーペットなどが効果的かと思います。
なぜなら、「この部屋ならこんな生活ができるんだ!」など暮らしの参考になるからです。
豪華な家具を設置すればいいというわけでなく、身の丈に合った生活を想像してもらえるような家具を置いていきましょう!

◆照明がない
エントランスの電気のところでも、ご紹介させて頂きましたが部屋にも照明はあった方がいいでしょう。
内見の時に、部屋はきれいに保たれていても部屋が暗くてよく見えないというのでは意味がありません。
ブレーカを上げたら部屋の全部の照明がつくようにしておきましょう。
部屋の照明はオーバーが設置する義務はありませんが、内見者に好印象を持って頂くためには欠かせない対策となるでしょう。
照明は1つ3000円ほどで販売されているので、費用もそんなに掛かりません。
設置して、すべてのスイッチをオンにしておくことだけですので、オーナー様の負担がふえるわけでもありません。
入居が決まれば、空いている部屋に使いまわしてもいいですし、そのまま入居者にプレゼントしても構いません。

2.まとめ
いかがだったでしょうか。
オーナー様ご自身の賃貸マンションを振り返ってみて、該当するところはありましたでしょうか。
内見者も毎日生活する部屋を選ぶということで、部屋を決めることに慎重になっています。
だからこそ、照明をつけてみることや、エントランスの清掃をきっちり行うことが影響してくるのです。
内見者にオーナー様のマンションに入居することで、どんな生活を送ることができるのか。
この部分をイメージしてもらうことができれば、成約率はぐっと上がることでしょう。
空室対策を実践するときに忘れてはいけない視点として、持っておいてくださいね。

次回のブログでは、リフォームしたのに決まらないときのチェックポイントをご紹介させて頂きます!

おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、不動産の繁忙期を迎える前に空室を埋めるための準備をきっちりとしてくださいというお話をさせて頂きました。
しかし、繁忙期だからといって確実に空室が埋まるという保証は一つもありません。
もし埋まらなかったらリノベーションをして部屋の価値を上げることも検討していかなくてはなりません。
では、お金をかけることなく空室分の家賃をもらうことはできるでしょうか。
実はやり方はあるんです。
そこで、今回のブログでは空室があっても家賃保証をしてもらえる一括借上げ(サブリース)のお話をさせて頂きます!

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1.一括借上げって何?
2.一括借上げのメリット、デメリット
3.一括借上げで起こる問題
まとめ
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1.一括借上げって何?
賃貸マンションを経営する上で、最も怖いのは空室が出ることです。
例えば、家賃5万で3つ空室があるとしましょう。
すると、月15万円、年間では180万も損する計算になってしまいます。
にもかかわらず、空室があってもそのままにされているオーナー様は非常に多いのが現状です。
そして、本日ご紹介している一括借上げは、そんな空室のリスクを解決するのに役立ちます。

簡単に一括借上げを説明させて頂きますと、オーナー様の所有されている賃貸マンションを1棟まるごと業者が借りてしまいます。
そして、借りた部屋を入居希望者にまた貸しするのです。
つまり、オーナー様から賃貸マンションを借り上げた業者が、オーナー様に代わって入居者希望者に部屋を貸し出すわけです。

マンション1棟を貸し出しているわけですから、たとえ空室があったとしても一定の家賃収入を手にすることができるというわけです。

2.一括借上げのメリット、デメリット
先ほど空室があっても一定の家賃収入が入るとお伝えさせて頂きました。
メリットばかりの印象を持って頂けたかと思いますが、そういうわけでもありません。
むしろデメリットにばかり注目されてしまいます。
ここでは、一括借上げのメリットとデメリットの両面をお伝えしていきます!
導入を検討するときの参考として下さい!!

メリット
①空室リスク・滞納リスクの回避
賃貸マンションごと借りるので、その賃料に空室や滞納は影響することはありません。
つまり、極端な話をすると、すべての部屋が空いていたとしても毎月一定の家賃収入があるということです。
そして、収入が安定することで賃貸マンションを建てるときに借りたローン返済も安定することから、新築マンションを建てるときに導入されるオーナー様は多くなっています。

②管理業務を全て委託できる
空室リスク・滞納リスクの話と重複する部分もありますが、一括借上げでは入居者にとって借主となる業者が管理責任を負うことになります。
なので、オーナー様が管理業務などをする必要は一切ありません。
一言でいえば、オーナー様は賃貸マンションを建てるだけで、建築後の管理は一切することなく毎月お金が入ってくるというわけです。

③入居者トラブルがあっても当事者にならない
管理業務を全て委託できるでも説明させて頂きましたが、入居者にとっての大家さんは業者です。
家賃や退去をめぐるトラブルがあっても、オーナー様の負担になることはありません。
なので、たとえ業者が入居者とトラブルを起こしても、一定の家家賃収入は確保されるのです。
入居者とのトラブルに強いところも、一括借上げのメリットとなります。

デメリット
①家賃収入を最大化できない
業者がオーナー様と入居者の間に入るわけですから、保証料や手数料などを支払う必要があります。
なので、オーナー様の手元に入るお金は入居者が払った家賃から少し引かれていることになります。
しかし、管理業務を委託しているため、こればかりは仕方ないとしか言えません。
家賃収入を最大化させたいのか、空室ができたときに備えて一括借上げで家賃保証をしておくのか。
この辺りはオーナー様の考え方次第です。お悩みの際はご相談ください!!

②入居者を選ぶことができない
一括借上げでは、入居者の審査の業者が行います。
なので、オーナー様は入れたくないと思っている人でも、入居する可能性も十分に考えられるのです。
業者もトラブルを避けたいために、ある程度の基準を設けて入居者を選んではいます。
しかし、空室が多くては業者の利益も少なくなるので、少しでも入居率を高くすることを優先されることが多いのも事実としてあります。

③業者が倒産するというリスク
少しでも入居率を高くしようとしているという話と重複する部分ではありますが、業者も事業として一括借上げをやっているため、経営不振による倒産は十分に考えられることです。
そして、業者が倒産して困るのは、オーナー様だけでなく入居者も同じです。
一括借上げしてもらうとしても、安心できる会社にお願いすることをオススメしています。
私たちでも一括借上げをさせて頂くこともできますし、信頼できる企業を紹介することもできますので、ご興味のある方はご相談ください。

3.一括借上げでおこる問題
これまで一括借上げのメリットとデメリットをご紹介させて頂きました。
しかし、メリット・デメリット以上に一括借上げが問題視されているという報道を見たことのあられるオーナー様もいらっしゃることでしょう。
これまで一括借上げが問題視されてきた経緯には、オーナー様が不利となる契約を結られることが多かったからです。
賃貸経営のことを何も知らないというオーナー様が、業者の言いなりになってしまうことが原因でした。
ここでは、注意したいポイントや問題点を検証していきます。

①家賃保証の見直しについて
一括借上げの家賃保証は、提案時にX年間保証とされても、だいたい2年ごとの契約更新時に下げられることが多いです。
契約上も、経済事情の変化や周辺相場の変化によって、賃料を改定するということが盛り込まれています。
なぜ、こうなるのかというと、借上げ業者が貸主の立場であり、賃料の減額請求が認められているからです。
また、賃料の減額を断ると契約の途中であっても、解約されてしまうこともあります。
つまり、X年間ずっと同じ賃料を保証してもらえるわけではないということを頭に入れておいてください。

②原状回復費用や修繕費用
退去後の原状回復費用や、大規模修繕の際には、オーナー様の負担になってしまうことが多いです。
いくら借り上げてもらっているといっても、オーナー様が所有されているものなので、こちらは仕方がないでしょう。
問題とされているのは、業者の指定通りに工事をしないと、契約を断られるケースがあるということです。
さらに、相場よりも高い工事費を請求されることもあるので、費用の負担についてはかくにんを忘れないようにして下さい。
また、大手ハウスメーカーさんの一括借上げが提示する収支計画には、原状回復費や修繕費が含まれていないこともあるので、収支計画を鵜呑みにしないで、信頼できる人に見てもらうことも必要でしょう。

まとめ

一括借上げはあまり良い印象を持たれることは少ないです。
それは不動産の知識のないオーナー様を巧みに勧誘し、賃貸マンションを建てさせて利益を確保し、家賃保証額を短期間で下げていくという、一括借上げ業者が得をするような悪質なモデルが成立していたからです。
しかし、管理委託や空室保証など、外部委託を使った賃貸経営は経営に手が回らないオーナー様にとっては嬉しいサービスだと思います。

日本の人口が減少し、住宅の供給数が増えている現在では、一括借上げはオーナー様のお役に立てるのではないかと思います。
しかし、一括借上げの内容は会社や業者によって異なることが多いので、どの会社に依頼するのかを検討することは大切です。
ただ、築年数の経過する賃貸マンションを一括借上げしてくれる業者は意外と少ないです。
それは、築古年の賃貸マンションだと入居者が決まりにくいという現実があるからです。
サムズアップでは、これまでの経験やノウハウがあるので入居付けには自信があります。
なので、築年数が計画している賃貸マンションでも一括借上げをさせて頂いております。
一括借上げにご興味のあられるオーナー様は是非ともご相談ください!

新年あけましておめでとうございます!サムズアップの小西です。
ご挨拶が遅れましたが、昨年はブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。
本年も皆様のお役に立てるような記事をアップしてまいりますので、よろしくお願い申し上げます。

さて、新年1回目となる本日のブログは、入居者募集についてをお話しようと思います。
1~3月は、不動産業界の繁忙期と言われており、1年を通じて最も入退居の多い時期です。
繁忙期に向けて準備がしっかりできているかいないかで、結果は大きく変わるといってもいいでしょう。
なので、現在空室の多い賃貸マンションを持つオーナー様は、しっかりと対策をして頂いて、繁忙期をお迎え頂きたいと思っております。
では、その入居者募集についてのノウハウをご紹介していきます!!

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1.効果的な入居者募集の媒体を活用する
2.成約率をアップするお部屋作り
まとめ
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1.効果的な入居者募集の媒体を活用する
まず、一番大切なこととして、不動産業者への営業訪問があります。
不動産業者と関係を構築することで、オーナー様の賃貸マンションの紹介をしてもらえるようになるからです。
なので、基本的に、最初の営業訪問は、目につく不動産業者すべてに行き、物件の紹介依頼をしてください。
こうして紹介してもらえるように働きかけることで、入居者に選んでもらえるようになったとの声も実際にあります。

しかし、空室が出るたびに不動産業者を全て回るのは無理があります。
そんなときにどうするのかというと、積極的に募集してくれそうな業者かどうかを見極めることが必要になります。
だいたい見極めて、絞り込む業者の数は、全体の20%くらいがいいでしょう。
そして、その20%の不動産業者には満室になるまで毎週訪問を行なって、積極的に物件を紹介してもらえるように回りましょう!
また、残りの80%の不動産業者へは、毎週末に募集チラシのFAXを送ったあと、電話をしていきます。
このように、力の入れ具合を調整しながら、まんべんなく営業をかけていくことが大切になります。

さらに、不動産業者への訪問と合わせて、物件情報を広くお客様の目に触れさせるための広告についても、できることはすべてやりましょう。
媒体によっては、不動産業者の協力が必要になるものもありますので、業者に協力してもらえるのか確認しておくといいでしょう。
いくつか媒体を紹介させて頂きますので、参考になさってください!!

①不動産業者の店頭広告
募集チラシを店頭の窓ガラスや看板に貼り付けて募集する手法です。
通行人に広く周知することはできますが、そこを通る人にしか紹介できないのがデメリットでしょう。

②物件そのものに広告する
募集看板やのぼりを現地に備えておくのも効果的なPR方法でしょう。
募集看板を常時設置しておくことで近隣住民にPRすることができますし、くわえて、物件の詳細を掲載したホームページを作成しておくことでより詳細な情報を伝えることもできます。
とくに部屋に空きがある場合は、のぼりを設置して「現在募集中」であることを積極的にPRしてください。

また、募集チラシも積極的に活用していきましょう。
雨風がしのげるボックスを設置しておき、募集チラシを持って帰れるようにするのです。
こうしておくと、客付け業者の同行なしで物件に直接訪問されたお客様にも、もれなく情報提供できるようになります。

③レインズを利用する
レインズとは、宅建業者間で物件情報を共有するデータベースのことで、不動産売買や賃貸物件情報を検索することができます。
簡単に言うと、不動産業者が見るSUUMOやHOMESということです。
なので、不動産業者に客付けを依頼するならば、必ずレインズに情報を掲載してもらうように念を押しておくことが重要です。

④インターネット広告
インターネットを利用した広告手法には、主に2つのパターンがある。
1つは、募集を依頼した不動産業者のホームページに掲載する方法です。
そして、もう1つは、不動産専用のポータルサイトに掲載する方法です。

前者の不動産業者のホームページは、その不動産業者のことを知らない人がアクセスすることはほとんどありませんが、より詳細な物件情報を掲載できるというメリットがあります。
なので、募集看板と物件の詳細ページを連動させた募集方法に効果があります。
一方で、不動産専門ポータルサイトは、広く一般にも認知されているので、インターネットを利用して物件を探すユーザーがアクセスする可能性は極めて高い媒体となっている。
さらに、yahoo!やmsnなど他の情報系ポータルサイトにもリンクして情報が公開されるというメリットがあります。
ただし、登録されている物件が多すぎるために自分の物件が埋もれてしまうというデメリットがありますので、これら2つをうまく組み合わせて活用してください!

ほかにも賃貸情報誌に掲載することや、大学や専門学校と連携するなど、広告を利用する手法はたくさんあります。
何か一つを実施するというよりも、できるものは全て実施して頂くと、より効果は高いです。
一度、実践なさって見てください!!

2.成約率をアップするお部屋作り
入居者が決まるためには、まずお客様があなたの物件に興味を持ち、実際に内見してもらわないといけない。
この内見者の数と成約率には大きな相関関係があり、新築で約30%、中古で約20%が目安となります。
なかなか入居が決まらない部屋があったとしても、それは内見者の数が少ないことが原因かもしれません。
すぐに家賃を下げて入居を決めようとする前に、内見者の数を増やすための戦略を考えてみてはいかがでしょうか。
以下で、内見者を増やす戦略をいくつか紹介していきます!!

①エントランスの掃除
エントランスは建物の「顔」ということができます。
なので、エントランス周辺にゴミが散乱していたり、集合ポストからチラシが溢れていれば、イメージは非常に悪くなります。
定期清掃を行っていても、必ずしも清掃が行き届いているとは限りません。
入居募集中はできれば毎日、エントランスや共用部分の点検と清掃を行って、清潔さを保つようにしていきましょう!

②部屋の空気を換気する
ずっと空室になっている部屋の空気は、長時間締めきっているために悪くなりがちです。
なので、できることならば毎日空気の入れ替えをすることをオススメしています。
しかし、毎日実施するとなるとオーナー様にかなりの負担がかかってしまいますので、最低でも内見者が増える週末前、つまり、木曜日や金曜日には空気を入れ替えるようにしましょう。
そして、週末に一度の換気さえ難しいのであれば、洗面室やキッチンの換気扇をつけたままにしておくと良いでしょう。
もちろん電気代はかかってしまいますが、ずっと入居者が決まらないことから考えるとわずかなモノです。

また、夏場であるならば、キッチンやトイレ、洗面台の水を週に1度は流すようにして頂くことをオススメしております。
こうすることで、排水溝からの異臭を防ぐことができます。
また、水を流す方法以外にも、排水溝にラップをする方法も有効な手段の一つです。

③清掃済みの表示をしておく
トイレや玄関に「ハウスクリーニング済み」の表示をしておきましょう。
クリーニング業者が行ってくれいていることがほとんどですが、たまに表示のない物件を目にすることがあります。
あってもなくても、あまり影響はないと思われがちなことですが、この表示をしておくことで清潔感を効果的にPRすることができます。

④スリッパ
内見者はこれからお客様になるかもしれない大切な見込み客と言うことができます。
そんな大切な人をお迎えするわけですから、スリッパは必ず用意しておくと良いでしょう。
とくに、今の季節は床がかなり冷たくなるのでスリッパなしでは耐えられないということもあります。
内見者のことを気遣ったおもてなしが成約率を上げるための近道ということができるでしょう。

⑤POPを張りつける
案内を担当する不動産業者の営業マンは、案内する部屋を十分に説明できるだけの情報を持っているとは言えません。
それが、不動産業者の管理物件ではない場合は、説明してもらえていないと思って頂いても良いかもしれません。
日ごろから何百、何千の物件を扱っているわけですから、覚えてくれというほうが無理な話です。
しかし、内見者からすれば、案内してくれる担当者は何でも知っていると思っているわけですから、内見者からの質問に答えてくれない営業マンとは契約をしようとは思いません。

そこで、物件についてアピールしたい点やよく質問される事柄について、あらかじめPOPを作成して部屋の要所に貼っておきましょう!
こうすることで、内見者が知りたいことや物件のPRポイントを確実に伝えることができるようになります。

⑥オーナー様からの手紙
内見時の最後の手段となりますが、オーナー様から直接メッセージを伝えるのも効果的です。
手紙は営業マンから手渡ししてもらっても構いませんし、確実に読んでもらうために部屋に伝えたいことをPOPにして貼り付けておいても構いません。
このように、オーナー様からの手紙によって、親しみやすさを伝えることも成約率アップには非常に効果のある手法となります。

まとめ
不動産業界の繁忙期にあたるこの時期に、制約率をアップさせる方法をお伝えさせて頂きました。
少し手間がかかってしまいますが、どれも簡単なことばかりで難しいことはありません。
オーナー様の賃貸マンションを満室にするためには、お金をかけなくてもいいのです。
入居者が求めているのは、きれいな部屋ではなく、その部屋に住むことでどんな暮らしができるのかということです。
なので、大切なことは、内見者のことを気遣ったPRや準備をしておくことです。
そして、オーナー様の物件に住むことで、どんな生活を送ることができるのかをイメージしてもらうことです。
この視点を大切にして、本日ご紹介させて頂いた方法を実践なさってください!!
もし忙しくて実践する余裕のないというオーナー様や面倒だから代わりにやってほしいというオーナー様がいらっしゃれば、サムズアップまでお問合せくださいませ!

おはようございます。サムズアップの小西です。
先週のブログでは、リフォームかリノベーションか、建て替えか。
オーナー様の生活環境やお持ちの資産などを考慮したうえで決めることが大切だとお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてのオーナー様が建て替えをできるわけではありません。
そこで、今回のブログではお金をかけずにできるワンポイントリノベーションについて、お伝えさせて頂きます。

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1.お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
2.ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所3選
①壁紙、床、天井
②水回り
③収納
まとめ
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1.お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
賃貸マンションの空室を埋めたいけれど、大規模なリノベーションをする金銭的な余裕がない・・・。
そんなときに検討したいのが、ローコストでも効果のあるワンポイントリノベーションです。
費用の目安としては、賃料の3か月分~1年分とお考え下さい。
そして、金額の目安は20万円台~60万円台くらいです。
この金額でできるリノベーションは、かなり限られてきますがリノベーションする場所を絞ることで、驚くほど部屋の印象を上げることができます。

キーワードとなるのは、ずばり「差別化」です。
オーナー様の賃貸マンションと同じような物件がたくさんある中で、入居者に選んでもらうためには、他の物件にはないものを備えておく必要があります。
このときに気を付けたいのは、「誰にアピールするのか」ということです。
誰にも響かない差別化では全く意味がありません。
例えば、単身者向けなのかファミリー向けなのか。男性なのか女性なのか。どんな趣味を持つ人なのか。
といった具合に入居者ターゲットを絞り込んでいきます。
そこまで決めることができれば、次は「どんな部屋に魅力を感じるのか」を考えて、リノベーションのコンセプトを検討してください。

これまでの賃貸マンションの多くは、白い壁紙にフローリングという万人受けする無難な間取りや設備ばかりです。
入居希望者の多い、貸し手市場の時代ならそれでもよかったものの、今は完全に借り手市場になりました。
壁紙を一面だけ変えてみるという少しばかりのリノベーションでは、入居者に選んでもらうことも難しいくらいです。
思い切ったデザインや色使いを試されてみてはいかがでしょうか。

2.ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所3選

入居者に気に入ってもらえる部屋作りをするためには、オーナー様の賃貸マンションの周辺にある物件にはない魅力を感じてもらうことが必要になるのです。
しかし、大規模なリフォームやリノベーションをするほど予算に余裕がないという方もいらっしゃることでしょう。
そんなオーナー様ができるリノベーションが、前章でお伝えさせて頂いたワンポイントリノベーションというものです。
そこで気になることは、リノベーションする場所を絞るといってもどう決めていいのかということでしょう。
ここではワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所を3つに絞ってご紹介させて頂きます!

①壁紙、床、天井
インターネットサイトの広告写真の中で必ず掲載され、クローズアップされるのは居室です。
白い壁にフローリングという世間一般的に普及している部屋では、競合物件の中に埋もれてしまいます。
ここで入居希望者に注目される部屋にするための差別化を図るためにできることは、壁紙、床、天井の色や柄を変えてしまうことです。
中でも、壁紙は入居希望者に好印象を持ってもらいやすいです。
例えば、壁の一面に若者に人気の高いビビッドな色のアクセントクロスを貼るだけで魅力的な雰囲気のある空間に早変わりします。
また、床材を部分的に変えたり、キッチンの床にタイルを使用するなどしてメリハリを持たせることで、こだわり感や高級感を出すことができます。

そして、最近は「ナチュラルモダン」な部屋が入居者から求められています。
以前からナチュラルテイストの部屋作りは、温かみのある暮らしを演出するとして人気がありましたが、最近になり現代的な風合いを掛け合わせたスタイルが注目されています。
ナチュラルモダンな部屋は、良い意味で生活感を感じる部屋にシャープでスタイリッシュという要素を加えたものです。
さらに、市場調査で周辺環境を調査し、入居者ニーズに合った部屋作りをプラスしてもいいでしょう。
例えば、スケルトン風にするためにレンガやコンクリート柄のアクセントクロスを貼ること。
このようにすることで、入居者募集サイトに掲載されても写真映えするため目立つことができます。
不動産会社に入居仲介をお願いしていても、優先的に紹介してもらえるようになります。
ニーズをしっかりと把握して、そのニーズに応えるようにデザインを決めてみてはいかがでしょうか。
弊社でも市場調査はお引き受けしていますので、お気軽にお問合せください!!

②水回り
経年劣化が現れやすく、女性が最も気にする場所がこの水回りです。
他の条件が良くても、水回りの印象が悪ければ候補から外されてしまうというのが最近の実情です。
なので、予算が少ない場合は水回りのワンポイントリノベーションを優先的に考えましょう!!
清潔感と快適さを追求することが、差別化する上で欠かせないポイントです。
例えば、古くなったキッチンのステンレス天板や流しのタイル、棚の扉などを塗り替えるだけでオシャレな印象に早変わりします。
古くなったからと入れ替える必要は全くないわけです。

また、バスルームでは壁を一色のみで仕上げるのではなくて、壁の一面を木目調にして高級感を出してみる。
トイレでは個性的なタオル掛けやペーパーホルダーを設置したり、壁紙の色や柄を変えてみる。
という具合で、ちょっとして工夫で印象を大きく変えることができるのです。

③収納
たかが収納と思われているオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、多くの入居者が不満を感じているのが収納の少なさです。
かといって、収納スペースを増やせば巨樹スペースが減ってしまうので入居者から選ばれる部屋にはなりません。
そこで、私たちがご提案させて頂いているのが、トイレや洗濯機置場の上の空間などのデッドスペースに棚を設置したり、壁に物を吊るせるフックやボードを取り付けるリフォームです。
居住スペースを減らすことなく収納スペースを増やすことで、入居者から選ばれる部屋にしてしまうのです。

また、入居者ターゲットを読書好きの人と設定することで、壁一面に本棚を作った物件なども最近では目にします。
非常に人気があって、退去があればすぐに次の入居者が決まるそうです。
一人暮らしの女性だと、本棚の組み立ては大変ですし、次の部屋に引っ越した時に本棚が使えるかどうかもわかりません。
間取りや他の設備が周辺の賃貸物件と変わらなくても、大きな備え付けの本棚が部屋にあれば、本好きの人にとっては大きな魅力になるのです。
このように特定の人をターゲットにしたことで、少ない費用で入居者に長く愛される物件を作ることができました。

まとめ
いかがでしたでしょうか。
ご紹介させて頂いたもの以外でも、廊下と居室をつなぐドアの色や素材にこだわってインパクトのあるものにしたり、同じ床材でも張り方を変えるだけで印象は一変します。
特徴的でデザイン性の高い照明を取り入れるだけでも、部屋の雰囲気は大きく変わります。
ターゲットとコンセプトを決めるだけで、リノベーションをする個所が見えてきました。
そして、お金をかけないためのリノベーションをするためには、どんな人がどんな生活をしているのかを考えることから始まります。
どうすれば入居希望者に効果的にアピールすることができるのかを考えていきましょう!

おはようございます。サムズアップの小西です。
前回はちょっとした小道具を使うことで、内見者に気に入ってもらえる部屋を作るノウハウをお伝えさせて頂きました。
これらのノウハウを活用することで、オーナー様の賃貸マンションの成約数は増えていくことでしょう。
もちろん、空室期間を短くするためにリフォームされたオーナー様もいらっしゃることだと思います。
本日はリフォームを検討されている方、リフォームを始めたばかりの方に向けた記事を書いていきます!

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1.リフォーム期間中に成約をとるためにできること
2.プレゼントで最後のひと押し
まとめ
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1.リフォーム期間中に成約をとるためにできること

リフォームの期間を少しでも短くしたいとお考えのオーナー様はいらっしゃるのではないでしょうか。
長い間入居されていた後のリフォームだと、完了するまでに2週間ほどかかることがほとんどです。
たかだか2週間と思われる方もいらっしゃるでしょうが、この2週間は大きな機会損失であるということを忘れてはいけません。
空室期間を短くしようと努力されているオーナー様はたくさんいらっしゃいますが、リフォーム期間中は何もできないと諦められているオーナー様が多いのも事実です。
しかし、リフォーム期間中にもできることはあります。
ご紹介させて頂きますので、以下をご参照ください!!

◆完成した時のイメージ(パース)を作る
リフォーム期間中の募集をするのは、パースを作るところから始まります。
まだリフォームが完成していないのにパースを作れるわけがない!と思われた方もいらっしゃることでしょう。
では、どのようにしてパースを作成するのか。以前のリフォーム時に撮影した写真を使用するのです。
リフォーム中は、壁のクロスが剥がれていたり、畳が撤去されていたりと、内見には不向きの環境です。
しかし、パースを作っておくことで、内見者も完成後のイメージを用意に抱くことができ、リフォーム中にもかかわらず入居申し込みや成約をとることができるようになります!

◆パースは不動産屋にも渡すこと
パースが完成したら、不動産屋にも渡しに行きましょう!
渡すときはA4用紙1枚に4つずつ写真を貼り付け、3枚1セットにするとよいでしょう。
そして、実際の内見時にはパースを見ながら説明して頂くように伝えてください。
部屋の中のイメージをパースで作ってもらい、外観やエントランスは実際に見て頂く。
この流れはリフォーム期間中以外にも実践することができます。
入居者から退去連絡をもらったら、すぐにパースを作るのです。
そうすることで、退去後すぐに入居申し込みを頂けるというケースも多々見ています。

◆リフォーム中だからこそできる差別化
リフォーム中であることを強みに変えることもできます。
それは壁紙などを入居者自身に選んでもらうことです。
内見の際、内見者が完成後のイメージを作りやすいように、パースと一緒にクロスやCFの見本を置いておくのです。
「入居を決定して頂ければ、お好きな壁紙を選んでいただけます」という言葉を添えておくだけで効果は絶大です。
このときに置いておくクロスなどは、一般的な原状回復時に使用するクロスと同じくらいの価格のもので構いません。
入居者にしてみれば、賃貸でありながら自分好みのリフォームができるわけですから、効果的な取り組みとなることでしょう。

ここまでご紹介させて頂きましたが、ご注意頂きたいのは、リフォーム期間を短くすることばかりを考えないでほしいということです。
期間を短くして原状回復しきれていない箇所があるというのは一番もったいないです。
それならば、しっかりとリフォームをして、リフォームをしている間に内見者の方がときめく物件の資料を作ってください。
いち早く募集をすることができますし、リフォームをしっかりとすることができるので経年劣化などを防ぐことにもなります!
同時進行でやっていくことを意識してくださいね!!

2.プレゼントで最後のひと押し

パースでの募集で入居の問い合わせを頂くためには、日々の暮らしをイメージしてもらうことが大切です。
そこで、パースの中にプレゼントする設備などを書いておくことよいでしょう。
前回の照明の部分で少しご紹介しましたが、時期や条件によってはプレゼントは成約を決めるうえで大きな後押しをしてくれます。
プレゼントを効果的に使うことで、築古年の家賃相場よりも高い物件を満室にされているオーナー様もいらっしゃいます。
一般的に喜んでいただけるものは、生活に密着した設備であることが多いです。
例えば、「エアコン」「ガスコンロ」「照明」「カーテン」。
このほかにも、内見者の声を聞いて、予算や今後長く使えるものかどうかを考え合わせながら対応されると良いでしょう。

何かをプレゼントするという方法は、空室が何部屋もあり、少しでも早く埋めたいという時に効果的です。
ガスコンロはセールの時期だと5,000円もあれば購入することができます。
カーテンは部屋を見たときにインパクトを与える差別化要因として活躍してくれます。
もちろん、プレゼントしなくても入居が決まるなら、それに越したことはありません。
機会損失を少しでも少なくしたいオーナー様はパースにプレゼントを盛り込むことを検討してください。
また、空室期間が長いというオーナー様はプレゼントを部屋に置いてみてください!

まとめ

内見者に見せる部屋がなくても、入居の問い合わせを頂くことが可能だということをご理解頂けたでしょうか。
リフォーム中だから成約にならないというのは、オーナー様の勘違いだったのかもしれません。
いつでも、どんな状況でも、入居の問い合わせを頂くことも成約をとることもできるのです。
そのためには、前々から準備しておくことが必要不可欠です。
そして、事前に準備しておくことは空室対策になるだけでなく、オーナー様ご自身の資産管理にもなります。

今オーナー様の賃貸マンションが満室だったとしても、いずれ空室ができることでしょう。
機会損失の考え方をしっかりと理解しておき、いつでも満室経営を実現していきましょう!!

おはようございます。サムズアップ小西です。
前回はなるべくお金をかけずに、オーナー様の賃貸マンションのイメージアップさせる方法をお伝えしました。
入居者目線で、ご自身の物件を見ていくことが大切だとお伝えさせてもらったかと思います。
この考え方は、マンション自体を考えることにも役立ちますし、入居者さんが住まれるお部屋についても同じことが言えます。
そして、今回は内見者にも入居者にも気に入ってもらえるお部屋のイメージアップについて、お話していきます。

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1.小道具でプチモデルルーム化
2.照明はメリットたっぷり
3.内見を勝ち抜く、成約率をアップさせるお部屋作り
まとめ
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1.小道具でプチモデルルーム化
ちょっとした小道具を使用することで、お部屋をイメージアップさせたり、内見時の印象を良くしたりすることができるようになります。
これから紹介させて頂くことを実践することで、成約率を上げることが可能になります。
費用のかからないもの、そして、一度購入すると長く使えるものを紹介させて頂くので、一度試されてみてください!

◇芳香剤
内見に来たときの臭いは意外と気にされる方が多いです。
そこで、お部屋に入ったときにほのかに良い香りが漂ってくるように、玄関やトイレなどに置いておくと効果的です。
芳香剤にもたくさん種類がありますが、上部キャップ部分が増加になっている芳香剤があります。
普通の芳香剤よりも少々値は張りますが、香りだけでなく見た目も良くなりますので、内見者の視覚も嗅覚も刺激していきましょう!

◇造花
芳香剤でも少し触れましたが、造花を置くだけでも、お部屋のイメージは明るくなります。
何もないお部屋はどうしても殺風景になってしまうので、造花をアクセントにするというわけです。
造花はホームセンターや100均など、お手頃価格で購入することができます。
ちなみに、実際に内見された方や入居された方、不動産会社に聞いても、なかなか好評です!!

◇カーテン
カーテンは、殺風景なお部屋のイメージアップに最適です!
例えば、日の当たらないお部屋なら、オレンジや黄色の明るい色のカーテンをつけることで、明るく温かい雰囲気を演出できます。
狭いお部屋の場合は、青色などの寒色系のカーテンを使って、少しでも広く開放感を感じれるようにします。
また、夏には青色などの寒色系、冬にはオレンジなどの暖色系を使うなど、季節に合わせるのも一つの方法です!

2.照明はメリットたっぷり
照明はイメージアップに最適です。
通常、照明器具は入居者が持ち込んで取り付けるので、内見時には照明はないことも多いですが、照明をつけておくことのメリットはたくさんあります。
では、照明を取り付けておくことのメリットをご紹介していきます!

◇室内のイメージアップ
内見時、お部屋に入った瞬間の印象付けは重要です。
内見の時に、不動産会社と内見者が一番初めにすることはなんでしょうか?
そう、ブレーカーを上げることです。
その瞬間にパッとお部屋を明るく照らし出してくれるのか、それとも薄暗いままなのか。
あなたはどちらのお部屋に良い印象を持たれますか?
この方法は内見者にインパクトを与えることもできますので、オススメさせて頂いております!

◇夜でも内見が可能になる
照明を取り付けることの最大のメリットは、夜でも内見ができるようになることです。
部屋探しをしている方の中には、仕事帰りなど暗くなってから内見される方も意外と多いです。
また、日中でも雨の日や曇りの日など、辺りが薄暗い時の内見もよくあることです。
このような辺りが暗い時に内見に来られた方が部屋を見に来た時、照明がなければ内見になりません。
照明がなかったがために、他の物件に入居を決められる内見者もいるほどです。
そうならないためにも、照明を設置することは大切なのです。

◇入居者へのプレゼント
全てのケースというわけではありませんが、家賃などの条件によっては、照明を入居者にプレゼントすることも有効的です。
入居者に初期費用の軽減を印象付けることができ、成約率も上がることでしょう。
プレゼントしない場合でも、入居決定後に取り外して、他の空室に使いまわすこともできます。
一つだけでも照明をご購入されるのはいかかがでしょうか。

3.内見を勝ち抜く、成約率をアップさせるお部屋作り
お部屋のイメージアップと並行して、内見に備えた小道具も用意しましょう!
小道具を使うことで100%成約につながるとは言い切れませんが、内見者がお部屋を見に来た際、他の物件との差別化をアピールできることでしょう。
さらに、どれも使いまわしができるものなので、金額的に大きな負担になることはありません。
また、入居者は通常、複数の不動産会社で、いくつかお部屋を見られてから契約する部屋を決められます。
その中で選ばれるためには、内見の際にオーナー様のお部屋やその特徴を強く印象付けることも大切になります。
では、その方法をご紹介していきます!

◇キーボックス
キーボックスはお部屋に設置するものではありませんが、内見者の数を増やすことができるようになります。
通常、空室の鍵は不動産会社が預かっているか、オーナー様自らが持っています。
したがって、鍵を持っていない不動産会社は、鍵を持っている不動産会社かオーナー様のところまで鍵を取りに行くことでしょう。
もし、不動産会社が休みの日だったら?もし、オーナー様が留守のときだったら?
そうなると、内見ができなくなってしまい、チャンスを逃してしまいます。
そんなときに、キーボックスの暗証番号を教えておけば、鍵の受け渡しの手間を省くことができますし、スムーズに内見をすることができるようになります。
内見をするときに、電話で連絡を一本してもらうことで、一日に何件内見があったのかを把握もできます。
キーボックスはホームセンターに行けば色々な種類が売られていて、値段も様々です。
そして、一度購入すれば半永久的に使いまわしができるので、おススメさせて頂いております!!

◇スリッパ
内見に来た時には、お部屋の中がクリーニングしてあっても、内見者は床が気になるものです。
また、汚れへの対処にはもちろんのこと、冬などのは床の冷たさから守ってくれます。
このように、スリッパがあると他の物件とは違うと思って頂きやすいです。
ちなみにですが、不動産会社にも、わざわざスリッパを持参している所もあるくらいです。
小さなことではありますが、気にかけて見られてはいかがでしょうか。
スリッパもホームセンターなど低価格で販売されています。
ただ、何度も使うものですし、内見者をお迎えするものでもあるので、安っぽすぎるものは避けた方がいいかもしれません。

◇ポップ
スーパーや電気量販店など様々なところで、「店長オススメ!」のように簡単なキャッチフレーズが書いてあるのを見たことがあると思います。
それと同じことは、オーナー様のお部屋でもすることができます。
ポップを置いておくことで、オーナー様の物件の特長を端的にアピールすることができますし、内見時の滞在時間を長くすることが可能になります。
ポップの例をいくつか紹介させて頂きますね!

「部屋のフローリングはワックスでピカピカ!!」
「大きな窓でとても明るいお部屋です!!」
「広いベランダで洗濯物もたくさん干せます」
「浴室乾燥機で女性も安心して洗濯物が干せます!」
「畳には、保湿・断熱の効果があります」

などなど、たくさんあります。
ネットで調べてもたくさん出てきますので、一度検索されてはいかがでしょうか。

◇オーナー様からの手紙
内見者は複数の物件を見ることになります。
家に帰るころには、せっかく用意しておいたオーナー様の気遣いやポップによるPRも忘れてしまっていることが多いでしょう。
そこで、家に帰ってからでもオーナー様の物件を思い出してもらい、アピールすることができるツールがあります。
そう、オーナー様からの手紙です。
手紙と言っても気負う必要はありません。
手紙に盛り込んでおきたいポイント4つを以下で紹介させて頂きます!!

1)内見のお礼
たくさんの物件の中から、自身の物件を見に来てくれたお礼を述べます。

2)物件の特長と周辺環境
物件の近くにスーパーやコンビニがあるなど、物件のメリットを上げていきます。
このとき、一言でいいので、より詳しい情報を付け加えておくといいでしょう。

3)物件周辺の地図
物件の位置と、生活に必要な施設にマーカーで印をつけておきます。
2)の周辺環境を目で分かるようにするイメージです。

4)お部屋の設備案内
クーラーなどの設備の案内ともに、電気容量や安全面など生活のための情報も一緒に記述しておくと、オーナー様の気遣いが強調されます。
デメリットについては、一言コメントとして、フォローしておくといいでしょう!!

まとめ
リノベーションをしなくても、お部屋の特徴を内見者の立場になって紹介してあげることで、成約率を上げることができるようになります。
空室対策はお金がかかるものと思われているオーナー様も多いかと思いますが、実はそうではないんです。
内見者に響くポイントをしっかりと押さえた見せ方をすることが重要なのです。
もしリフォームをするとしても、今の入居者はどんな設備を欲しがっているのかを考えることで、意味のあるリフォームをすることができるでしょう!

おはようございます!サムズアップの小西です。
先日はリフォーム代を捻出する考え方をお伝えさせて頂きましたが、なるべくお金はかけたくないというオーナー様の方が、多いのではないでしょうか。
そこで今回は、お金をかけずに賃貸マンションの物件力を高めるリフォームのお話をしていきたいと思います!!

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1.入居者、内見者の視点で考える
2.掃除を徹底して印象をアップさせる
◇共用部分
◇放置荷物、放置自転車
◇室内の掃除
まとめ
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1.入居者、内見者の視点で考える
すぐに取りかかれて入居率アップと入居者満足につながる改善策についてお話する前に、住む人の目線で賃貸マンションのことを考えてみてください。
やってしまいがちなのが、オーナー様の目線、つまり、主観的に物件のことを捉えてしまうことです。
重要なのは、物件に住む入居者の目線、すなわち、客観的に見ることです。

例をひとつあげてみましょう。
家賃は30,000円と安いけれども、見るからに掃除が行き届いていないような汚いアパートがあったとします。
オーナー様からすると、管理会社に頼む費用がかからないし、自分も管理する手間が省けるので楽なことでしょう。
しかし、入居者の目線から考えると、薄汚れているアパートよりも綺麗なアパートに住みたいと思うのが普通でしょう。
家賃が相場よりも安いからと住みたいと考えられる方もいることでしょうが、それに甘えて何もしないと、その家賃さえも適正価格ではなくなってきます。
まずは一度、ご自身の賃貸マンションを入居者、内見者の目線で観察することをオススメさせて頂いています!!

2.掃除を徹底して印象をアップさせる

オーナー様のやるべきことの真っ先に挙げられるのは掃除です。
「アパート・マンション経営は掃除に始まり、掃除に終わる」と言われるほど、とにかく掃除は大切なのです。
賃貸マンションではありませんが、大手テーマパークやコンビニ、小売店など接客優良企業と呼ばれるところは、どこも掃除を徹底しているのは周知の事実です。
それくらい掃除は大切なことなのです。
そして、自分で掃除をすることで、お金も一切かかりません。
実は、こまめに掃除をすることで、たくさんのメリットを享受することができるのです。
建物の傷んでいる所や、短所・長所がさらに良く見えるようになります。
入居者とお会いする機会も多くなります。入居者とコミュニケーションを図ることができると、入居者からも好印象を持って頂けますし、高い稼働率を維持する上でも役に立ってきます。
それでは、掃除のポイントを紹介していきます!!

◇共用部分
ここは、電灯が切れていないかをチェックし、エントランスや共用廊下などをきれいに保ちます。
エントランスにはまず、郵便受けのそばに不用チラシ用のゴミ箱を設置することは、エントランスをきれいに保っておくことに一役買ってくれます。
毎日のように投入されるチラシは、不要なものが多く、入居者の方も部屋まで持って帰って捨てるのは面倒です。
そのときにチラシを落として、エントランスに散乱しているということも多くあるパターンです。
ゴミ箱を一つ置くだけで、チラシやチリの散乱をかなりの割合で防ぐことが可能になります。
そのときに一つ注意して頂きたいのが、ゴミ箱を定期的にチェックすること。
ゴミ箱がパンパンであふれていると、かえって物件の印象を悪くしてしまうこともあります。
定期邸にチェックして、処分することを忘れないようにして下さい!

共用廊下や階段も、エントランスと同じくらい定期的にこまめに掃除をする必要があります。
とくに、見落としてしまいがちなのが、天井の隅っこなどです。
蜘蛛の巣が張っていたりすると、内見者から手入れが行き届いていないと思われてしまうかもしれないので、要チェックポイントです。

◇放置荷物、放置自転車
共用廊下に荷物が置いてあったり、自転車置き場が乱雑で放置自転車まであると、物件は必然的に汚く見えてしまいます。
自転車置き場については、放置自転車の処分と同時に、常にきれいに並んでいるように整理整頓を心がけてください。
たとえば、物件専用の自転車シールをつけることで管理がぐんと楽になります。
学校の自転車置き場を思い出して頂くと分かりやすいかと思いますが、自転車を利用している生徒はシールを貼らされますよね。
そうすることで、放置自転車とそうでない自転車を見分けているのです。
駅前の駐輪場とか、塾とかもそうでしょう。
一度試してみてはいかかでしょうか。

また、共用廊下に荷物を置かれている入居者への対応の仕方としては、2001年に発生した新宿の「歌舞伎町ビル火災」を例にして説明すると、比較的納得して頂きやすいです。
このビル火災では合計44名の方が亡くなられているのですが、その大きな原因は避難用の階段や共用廊下に荷物が置いてあったことです。
これをうまく利用して、「消防署の点検があり、共用廊下の荷物について警告を受けました。次の検査が1か月後にあるので、申し訳ありませんが、速やかに撤去してください」と入居者にお知らせしてみてください。
意外にも、すぐに効果は表れてくれることでしょう!

◇室内の掃除
空室になっている部屋に関しては、いつ内見があっても困らないよう、掃除とワックス掛けを怠らないようにします。
そして、空室になって期間が経つと、排水溝などから嫌な臭いがすることがありますが、これは定期的に水を流すだけで解決することができます。
部屋内も埃がたまって汚れてくるので、定期的な掃除を忘れないでください。
空室が目立っていた物件も、「こまめに」「定期的に」「徹底して」掃除をすることで、空室が埋まったという事例もあります。
基本的に、掃除はオーナー様自らしていただくことをオススメしています。
しかし、時間の都合やご自宅から物件までが遠いなど、ご自身で掃除できないこともあるかと思います。
そんなときは、お金はかかりますが、業者に依頼することで掃除をすることができます。
どんなカタチであれ、掃除は欠かさずにやってくださいね!!

まとめ

オーナー様の賃貸マンションのイメージアップさせるためには、ご自身の目線ではなく、入居者の目線を意識することが必要不可欠です。
入居者の目線から物件を眺めているだけで、「エントランスに埃が溜まっているな」とか「マンション周りの雑草が目立っているな」とか、今まで見えてこなかった部分が見えてくることでしょう。
そうした気づきと改善を繰り返すことで、オーナー様の物件力はどんどん高まっていきます。
小さな事かもしれませんが、これが一番大きなことなのです。
「小さなことからコツコツと」「継続的に」やっていきましょう!!!

次回のブログでは、部屋のイメージアップ戦略をお伝えしてきます!

 

おはようございます!サムズアップの小西です。
先週はオーナーさんの賃貸マンションの周辺環境や競合を調査することが、空室対策になるとお伝えしました。
周辺を知ることで、効果的なリノベーションを実施することができたり、募集戦略を練り直すことができるからです。
さて、市場にあった物件にするためにリノベーションをすることは、かなり効果的ではありますが、その費用を捻出するのが難しいとお困りのオーナー様も多いのではないでしょうか。
そこで本日は、リフォーム代金を作り出す考え方について、ご紹介していきたいと思います!!

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はじめに

1.機会損失をリフォーム代に!!!

2.家賃を上げる!!!

まとめ

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はじめに

周辺環境を知ることの大切さを前回のブログでお伝えしています。
周辺環境を知ることは、他の物件と「差別化」するためです。
差別化とは、「競争相手が真似できないような意味のある違いを生み出すこと」と定義されています。
では、差別化をしなければどうなると思いますか?
差別化されていない商品は、売れ残ってしまうか、価格の値下げ競争に巻き込まれてしまいます。

この「差別化」は、物件においても同じです。
つまり、空室対策には「差別化」が必要なのです。
普通、入居者は部屋を探すときに不動産会社を訪ねて、いくつかの物件を確認したうえで、物件を選びます。
そこで選ばれる物件となるために必要なのが、差別価というわけです。
エントランスをきれいにすることや、管理が行き届いているなど、差別化にも色々な種類があります。
今回のブログでは、「リフォームで差別化を図りたい!でも費用を捻出できない・・・」とお困りのオーナーさんに向けて、リフォーム資金を生み出す方法をご紹介します!!

1.機会損失をリフォーム代に!!!

オーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間はどれくらいでしょうか?
空室ができてもすぐに埋まるという方もいれば、一度空室になったら半年は埋まらない…という人もいることでしょう。
機会損失をリフォーム代にするというのは、この平均空室期間を知るところから始まります。

例えば、家賃5万円で平均空室率3カ月の物件で退去されたとしましょう。
5万円の部屋に3カ月間誰も済まないわけですから、5万円×3カ月=15万円の機会損失になります。
機会損失という言葉に馴染みのないオーナー様のために、簡単に説明させて頂くと、「損した金額」のことです。
上の例で言いますと、入居者がついていれば、3カ月間毎月5万円の収入が入るはずなのに、空室のため収入が入らない。
つまり、15万円の収入を損しているというわけです。
「損するくらいなら、そのお金をリフォーム代にしてしまおう!!」というのが、機会損失をリフォーム代にするという考え方です。
またまた上の例で説明してみます。
平均3カ月間空室になることがわかっています。
では、この空室を1カ月に縮めることができるのなら、その差額は15万円-5万円=10万円となります。
つまり、この10万円をリフォーム代とするわけです。
この考え方のメリットとしては、リフォームしているので家賃を上げることができるかもしれないということです。
また、一度リフォームしているので、たとえ退去されたとしてもほかの部屋と比べて早く空室が埋まります。
もしオーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間が長いというのなら、この積極的なリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

2.家賃を上げる!!!

この考え方は、リフォーム後に家賃をアップすることで、リフォーム代や設備投資費を回収しようというものです。
こちらも例に出してみていきましょう。
例えば、オーナーさんの賃貸マンションがリフォームによって家賃を3,000円上げれたとします。
すると、3,000円×60カ月(平均入居期間)=18万円となります。
つまり、月3000円の家賃を上げることで、18万円収入を増やすことができるようになりました。
これだけ家賃を上げることができたら、かなりの設備投資ができますね。

さらに、先ほど紹介した機会損失をリフォーム代にする考え方と組み合わるのも効果的です。
二つの例を組み合わせてみましょう。
家賃5万円で平均空室期間が3カ月。リフォームをして家賃が5,3万円になり5年間住んでくれました。
すると、10万円(機会損失から)+18万円(家賃アップから)=28万円。
なんと、28万円もリフォームにかけることができるようになるのです。

 まとめ

機会損失と家賃アップから、2つの視点でリフォーム代を捻出する方法をご理解いただけたでしょうか。
一度、大家さんの物件に当てはめて検討してみてください!!
しかし、実際にリフォームされるなら注意して頂きたいことがあります。
今までのブログで何回もお伝えさせて頂いていますので、もうお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、ただリフォームをすればいいわけではありません。
予算の中で効果的なリフォームをするために、周辺環境などは調べてみてください。
そして、何よりもご自身の物件のことを知ってください!!