おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログで、一度住まれたら退去されない部屋作りやサービスにすることが、最大の空室対策になるとお伝えいたしました。
一度住まれたら退去されないようにする取り組みは、前回ご紹介したもの以外にもございますので、本日ご紹介していきます！！

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１．更新料の減額
２．退去させないための努力とは
３．まとめ
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１．更新料の減額

更新料を減額することは、長く入居した頂くための最終手段です。
なぜなら、更新をきっかけに引っ越しを検討される方は多くいるからです。
ある事例をご紹介させて頂きますと、
とある入居者さんから退去したいと連絡があり、理由をお聞きすると、きっかけが更新にあることが分かりました。
更新料のことを考えると、いっそのこと引っ越ししてしまおうと考えられたというのです。
ちなみに、その入居者さんは家賃の支払いもちゃんとしている方だったので、更新料を値引きするとお伝えした結果、今でもそのマンションに住まわれているそうです。
もちろん、値引きしない方が得だったのかもしれませんが、オーナー様から見ると、入居の入れ替えのための修繕や空室の機会損失よりも、更新料を値引いたり、更新料なしにした方が収支的には有利になることもあるでしょう。
ただ、完全に更新料なしにして長期入居されてしまうと、収支的にどちらがいいのかという判断は難しくなります。
収支の計算は必ずしたうえで、最終的な決断をするようにして下さい！

今後は供給過剰を背景に、今よりも敷金・礼金が減ってくる可能性はあるでしょう。
敷金と礼金が少なくなるということは、引っ越しをするためのハードルが下がることを意味しています。
つまり、部屋を移りやすくなる環境に、今後はなっていくというわけです。
ちょっとしたきっかけや、ちょっとした不満があれば、入居者は出ていってしまうことでしょう。

退去の後に待っているのは、修繕費や広告料などの出費に機会損失と出ていくお金ばかりです。
賃貸マンション経営をめぐる状況の変化を考えても、今後のオーナー様の仕事は住環境を整え、入居者にとって居心地のよい物件にすることで、入居者満足度を上げていくことが必要になるでしょう。

２．退去させないための努力とは

入居者満足度を上げて長く住んでもらうためには、掃除など日々の努力が必要だと前回お伝えしています。
しかし、はっきり言って、この取り組みは効果が見えづらいもので違いありません。
退去される方の理由として、全体の8割ほどは転勤や就職による引っ越しなので、この部分はどうしようもありません。
ただ、残りの2割は「賃料が高い」「立地が不満」「設備が不満」など、物件に対する不満が理由となっています。
私たちは、この2割の物件に何らかの不満があって出ていく人たちに、住み続けてもらうことが大切だと思っています。
この方たちに長く住んでもらうためにも、不満点を除くように努力し、入居者満足度を上げていくのです。

３．まとめ

賃貸マンション経営はサービス業と一緒です。
内見者さんや入居者さんの視線で考えることが必要ではないでしょうか。
オーナー様の賃貸マンションは、ゴミが落ちていませんか？
エントランスや廊下の照明が切れていませんか？
どのような物件にオーナー様ご自身が住みたいと思うのかという視点で賃貸マンション経営を考えていきましょう。
もちろん、お金はかけられるのであればかけた方がいいですが、かけなくても出来ることはたくさんあります。
小さなことでも少しずつ変化をさせていくことで、建物のグレードも上がり、入居期間も長くなっていくことでしょう。
オーナー様も入居者さんの視線で、できることからコツコツやっていくことをオススメしています！！

みなさま、こんにちは！サムズアップの小西です。
前回のブログでは、一度入ってもらった入居者さんが出ていかないようにするための対策が、一番の空室対策になることをお伝えしました。
ポイント制度にすることや、常に入居者さんの目線に立ったマンション経営をすることをオススメさせて頂きましたが、
今回も前回に引き続き、一度入居されたら出ていかれないテナントリテンションについてご紹介していきます！！！

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１．情報収集が大切
２．満室だからこそ行うべきこと
①清掃
②退室時のリサーチ
③不具合、クレームへの迅速な対応
３．まとめ

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１．情報収集が大切

賃貸マンション経営は、満室の時にどんな対策をするのかが重要だと言われています。
しかし、満室になると気が抜けて何もしなくなってしまうオーナー様が多いことも事実です。
満室だからこそ、退去されないように努力をすることが大切ですし、次の空室に備えておくことも大切です。
そして、そのために最も重要なのは、常に最新の情報を入手しておくことです。
家具付きで貸すのか、カラーコディネートを工夫したリノベーションをするのか、などなど。
空室が出ても、すぐに次の入居者さんに入ってもらうための対策を検討しておくとよいでしょう。

そして、最善の対策を実施するためにオーナー様の物件の短所や入居者さんから頂いたクレームなど、気が付いたことをメモに残しておくことをオススメします。
短所やクレームを改善することで、より入居者さんに満足してもらうことができるからです。
この改善や対策を繰り返していれば、すぐに次の入居者さんを見つけることも可能ですし、今住まれている入居者さんの満足度を高めることにも一役買ってくれます。
最新の情報を集めることで、オーナー様の賃貸マンション経営における悩み事を解決する対策は必ず見つかることでしょう。
それが見つかったのなら、さっそく実践して、空室が出てもすぐに次の入居者さんに入って頂けるように工夫していきましょう！！

２．満室だからこそ行うべきこと

満室だからこそ、気を抜かないで、より入居者さんに満足してもらえる取り組みをしていくことが大切だと伝えさせて頂いています。
では、何をすれば入居者さんの満足度は高まるのでしょうか。
具体的にご紹介していきます！！

①清掃
こちらは空室対策にも共通することですが、掃除をしてた建物を維持することは非常に大切です。
入居者さんにとって、汚いマンションよりも綺麗なマンションの方が住み心地は良いに決まっています。
オーナー様自身、チラシやゴミで散らかっている賃貸マンションに住みたいと思われるでしょうか。
きっと、そんな物件には住みたくないと思われるに違いないと思います。
もちろん、周辺の物件と比較して、家賃がかなり安いのならば納得してもらえることでしょうが、相場と同じくらいの家賃を払っていると良い気分にはなられないでしょう。

また、きれいに掃除や整頓されている物件とゴミが散らかっている物件とでは、防犯の面から見ても差があります。
きれいに掃除されている物件は、泥棒や空き巣の被害が少ないのに対して、ゴミで散らかっていたり、見た目の汚い物件は泥棒や空き巣の被害が多いようです。
つまり、入居者さんに安心して住んでもらうためにも、掃除は大切だということです。
エントランスや共用廊下にはチラシやゴミなどが落ちていないのが当たり前というくらいに、こまめに掃除をされることをオススメします。
もちろん、そんな時間がないというオーナー様は管理会社に依頼してくださって構いません。
しかし、私たちはオーナー様ご自身で掃除されることをオススメしています。
それは、掃除をしている中で、入居者さんと会う機会が増えるからです。
そして、顔を合わせたときに、挨拶と一緒に「住まれていて不都合はないですか？」などと声をかけて、
クレームになる前に、不満や要望に対処することが可能になります。
この迅速な対応が入居者さん満足につながるというわけです。

②退室時のリサーチ
オーナー様ご自身が客観的にマンションを見ることももちろん大切ですが、一番参考になるのは住んでいる方や内見された方の意見です。
なので、退室されることが決まれば、必ず退室される理由や原因を聞いて、周辺環境や物件、お部屋についてリサーチされてみてください。
リサーチは、退室の連絡があった時と、退室の立ち合いのときと2回お聞きされると良いでしょう。
2回尋ねるのは、正直に言ってくれない方がいるからです。
退室の連絡の時には何も言わなかったという方も、立ち合い時は最後のチャンスとなりますので、本音を言ってくれやすくなります。

そして、退室の原因が、物件やお部屋、家賃にある場合ももちろんあります。
これらの意見はオーナー様にとって少し厳しいものではありますが、貴重な意見としてお聞きください。
リサーチを通じて、物件の弱点が分かったら改善をし、少しでもよい環境にしていきましょう！
こうした小さな努力が、今現在、住んでくれている方の満足度を上げたり、今後の空室対策に役立っていきます。

③不具合、クレームへの迅速な対応
エアコンや給湯器、水まわりなどの故障やクレームは突然発生します。
そのときは、出来る限り素早い対応をして、入居者に安心感を与えるよう努めてください。
例えば、設備が故障して取り替えなくてはいけないときに、在庫がなく、どうしても取り寄せるのに時間がかかることもあるでしょう。
ですが、そんなときにも、
「〇〇日に届くと連絡があったので、届き次第すぐに取り替えます」と連絡しておけば、入居者さんも納得してくれます。
だらだらと対応したり、細かな連絡をしなかったりすると、入居者さんの不満が大きくなって、
それが溜まってくると退室の原因となることもあるので、充分に注意なさってください。

３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
本日ご紹介させて頂いたのは、誰にでもできる簡単なことです。
むしろ、すでに実施されているという方の方が多いのではないでしょうか。
何か斬新な企画などがあれば、より入居者さんに満足して頂けることはもちろんですが、
入居者さんの満足度を高めるために特別難しいことはしなくてもいいのです。
毎日帰ってくる場所だからこそ、毎日を気持ちよく過ごすことができればいいのです。
斬新な企画などで入居者さんに満足して頂くためには、まずはこれらの土台をしっかりと固めておきましょう
次回も一度住んだら退去されない賃貸マンションづくりについて、ご紹介していきます！！

みなさん、こんにちは！サムズアップの小西です。
最近の賃貸マンション経営では「空室対策！」「リノベーション」という言葉をよく聞くようになりましたが、私はもう一つとても大切なことがあると考えています。
それは、「テナントリテンション＝一度住んでもらったら出さない」ということです。
確かに、空室を埋めるノウハウやアイデア、人脈は最低限必要だと思いますが、そもそも空室が出なければこのような心配をする必要はありません。
そこで本日は、一度住んでもらったら退去されないマンション経営についてお話していきます！！

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１．テナントリテンションとは入居者さんに満足してもらうこと
２．テナントリテンションを高めるためにできること
３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう！
まとめ

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１．テナントリテンションを高めるためにできること

テナントリテンションを高めるためにできることはなんでしょうか。
「家賃を下げること」
「リノベーションをすること」
など思い浮かべた方が多いのではないでしょうか。
しかし、これらの対策は一時的なもので本当の意味でテナントリテンションが高くなったとは言えません。
家賃を下げても、リノベーションをしても、入居者さんに選んでもらいやすくはなりますが、ずっと住んでもらえるわけではないので。

「このマンションから出たくない」
「ここでしかこのような暮らしはできない」
「友達にも勧めたい！」というような声を集めることができたときがテナントリテンションが高くなっているときです。
入居者さんにこんなことを言われる賃貸マンションは、長期入居を可能にし、空室で頭を悩ませることもなくなります。

２．テナントリテンションを高めるためにできること

では、具体的にどんなことをしていけばいいのかと疑問に思われたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
ですので、堺市北区に賃貸マンションをお持ちのオーナー様の事例でご紹介していきます。

このオーナー様の賃貸マンションに住まれていた入居者さんが、転勤のため引っ越しをすることになったときのエピソードです。
退去されるときに、入居者さんがオーナー様に、
「オーナーさん、本当はこのマンションから離れたくないのですが、仕事の都合ですので、引っ越すしかありませんでした・・・。
また、こちらに戻ってきたときには必ずオーナーさんのマンションに住ませてください！」
と、泣きながら言われたそうです。
ここまで言って頂ける賃貸マンション経営をしていれば、テナントリテンションは非常に高いといっていいかと思います。

では、このオーナー様が実施されていたことをご紹介しましょう。

①エントランスに季節の飾り物
②共用水洗の開放（洗車や水遊び）
③空きスペースに砂場
④お歳暮、バースデーカード
⑤所有している畑で芋掘り体験（季節限定）

この賃貸マンションはファミリー向けだったため、この取り組みはより効果があったことと思います。
このような工夫とアイデアを実施するだけで、入居者さんから嬉しい声をもらうことができています。
入居者さんが退去することを予測することは難しいですし、実際に連絡があるまで分からないことです。
なので、日ごろからのこれらの声を集めておくことが大切になってきます。

３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう

あるオーナー様の事例をご紹介しましたが、ここまで時間も手間もかけられないと思われたオーナー様もいらっしゃったのではないでしょうか。
そんな方にオススメなのは、満足度を高める仕組みを作ることです。
例えば、ポイント制を導入したりします。
具体的にご紹介させて頂きますと、

＜ポイント還元内容＞
①１ポイント・・・家賃○○％還元（１ヶ月）
②２ポイント・・・ウォシュレット取り付け、家賃○○％還元
③３ポイント・・・家賃○○％還元
④４ポイント・・・家賃○○％還元
⑤５ポイント・・・畳表替え
というカタチで、優良に長く住んで頂ければ頂くほど還元される仕組みを作ります。

＜ポイント獲得方法＞
①１年間滞納なく、近隣トラブルなくご入居頂いた場合・・・１ポイント
②入居者を紹介して頂いた場合・・・３ポイント
③１年間建物の定期点検の代行・・・１ポイント
など、優良な入居者さんにはポイントが溜まっていく仕組みを作ります。

こうすることで、入居者さん自身もポイントを集めるために、日々生活されることになるので、賃貸マンション経営に大きな問題が生まれることはなくなります。

まとめ

いかがだったでしょうか。
賃貸マンションに入退去があって当たり前だとお考えのオーナー様は多いですし、退去が出ない仕組みを作るなんて無理だと思われるかもしれません。
しかし、退去されないように努力をすることはできます。
例えば、毎年のように入居者さんが入れ替わってしまうと、退去するたびに家賃は下がっていくことでしょう。
しかし、退去の出ないような仕組みを作られていると、たとえ築20年になっても新築の時と同じ家賃収入を得ることができるわけです。
なので、テナントリテンションを高めることでオーナー様の賃貸マンション経営は上手くいくというわけです。
ポイント制などご興味持たれたかたは、お気軽にお問合せください！！

今回は、テナントリテンションについて、お話します。

前回も書いたように、これからの賃貸経営で大切になるのが、

「テナントリテンション＝ 長期入居」です。

入居者により快適に、より長く住んでもらうことが重要になってきます。

そのために出来ることってたくさんあります。

例えば、１年間滞納が０、クレームが０の優良な入居者に対してサービスを提供する。

家賃１ヶ月無料とか、プロによるお掃除プレゼント、お酒が好きな方には

ビールをケースでプレゼントなど、色々なことが出来ます。

これで仮に、１年でも２年でも長く住んでもらえるなら安い投資だと考えるべきです。

　このように、これからの入居を考える前に、今住んで頂いている入居者に

いかに満足してもらえるか、いかに長く住みたいなと思ってもらえるかで、

これからの賃貸経営は大きく変わってきます。

　弊社でマンションを建築したあるオーナー様は、ご所有の畑で

入居者向け芋掘り大会をしたり、共用水栓の開放をして夏場は

水遊びができるようにしたり、砂場を用意したりと、家族向けのマンションで

様々なサービスを自ら実践しています。

このようなオーナー様のマンションは、ここでしかできない暮らしを入居者へ提供できます。

このような入居者サービスの差別化で、長期入居を実現していけるのです。

　このように、皆様のマンションの入居者に何かサービスをしてテナントリテンションを高めたい、

と前向きに考えているオーナー様はどんなことでもお気軽にご相談下さい！