北岡剛介のブログ 優良な資産継承物語

おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、不動産の繁忙期を迎える前に空室を埋めるための準備をきっちりとしてくださいというお話をさせて頂きました。
しかし、繁忙期だからといって確実に空室が埋まるという保証は一つもありません。
もし埋まらなかったらリノベーションをして部屋の価値を上げることも検討していかなくてはなりません。
では、お金をかけることなく空室分の家賃をもらうことはできるでしょうか。
実はやり方はあるんです。
そこで、今回のブログでは空室があっても家賃保証をしてもらえる一括借上げ(サブリース)のお話をさせて頂きます!

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1.一括借上げって何?
2.一括借上げのメリット、デメリット
3.一括借上げで起こる問題
まとめ
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1.一括借上げって何?
賃貸マンションを経営する上で、最も怖いのは空室が出ることです。
例えば、家賃5万で3つ空室があるとしましょう。
すると、月15万円、年間では180万も損する計算になってしまいます。
にもかかわらず、空室があってもそのままにされているオーナー様は非常に多いのが現状です。
そして、本日ご紹介している一括借上げは、そんな空室のリスクを解決するのに役立ちます。

簡単に一括借上げを説明させて頂きますと、オーナー様の所有されている賃貸マンションを1棟まるごと業者が借りてしまいます。
そして、借りた部屋を入居希望者にまた貸しするのです。
つまり、オーナー様から賃貸マンションを借り上げた業者が、オーナー様に代わって入居者希望者に部屋を貸し出すわけです。

マンション1棟を貸し出しているわけですから、たとえ空室があったとしても一定の家賃収入を手にすることができるというわけです。

2.一括借上げのメリット、デメリット
先ほど空室があっても一定の家賃収入が入るとお伝えさせて頂きました。
メリットばかりの印象を持って頂けたかと思いますが、そういうわけでもありません。
むしろデメリットにばかり注目されてしまいます。
ここでは、一括借上げのメリットとデメリットの両面をお伝えしていきます!
導入を検討するときの参考として下さい!!

メリット
①空室リスク・滞納リスクの回避
賃貸マンションごと借りるので、その賃料に空室や滞納は影響することはありません。
つまり、極端な話をすると、すべての部屋が空いていたとしても毎月一定の家賃収入があるということです。
そして、収入が安定することで賃貸マンションを建てるときに借りたローン返済も安定することから、新築マンションを建てるときに導入されるオーナー様は多くなっています。

②管理業務を全て委託できる
空室リスク・滞納リスクの話と重複する部分もありますが、一括借上げでは入居者にとって借主となる業者が管理責任を負うことになります。
なので、オーナー様が管理業務などをする必要は一切ありません。
一言でいえば、オーナー様は賃貸マンションを建てるだけで、建築後の管理は一切することなく毎月お金が入ってくるというわけです。

③入居者トラブルがあっても当事者にならない
管理業務を全て委託できるでも説明させて頂きましたが、入居者にとっての大家さんは業者です。
家賃や退去をめぐるトラブルがあっても、オーナー様の負担になることはありません。
なので、たとえ業者が入居者とトラブルを起こしても、一定の家家賃収入は確保されるのです。
入居者とのトラブルに強いところも、一括借上げのメリットとなります。

デメリット
①家賃収入を最大化できない
業者がオーナー様と入居者の間に入るわけですから、保証料や手数料などを支払う必要があります。
なので、オーナー様の手元に入るお金は入居者が払った家賃から少し引かれていることになります。
しかし、管理業務を委託しているため、こればかりは仕方ないとしか言えません。
家賃収入を最大化させたいのか、空室ができたときに備えて一括借上げで家賃保証をしておくのか。
この辺りはオーナー様の考え方次第です。お悩みの際はご相談ください!!

②入居者を選ぶことができない
一括借上げでは、入居者の審査の業者が行います。
なので、オーナー様は入れたくないと思っている人でも、入居する可能性も十分に考えられるのです。
業者もトラブルを避けたいために、ある程度の基準を設けて入居者を選んではいます。
しかし、空室が多くては業者の利益も少なくなるので、少しでも入居率を高くすることを優先されることが多いのも事実としてあります。

③業者が倒産するというリスク
少しでも入居率を高くしようとしているという話と重複する部分ではありますが、業者も事業として一括借上げをやっているため、経営不振による倒産は十分に考えられることです。
そして、業者が倒産して困るのは、オーナー様だけでなく入居者も同じです。
一括借上げしてもらうとしても、安心できる会社にお願いすることをオススメしています。
私たちでも一括借上げをさせて頂くこともできますし、信頼できる企業を紹介することもできますので、ご興味のある方はご相談ください。

3.一括借上げでおこる問題
これまで一括借上げのメリットとデメリットをご紹介させて頂きました。
しかし、メリット・デメリット以上に一括借上げが問題視されているという報道を見たことのあられるオーナー様もいらっしゃることでしょう。
これまで一括借上げが問題視されてきた経緯には、オーナー様が不利となる契約を結られることが多かったからです。
賃貸経営のことを何も知らないというオーナー様が、業者の言いなりになってしまうことが原因でした。
ここでは、注意したいポイントや問題点を検証していきます。

①家賃保証の見直しについて
一括借上げの家賃保証は、提案時にX年間保証とされても、だいたい2年ごとの契約更新時に下げられることが多いです。
契約上も、経済事情の変化や周辺相場の変化によって、賃料を改定するということが盛り込まれています。
なぜ、こうなるのかというと、借上げ業者が貸主の立場であり、賃料の減額請求が認められているからです。
また、賃料の減額を断ると契約の途中であっても、解約されてしまうこともあります。
つまり、X年間ずっと同じ賃料を保証してもらえるわけではないということを頭に入れておいてください。

②原状回復費用や修繕費用
退去後の原状回復費用や、大規模修繕の際には、オーナー様の負担になってしまうことが多いです。
いくら借り上げてもらっているといっても、オーナー様が所有されているものなので、こちらは仕方がないでしょう。
問題とされているのは、業者の指定通りに工事をしないと、契約を断られるケースがあるということです。
さらに、相場よりも高い工事費を請求されることもあるので、費用の負担についてはかくにんを忘れないようにして下さい。
また、大手ハウスメーカーさんの一括借上げが提示する収支計画には、原状回復費や修繕費が含まれていないこともあるので、収支計画を鵜呑みにしないで、信頼できる人に見てもらうことも必要でしょう。

まとめ

一括借上げはあまり良い印象を持たれることは少ないです。
それは不動産の知識のないオーナー様を巧みに勧誘し、賃貸マンションを建てさせて利益を確保し、家賃保証額を短期間で下げていくという、一括借上げ業者が得をするような悪質なモデルが成立していたからです。
しかし、管理委託や空室保証など、外部委託を使った賃貸経営は経営に手が回らないオーナー様にとっては嬉しいサービスだと思います。

日本の人口が減少し、住宅の供給数が増えている現在では、一括借上げはオーナー様のお役に立てるのではないかと思います。
しかし、一括借上げの内容は会社や業者によって異なることが多いので、どの会社に依頼するのかを検討することは大切です。
ただ、築年数の経過する賃貸マンションを一括借上げしてくれる業者は意外と少ないです。
それは、築古年の賃貸マンションだと入居者が決まりにくいという現実があるからです。
サムズアップでは、これまでの経験やノウハウがあるので入居付けには自信があります。
なので、築年数が計画している賃貸マンションでも一括借上げをさせて頂いております。
一括借上げにご興味のあられるオーナー様は是非ともご相談ください!

新年あけましておめでとうございます!サムズアップの小西です。
ご挨拶が遅れましたが、昨年はブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。
本年も皆様のお役に立てるような記事をアップしてまいりますので、よろしくお願い申し上げます。

さて、新年1回目となる本日のブログは、入居者募集についてをお話しようと思います。
1~3月は、不動産業界の繁忙期と言われており、1年を通じて最も入退居の多い時期です。
繁忙期に向けて準備がしっかりできているかいないかで、結果は大きく変わるといってもいいでしょう。
なので、現在空室の多い賃貸マンションを持つオーナー様は、しっかりと対策をして頂いて、繁忙期をお迎え頂きたいと思っております。
では、その入居者募集についてのノウハウをご紹介していきます!!

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1.効果的な入居者募集の媒体を活用する
2.成約率をアップするお部屋作り
まとめ
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1.効果的な入居者募集の媒体を活用する
まず、一番大切なこととして、不動産業者への営業訪問があります。
不動産業者と関係を構築することで、オーナー様の賃貸マンションの紹介をしてもらえるようになるからです。
なので、基本的に、最初の営業訪問は、目につく不動産業者すべてに行き、物件の紹介依頼をしてください。
こうして紹介してもらえるように働きかけることで、入居者に選んでもらえるようになったとの声も実際にあります。

しかし、空室が出るたびに不動産業者を全て回るのは無理があります。
そんなときにどうするのかというと、積極的に募集してくれそうな業者かどうかを見極めることが必要になります。
だいたい見極めて、絞り込む業者の数は、全体の20%くらいがいいでしょう。
そして、その20%の不動産業者には満室になるまで毎週訪問を行なって、積極的に物件を紹介してもらえるように回りましょう!
また、残りの80%の不動産業者へは、毎週末に募集チラシのFAXを送ったあと、電話をしていきます。
このように、力の入れ具合を調整しながら、まんべんなく営業をかけていくことが大切になります。

さらに、不動産業者への訪問と合わせて、物件情報を広くお客様の目に触れさせるための広告についても、できることはすべてやりましょう。
媒体によっては、不動産業者の協力が必要になるものもありますので、業者に協力してもらえるのか確認しておくといいでしょう。
いくつか媒体を紹介させて頂きますので、参考になさってください!!

①不動産業者の店頭広告
募集チラシを店頭の窓ガラスや看板に貼り付けて募集する手法です。
通行人に広く周知することはできますが、そこを通る人にしか紹介できないのがデメリットでしょう。

②物件そのものに広告する
募集看板やのぼりを現地に備えておくのも効果的なPR方法でしょう。
募集看板を常時設置しておくことで近隣住民にPRすることができますし、くわえて、物件の詳細を掲載したホームページを作成しておくことでより詳細な情報を伝えることもできます。
とくに部屋に空きがある場合は、のぼりを設置して「現在募集中」であることを積極的にPRしてください。

また、募集チラシも積極的に活用していきましょう。
雨風がしのげるボックスを設置しておき、募集チラシを持って帰れるようにするのです。
こうしておくと、客付け業者の同行なしで物件に直接訪問されたお客様にも、もれなく情報提供できるようになります。

③レインズを利用する
レインズとは、宅建業者間で物件情報を共有するデータベースのことで、不動産売買や賃貸物件情報を検索することができます。
簡単に言うと、不動産業者が見るSUUMOやHOMESということです。
なので、不動産業者に客付けを依頼するならば、必ずレインズに情報を掲載してもらうように念を押しておくことが重要です。

④インターネット広告
インターネットを利用した広告手法には、主に2つのパターンがある。
1つは、募集を依頼した不動産業者のホームページに掲載する方法です。
そして、もう1つは、不動産専用のポータルサイトに掲載する方法です。

前者の不動産業者のホームページは、その不動産業者のことを知らない人がアクセスすることはほとんどありませんが、より詳細な物件情報を掲載できるというメリットがあります。
なので、募集看板と物件の詳細ページを連動させた募集方法に効果があります。
一方で、不動産専門ポータルサイトは、広く一般にも認知されているので、インターネットを利用して物件を探すユーザーがアクセスする可能性は極めて高い媒体となっている。
さらに、yahoo!やmsnなど他の情報系ポータルサイトにもリンクして情報が公開されるというメリットがあります。
ただし、登録されている物件が多すぎるために自分の物件が埋もれてしまうというデメリットがありますので、これら2つをうまく組み合わせて活用してください!

ほかにも賃貸情報誌に掲載することや、大学や専門学校と連携するなど、広告を利用する手法はたくさんあります。
何か一つを実施するというよりも、できるものは全て実施して頂くと、より効果は高いです。
一度、実践なさって見てください!!

2.成約率をアップするお部屋作り
入居者が決まるためには、まずお客様があなたの物件に興味を持ち、実際に内見してもらわないといけない。
この内見者の数と成約率には大きな相関関係があり、新築で約30%、中古で約20%が目安となります。
なかなか入居が決まらない部屋があったとしても、それは内見者の数が少ないことが原因かもしれません。
すぐに家賃を下げて入居を決めようとする前に、内見者の数を増やすための戦略を考えてみてはいかがでしょうか。
以下で、内見者を増やす戦略をいくつか紹介していきます!!

①エントランスの掃除
エントランスは建物の「顔」ということができます。
なので、エントランス周辺にゴミが散乱していたり、集合ポストからチラシが溢れていれば、イメージは非常に悪くなります。
定期清掃を行っていても、必ずしも清掃が行き届いているとは限りません。
入居募集中はできれば毎日、エントランスや共用部分の点検と清掃を行って、清潔さを保つようにしていきましょう!

②部屋の空気を換気する
ずっと空室になっている部屋の空気は、長時間締めきっているために悪くなりがちです。
なので、できることならば毎日空気の入れ替えをすることをオススメしています。
しかし、毎日実施するとなるとオーナー様にかなりの負担がかかってしまいますので、最低でも内見者が増える週末前、つまり、木曜日や金曜日には空気を入れ替えるようにしましょう。
そして、週末に一度の換気さえ難しいのであれば、洗面室やキッチンの換気扇をつけたままにしておくと良いでしょう。
もちろん電気代はかかってしまいますが、ずっと入居者が決まらないことから考えるとわずかなモノです。

また、夏場であるならば、キッチンやトイレ、洗面台の水を週に1度は流すようにして頂くことをオススメしております。
こうすることで、排水溝からの異臭を防ぐことができます。
また、水を流す方法以外にも、排水溝にラップをする方法も有効な手段の一つです。

③清掃済みの表示をしておく
トイレや玄関に「ハウスクリーニング済み」の表示をしておきましょう。
クリーニング業者が行ってくれいていることがほとんどですが、たまに表示のない物件を目にすることがあります。
あってもなくても、あまり影響はないと思われがちなことですが、この表示をしておくことで清潔感を効果的にPRすることができます。

④スリッパ
内見者はこれからお客様になるかもしれない大切な見込み客と言うことができます。
そんな大切な人をお迎えするわけですから、スリッパは必ず用意しておくと良いでしょう。
とくに、今の季節は床がかなり冷たくなるのでスリッパなしでは耐えられないということもあります。
内見者のことを気遣ったおもてなしが成約率を上げるための近道ということができるでしょう。

⑤POPを張りつける
案内を担当する不動産業者の営業マンは、案内する部屋を十分に説明できるだけの情報を持っているとは言えません。
それが、不動産業者の管理物件ではない場合は、説明してもらえていないと思って頂いても良いかもしれません。
日ごろから何百、何千の物件を扱っているわけですから、覚えてくれというほうが無理な話です。
しかし、内見者からすれば、案内してくれる担当者は何でも知っていると思っているわけですから、内見者からの質問に答えてくれない営業マンとは契約をしようとは思いません。

そこで、物件についてアピールしたい点やよく質問される事柄について、あらかじめPOPを作成して部屋の要所に貼っておきましょう!
こうすることで、内見者が知りたいことや物件のPRポイントを確実に伝えることができるようになります。

⑥オーナー様からの手紙
内見時の最後の手段となりますが、オーナー様から直接メッセージを伝えるのも効果的です。
手紙は営業マンから手渡ししてもらっても構いませんし、確実に読んでもらうために部屋に伝えたいことをPOPにして貼り付けておいても構いません。
このように、オーナー様からの手紙によって、親しみやすさを伝えることも成約率アップには非常に効果のある手法となります。

まとめ
不動産業界の繁忙期にあたるこの時期に、制約率をアップさせる方法をお伝えさせて頂きました。
少し手間がかかってしまいますが、どれも簡単なことばかりで難しいことはありません。
オーナー様の賃貸マンションを満室にするためには、お金をかけなくてもいいのです。
入居者が求めているのは、きれいな部屋ではなく、その部屋に住むことでどんな暮らしができるのかということです。
なので、大切なことは、内見者のことを気遣ったPRや準備をしておくことです。
そして、オーナー様の物件に住むことで、どんな生活を送ることができるのかをイメージしてもらうことです。
この視点を大切にして、本日ご紹介させて頂いた方法を実践なさってください!!
もし忙しくて実践する余裕のないというオーナー様や面倒だから代わりにやってほしいというオーナー様がいらっしゃれば、サムズアップまでお問合せくださいませ!

おはようございます。サムズアップの小西です。
リフォームやリノベーションを考えられているオーナー様の中には、工事費をどのように捻出するかお考えの方もいらっしゃることでしょう。
また、リフォームをしても入居者が決まらない可能性も考えると、なかなか工事に踏み切れないというオーナー様もいらっしゃるでしょう。
入居者を決めるためのリフォームとなると、そのようにお考えになるのは自然の流れでしょう。
しかし、築15年ほどの賃貸マンションのリフォームは、やるべきだと私は考えています。
では、なぜリフォームを積極的にやるべきなのか、その理由をご紹介していきます!!

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1.修繕費用という考え方
2.リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
まとめ
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1.修繕費用という考え方
修繕費とは、アパート本体やアパートの付属設備などを通常の状態に維持管理するための費用や原状回復をするための費用のことを指します。
そして、修繕費の最大の魅力は、その全額をその年の経費として支出することができることにあります。
つまり、アパート本体や付属設備を本来の耐用年数まで維持するための修繕費は、その金額がどんなに多くてもその年の必要経費とすることができるのです。
例えば、外装の塗り替えや屋上防水の修理などは、費用の掛かるリフォームの一つですが、これらも費用として計上することができます。
一方で、鉄筋コンクリート造の外装を吹き付けたいるから磁器質タイルに変えたりするのは修繕費として計上することができなくなります。
これは、修繕をすることで建物の使用可能年数が延長し、建物の価値が高くなってしまうからです。
つまり、建物の維持管理ではなく、建物のグレードアップという判断をされてしまうのです。
そして、このグレードアップ工事をしてしまうと、その費用は「資本的支出」となり、経費計上することができなくなります。
この場合は減価償却費として、毎年償却していかないといけなくなるのです。

そして、経費計上することで納税額を減らすことができるというメリットがあります。
オーナー様の賃貸マンションの収入が多ければ多いほど、納税額は増えてしまいます。
しかし、修繕費として経費計上することで、オーナー様の収入を書面上で減らすことができるので、納税額を減らすことができるのです。

例えば、年間の家賃収入が1000万円のオーナーがいたとします。
一方で、年間の家賃収入が1000万円で300万円の外壁の修繕工事をされたオーナーがいます。
前者ののオーナー様は家賃収入が1000万円となり、その金額に税金がかかります。
しかし、後者のオーナー様は修繕工事を経費計上することで家賃収入が700万円となり、その金額に税金がかかります。
どちらのオーナーが多く税金を支払っているでしょうか?
そして、どちらのオーナーの賃貸マンションが入居者から選ばれるでしょうか?
答えは言うまでもありませんよね。
税金は収入に課税されるので、全社のオーナー様の方が多く税金を支払っていることとなりました。

そして、築15年前後の賃貸マンションの修繕をオススメさせて頂いているのは、この経費計上のカラクリがあるからです。
築15年前後というのは、設備機器などが老朽化し、修繕費の負担が大きくなる時期です。
その大きな費用を経費として計上することができれば、納税額を大きく減らすことができるというわけです。
なので、リフォーム費用が掛かってしまっても納税額を減らすことでリフォーム代を捻出するという考え方ができます。
税金として払っていた金額をリフォーム資金に充てるというわけです。

ここまでご説明させて頂きましたが、かなり複雑で、初めてお聞きになられた方には難しいお話かと思います。
より詳しく話を聞きたいというオーナー様は、ぜひサムズアップまでご連絡ください!!

2.リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
前章でもお伝えさせて頂きましたが、リフォーム費用を全額経費にするためには、それが「資本的支出」になるのか、原状回復程度の「修繕費」の範囲なのかを理解しておくことにあります。
そして、これらを判断するための基準として、3つ項目があるのでご紹介させて頂きます。

①修理、改良等の1件ごとの工事費の金額が20万円未満であるかどうか
②20万円以上でも、その修繕の周期が3年以内であるかどうか
③明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものであるかどうか

つまり、リフォーム費用が20万円未満であれば、それは無条件で修繕費として全額経費にすることができます。
しかし、20万円以上であれば、修繕の周期が3年いないかどうかで判断しなくてはいけません。
さらに、この基準に照らし合わせても判断が曖昧になる場合は、明らかに価値を高めるものか耐久性を増すものがどうかで判断することになります。
上記3つの基準をまとめると、
明らかに建物の価値を高めないもの、耐久性を増すものでなければ、金額がどれだけかかっても、修繕の周期が何年だろうとも、修繕費として全額経費にすることができるということです。

まとめ

今回のブログでは。リフォームに関わる税務知識のお話をさせて頂きました。
このように修繕費という考え方をうまく使うことで、手残りを増やすことができるようになります。
今回のブログでは外壁の修繕を事例にご紹介させて頂きましたが、これは空室にも応用することができます。
空室の設備を入れ替えてしまうと建物の価値を高めていることになるので修繕費として経費にすることはできませんが、
壁紙をカラークロスにするなどのリフォームは建物の価値を高めていないと判断されるため経費計上することができます。
これは、納税額を減らしながらも入居者に好まれる部屋作りを可能にするということです。
このようにリフォームをすることで、納税額を減らし、空室だった部屋に入居者決まるので家賃収入が発生します。
オーナー様の収入は増えているのに、税金が減っているのですから、当然手残りは増えることになります。

ここまで、修繕費という考え方をご紹介させて頂きましたが、文面を見ていても理解しにくいことでしょう。
きっと、ここまでブログを読んで頂いても分からないことの方が多いかと思います。
サムズアップでは修繕費という考えを活かしたリノベーションをさせて頂いております。
ご興味を持たれた方は、お気軽にご相談ください!!

おはようございます。サムズアップの小西です。
先週のブログでは、リフォームかリノベーションか、建て替えか。
オーナー様の生活環境やお持ちの資産などを考慮したうえで決めることが大切だとお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてのオーナー様が建て替えをできるわけではありません。
そこで、今回のブログではお金をかけずにできるワンポイントリノベーションについて、お伝えさせて頂きます。

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1.お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
2.ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所3選
①壁紙、床、天井
②水回り
③収納
まとめ
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1.お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
賃貸マンションの空室を埋めたいけれど、大規模なリノベーションをする金銭的な余裕がない・・・。
そんなときに検討したいのが、ローコストでも効果のあるワンポイントリノベーションです。
費用の目安としては、賃料の3か月分~1年分とお考え下さい。
そして、金額の目安は20万円台~60万円台くらいです。
この金額でできるリノベーションは、かなり限られてきますがリノベーションする場所を絞ることで、驚くほど部屋の印象を上げることができます。

キーワードとなるのは、ずばり「差別化」です。
オーナー様の賃貸マンションと同じような物件がたくさんある中で、入居者に選んでもらうためには、他の物件にはないものを備えておく必要があります。
このときに気を付けたいのは、「誰にアピールするのか」ということです。
誰にも響かない差別化では全く意味がありません。
例えば、単身者向けなのかファミリー向けなのか。男性なのか女性なのか。どんな趣味を持つ人なのか。
といった具合に入居者ターゲットを絞り込んでいきます。
そこまで決めることができれば、次は「どんな部屋に魅力を感じるのか」を考えて、リノベーションのコンセプトを検討してください。

これまでの賃貸マンションの多くは、白い壁紙にフローリングという万人受けする無難な間取りや設備ばかりです。
入居希望者の多い、貸し手市場の時代ならそれでもよかったものの、今は完全に借り手市場になりました。
壁紙を一面だけ変えてみるという少しばかりのリノベーションでは、入居者に選んでもらうことも難しいくらいです。
思い切ったデザインや色使いを試されてみてはいかがでしょうか。

2.ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所3選

入居者に気に入ってもらえる部屋作りをするためには、オーナー様の賃貸マンションの周辺にある物件にはない魅力を感じてもらうことが必要になるのです。
しかし、大規模なリフォームやリノベーションをするほど予算に余裕がないという方もいらっしゃることでしょう。
そんなオーナー様ができるリノベーションが、前章でお伝えさせて頂いたワンポイントリノベーションというものです。
そこで気になることは、リノベーションする場所を絞るといってもどう決めていいのかということでしょう。
ここではワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所を3つに絞ってご紹介させて頂きます!

①壁紙、床、天井
インターネットサイトの広告写真の中で必ず掲載され、クローズアップされるのは居室です。
白い壁にフローリングという世間一般的に普及している部屋では、競合物件の中に埋もれてしまいます。
ここで入居希望者に注目される部屋にするための差別化を図るためにできることは、壁紙、床、天井の色や柄を変えてしまうことです。
中でも、壁紙は入居希望者に好印象を持ってもらいやすいです。
例えば、壁の一面に若者に人気の高いビビッドな色のアクセントクロスを貼るだけで魅力的な雰囲気のある空間に早変わりします。
また、床材を部分的に変えたり、キッチンの床にタイルを使用するなどしてメリハリを持たせることで、こだわり感や高級感を出すことができます。

そして、最近は「ナチュラルモダン」な部屋が入居者から求められています。
以前からナチュラルテイストの部屋作りは、温かみのある暮らしを演出するとして人気がありましたが、最近になり現代的な風合いを掛け合わせたスタイルが注目されています。
ナチュラルモダンな部屋は、良い意味で生活感を感じる部屋にシャープでスタイリッシュという要素を加えたものです。
さらに、市場調査で周辺環境を調査し、入居者ニーズに合った部屋作りをプラスしてもいいでしょう。
例えば、スケルトン風にするためにレンガやコンクリート柄のアクセントクロスを貼ること。
このようにすることで、入居者募集サイトに掲載されても写真映えするため目立つことができます。
不動産会社に入居仲介をお願いしていても、優先的に紹介してもらえるようになります。
ニーズをしっかりと把握して、そのニーズに応えるようにデザインを決めてみてはいかがでしょうか。
弊社でも市場調査はお引き受けしていますので、お気軽にお問合せください!!

②水回り
経年劣化が現れやすく、女性が最も気にする場所がこの水回りです。
他の条件が良くても、水回りの印象が悪ければ候補から外されてしまうというのが最近の実情です。
なので、予算が少ない場合は水回りのワンポイントリノベーションを優先的に考えましょう!!
清潔感と快適さを追求することが、差別化する上で欠かせないポイントです。
例えば、古くなったキッチンのステンレス天板や流しのタイル、棚の扉などを塗り替えるだけでオシャレな印象に早変わりします。
古くなったからと入れ替える必要は全くないわけです。

また、バスルームでは壁を一色のみで仕上げるのではなくて、壁の一面を木目調にして高級感を出してみる。
トイレでは個性的なタオル掛けやペーパーホルダーを設置したり、壁紙の色や柄を変えてみる。
という具合で、ちょっとして工夫で印象を大きく変えることができるのです。

③収納
たかが収納と思われているオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、多くの入居者が不満を感じているのが収納の少なさです。
かといって、収納スペースを増やせば巨樹スペースが減ってしまうので入居者から選ばれる部屋にはなりません。
そこで、私たちがご提案させて頂いているのが、トイレや洗濯機置場の上の空間などのデッドスペースに棚を設置したり、壁に物を吊るせるフックやボードを取り付けるリフォームです。
居住スペースを減らすことなく収納スペースを増やすことで、入居者から選ばれる部屋にしてしまうのです。

また、入居者ターゲットを読書好きの人と設定することで、壁一面に本棚を作った物件なども最近では目にします。
非常に人気があって、退去があればすぐに次の入居者が決まるそうです。
一人暮らしの女性だと、本棚の組み立ては大変ですし、次の部屋に引っ越した時に本棚が使えるかどうかもわかりません。
間取りや他の設備が周辺の賃貸物件と変わらなくても、大きな備え付けの本棚が部屋にあれば、本好きの人にとっては大きな魅力になるのです。
このように特定の人をターゲットにしたことで、少ない費用で入居者に長く愛される物件を作ることができました。

まとめ
いかがでしたでしょうか。
ご紹介させて頂いたもの以外でも、廊下と居室をつなぐドアの色や素材にこだわってインパクトのあるものにしたり、同じ床材でも張り方を変えるだけで印象は一変します。
特徴的でデザイン性の高い照明を取り入れるだけでも、部屋の雰囲気は大きく変わります。
ターゲットとコンセプトを決めるだけで、リノベーションをする個所が見えてきました。
そして、お金をかけないためのリノベーションをするためには、どんな人がどんな生活をしているのかを考えることから始まります。
どうすれば入居希望者に効果的にアピールすることができるのかを考えていきましょう!

おはようございます!サムズアップの小西です。
先日のブログでは、築30年の賃貸アパートを満室にするためのリフォームについてご紹介させて頂きましたが、「リフォーム」と「リノベーション」って何が違うの?と思われた方もいらっしゃるのではないかと思います。
リフォームのリノベーションも、建物や設備などのハード面の改善ということに変わりはありません。
しかし、リフォームでいいのか、リノベーションが必要なのか、もしくは建て替えを検討するのか。
選択肢が多すぎて、何をすればいいのか分からないと、お悩みのオーナー様は多いことでしょう。
空室対策と相続対策の観点をまじえながら、その判断基準となるものをご紹介していきます!!

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1.リフォームとリノベーションの違いって何?
2.リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準
3.収支シミュレーションを作成する
まとめ
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1.リフォームとリノベーションの違いって何?

もともとリフォームには、「改良・改革」という幅広い意味があります。
しかし、近年は経年劣化した機能を新築時に近づくように復元する小規模な修繕工事という意味で使われていることが多いです。
一番分かりやすいものが、入居者が退去した後の原状回復工事で、壁紙の張り替えや古い設備の取り替えなどのことを指します。
一方、リノベーションは住宅に新たな価値を付加する工事のことを意味しています。
例えば、3LDKの間取りを2DKに変更するというように、部屋の構造を根本から考え直したり、不要なモノを取り払ったりして、住宅に新たな価値を生み出させる工事のことを指します。
つまり、部屋を新築のように復元することをリフォーム、新築のときよりも価値の高いものにすることをリノベーションと呼んでいます。
もっと簡単に言うと、規模の小さいものをリフォーム、規模の大きなものをリノベーションと呼んでもいいかもしれません。

リフォームとリノベーションの違いを一通りご紹介させて頂きました。
オーナー様の賃貸アパートは、リフォーム(内装の模様替えや設備交換など)をすることで入居付けできるでしょうか。
リノベーション(間取りの変更や外観デザインの刷新など)をしないと入居付けできないのでしょうか。
これらの判断は、オーナー様の賃貸アパートを見てみないと分からないことではありますが、一般的に、築30年以上で空室問題が深刻な場合は、リフォームではなくリノベーションをした方がいい場合が多いです。
もしくは、建て替えをして新たにマンションを建築して、新たに入居者を募る場合も多く見受けられます。
では、オーナー様の賃貸アパートはどの選択肢をとるべきなのでしょうか。
その判断基準をご紹介していきます!!

2.リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準

通常は建て替えよりもリノベーションの方が初期投資のコストを抑えることができますが、投資額の大小や損得だけで、これらを判断することはできません。
次の観点を総合的に見て検討することをオススメさせて頂いています。

①ライフプラン
「賃貸経営をいつまで続けるのか」や「後継者はいるのか」など、将来設計をすることが一番大切な項目になります。
例えば、オーナー様が高齢で、賃貸アパートに後継者がいない場合、20~30年で運用する建て替えはしない方がいいでしょう。
反対に、後継者がいる場合は、リノベーションで短期的に運用するのではなく、立て替えて最高の状態でバトンを渡すほうがいいでしょう。
つまり、収益を重視するのか、相続対策を重視するのかという目的によってもとるべき手段は変わります。
オーナー様ご自身だけで考えるのではなく、家族を巻き込んでお話をされることをオススメします。

②マーケット、市場性
オーナー様の賃貸アパートの立地が、今後も賃貸需要を期待できるのかも見ておくべき大切なポイントです。
例えば、人口が増えているのか減っているのかどうか、世帯数が増えているのか減っているのかどうか、街は発展していくのか衰退していくのかどうか、という中長期的な見通しは必要です。
そうすることで、人口が減っていくことが予測される地域にオーナー様の賃貸アパートがあるならば、リノベーションをして短期的に収益をアップさせるといった選択をとることができます。
もしくは、人口が増えることが予測される地域なら、建て替えをして長期的に安定した賃貸経営をするという選択をすることができるのです。

③建物の劣化状態
これも外すことのできない判断材料となります。
躯体の劣化がどこまで進んでいるのか、耐震基準は満たしているのかなども、しっかりと確認してください。
もし、躯体に問題があって、構造補強や耐震補強が必要と判断されると、補強工事をしなければいけません。
その補強工事をリノベーションと一緒にすると、新築と同じくらいの投資額になることもあります。
そうなると、リノベーションよりも建て替えをする方がいいというわけですね。
そして、建物の状態を確認をするためには、建物の劣化診断をしなければなりません。
弊社でも、建物診断や耐震診断を無料で行わせて頂いているので、気になる方はお気軽にご連絡ください。

④法的規制
建築関連法規によって、実施可能なプランが変わってきます。
例えば、法改正によって容積率オーバーなどの現在の法律で不適格と判断される賃貸アパートを建て替えてしまうと、今よりも床面積が減少してしまいます。
その場合は、骨組みを残して全面改造するリノベーションが効果的になることがあります。
昔は大丈夫だったのに、今では禁止されているなんてことも良くあることなので、一度ご確認ください。

以上、4つの見るべきポイントをご紹介させて頂きました。
これらすべてのポイントが一致することはないかもしれませんが、選択する際の判断基準となることは確かです。
リノベーションするにしても、建て替えるとしても、お金のかかる判断になりますので、オーナー様一人で決めることなく信頼できる専門家の方と一緒に検討することをオススメします!

3.収支シミュレーションを作成する

ここまで検討されたら、リノベーションと建て替え双方の収支シミュレーションをしてみましょう。
そして、費用対効果を検討するのです。
一般的には、設計事務所やリフォーム会社などのプロに試算してもらうと良いでしょう。
しかし、この時にご注意いただきたい項目があるので、参考までにお伝えさせて頂きますね。

それは、期間や賃料などの条件設定に注意して収支を比較するということです。
目安ですが、リノベーションなら10年以上、建て替えなら30年の試算が必要とでしょう。
また、賃料が一定で常に満室という状態は現実的ではありませんので、少しずつ家賃が下がっていくという想定や、入居率80%で試算するなどしてください。
もしリフォーム会社などに試算を依頼されて、賃料が一定で満室想定という場合なら、上記のことを伝えて、現実的な試算を出すようにしてください。

といっても、収支の比較などは簡単なことではありません。
ご自身で全て判断できればいいのですが、そうするのが難しいというのが現実です。
なので、設計事務所やリフォーム会社などプロに任せるというのが一般的な考え方となっているのです。
そして、会社選びはしっかりと検討してください!!
その会社がオーナー様に建て替えさせたいと思っていたら、オーナー様のことを考えないプランを出されることもあります。
信頼できる方に相談して、一緒に比較・検討するようにして下さいね!!

まとめ

リフォームとリノベーションと建て替え。
それぞれの意味と、その選択をする際の判断基準をお伝えさせて頂きました。
リノベーションも建て替えも空室対策の一つではありますが、物件自体の価値を上げることができるため、相続対策として効果的な手段でもあります。
ただ空室が増えてきたからリノベーション!!と簡単に考えることなく、家族会議を実施したり、中長期的な視点をもって検討してくださいね。
弊社では、賃貸アパートを含めた資産すべてを検討項目に入れて、どのすることが最適なのかを考えるお手伝いをさせて頂いています。
お気軽にご連絡ください!!

おはようございます。サムズアップ小西です。
これまでお金をかけずに入居を決める方法や内見者に気に入ってもらえるお部屋づくりなど、オーナー様の物件でできる空室対策をたくさんお伝えしてきました。
しかし、中にはどれだけ空室対策を実施しても、なかなか入居が決まらない物件があるのも確かです。
築古年のアパートや文化住宅なども、なかなか入居が決まらない物件の一つでしょう。
では、そのような物件では入居を決めることはできないのでしょうか。
答えはNoです。どんな物件でも入居を決めることはできます。
本日はそのノウハウをお伝えしていきます!!!

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1.入居が決まらない部屋ってどんな部屋?!
2.「ありえない」設備は即交換!!
3.和室は和モダンに変身させる!!
まとめ
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1.入居が決まらない部屋ってどんな部屋?!

オーナー様のお部屋は内見者に気に入ってもらえるお部屋でしょうか?
いきなり不躾な問いかけをさせて頂きましたが、日々たくさんの物件を見る中で、なかなか入居の決まらない物件には似たような特徴があります。
大きく分類分けさせて頂くと、築年数の古いアパートや文化住宅ですね。
これらの物件がは内見者の方から敬遠される傾向にあるのは、設備が古いからというのが大きな理由としてあります。
例えば、トイレが和式だったり、エアコンがなかったり、お風呂やトイレが黄ばんでいたり、洗濯機置場が室内になかったり…。
20年以上前は主流だったバス・トイレ・洗面台が一体の3点ユニットも、今では全く人気がありません。
つまり、築年数の古さによる汚れや、今の時代にはない古い設備が使われているということです。

では、これらの設備の残っている古い物件では入居を決めることはできないの?!と思われた方もいらっしゃることでしょう。
結論から言わせて頂くと、古い物件でも入居を決めることはできます。
いくつか方法があるのですが、その中でも設備の交換に注目してお話をしていきます!!

2.「ありえない」設備は即交換!!

ここでいう「ありえない」は、今現在、新築で建てられているマンションには絶対にない設備のこととしてお話をさせて頂きます。
築年数の古い物件の「ありえない」設備は、水回りの設備に集中することが多いです。
そして、水回りの設備は毎日使うところなので、入居希望者が物件を選ぶときに一番見ているポイントでもあります。
では、何をどのように交換するのか。具体的に見ていきましょう!!

◆和式トイレ→洋式トイレ
今では和式トイレを見る機会はほとんどなくなりました。
そのせいか、最近の若者は和式トイレを使いたがらない傾向があるようです。
そういうわけですから、トイレは必ず洋式のものにしておくのをオススメしています。

◆3点ユニットバス→バス・トイレ別
こちらは部屋が狭い物件ではリノベーションできないことがあります。
1か所にまとめていたものを、2か所もしくは3か所にしてしまいますので仕方ないですよね。
しかし、ユニットバスの面積はそのままで、これらを分離する方法はあります。
例えば、浴槽のふちにサッシを取り付けるという方法です。
こちらはビジネスホテルを想像して頂くと分かりやすいかと思います。
トイレと浴槽をカーテンで仕切っていますよね。それと同じ要領で、サッシをつけてしまうというわけです。

サッシを取り付けることには2つメリットがあります。
1つ目は、部屋を探している入居希望者の多くが「バス・トイレ別」を希望しているということです。
2つ目は、ネットに「バス・トイレ別」と掲載できることです。
最近では、内見に行かずネットで写真を見て物件を決定される入居希望者も大勢います。
効果がなさそうな設備交換ではありますが、効果は絶大なので、こちらもオススメです!!

最後に、少し注意して頂きたいことがあるので、お伝えさせて頂きますね。
ありえない設備は即交換と言ってはいますが、本当にすべて交換する必要はないということです。
実際、全て交換しようとすると、かなりお金がかかってしまいます。
なるべくお金をかけずに入居付けをするためには、すべてやってしまうのではなく、押さえるポイントをきっちりと押さえることです。
ただし、どれを交換して、どれをそのままにしておくということは、オーナー様の物件の周辺環境や設備の状態などを確かめてみないと分からない部分ではあるので、一概に言い切ることはできません。
オーナー様ご自身の物件がどんな状態なのか気になるというオーナー様は、お気軽にお問合せください!!

3.和室は和モダンに変身させる!!

和室のある部屋も、最近の入居希望者からは敬遠される傾向にあります。
なので、こちらも洋室にリフォームしてしまうのが無難ではあります。
ただ、洋室へのリフォームも3点ユニットバスを分離するのと同様に、費用のかかる工事になってしまいます。
冒頭で、和室のある部屋も最近では好まれない傾向があるとお伝えさせて頂きはしましたが、和室に抵抗がないという方も少数ながらいらっしゃいます。
なので、その方たちをターゲットに、和室のままでイメージアップを図ることも有効な手段です。
その中でも、最近人気なのは縁のない「琉球畳」です。
この琉球畳には様々な色やデザインのものがあり、組み合わせてモダンな空間に仕上げることが可能になります。
また、撥水性に優れ、防カビ・ダニ加工もされているため、入居者に優しい素材となっています。

さらに、襖にカラークロスを選び、壁紙にオシャレな色や柄を選ぶことによって、印象度を格段に高めることが可能になります。
つまり、一般的には敬遠されている和室も、コーディネート次第では入居者から求められるようになります。
もし洋室にリフォームしたいけど費用が…とお悩みのオーナー様は、検討されてみてはいかがでしょうか。

まとめ

本日ご紹介させて頂いた内容は、費用がかかってしまう方法しかありません。
しかし、設備をそのままにしていては今の空室がずっと続いてしまう可能性さえあります。
例えば、オーナー様の物件の隣に新しいマンションが建ったとしたら…?
設備の交換ではすまず、建て替えないと入居が決まらないという状況になるかもしれませんよね。
オーナー様の物件の空室が埋まらない今この瞬間にも、新しいマンションが次々と建築されています。
以下のブログでリフォーム代金を作るための考え方をお伝えしていますので、あわせて読んでみてください!!
賃貸マンションのリフォームをするためのお金の作り方

おはようございます。サムズアップの小西です。
前回はちょっとした小道具を使うことで、内見者に気に入ってもらえる部屋を作るノウハウをお伝えさせて頂きました。
これらのノウハウを活用することで、オーナー様の賃貸マンションの成約数は増えていくことでしょう。
もちろん、空室期間を短くするためにリフォームされたオーナー様もいらっしゃることだと思います。
本日はリフォームを検討されている方、リフォームを始めたばかりの方に向けた記事を書いていきます!

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1.リフォーム期間中に成約をとるためにできること
2.プレゼントで最後のひと押し
まとめ
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1.リフォーム期間中に成約をとるためにできること

リフォームの期間を少しでも短くしたいとお考えのオーナー様はいらっしゃるのではないでしょうか。
長い間入居されていた後のリフォームだと、完了するまでに2週間ほどかかることがほとんどです。
たかだか2週間と思われる方もいらっしゃるでしょうが、この2週間は大きな機会損失であるということを忘れてはいけません。
空室期間を短くしようと努力されているオーナー様はたくさんいらっしゃいますが、リフォーム期間中は何もできないと諦められているオーナー様が多いのも事実です。
しかし、リフォーム期間中にもできることはあります。
ご紹介させて頂きますので、以下をご参照ください!!

◆完成した時のイメージ(パース)を作る
リフォーム期間中の募集をするのは、パースを作るところから始まります。
まだリフォームが完成していないのにパースを作れるわけがない!と思われた方もいらっしゃることでしょう。
では、どのようにしてパースを作成するのか。以前のリフォーム時に撮影した写真を使用するのです。
リフォーム中は、壁のクロスが剥がれていたり、畳が撤去されていたりと、内見には不向きの環境です。
しかし、パースを作っておくことで、内見者も完成後のイメージを用意に抱くことができ、リフォーム中にもかかわらず入居申し込みや成約をとることができるようになります!

◆パースは不動産屋にも渡すこと
パースが完成したら、不動産屋にも渡しに行きましょう!
渡すときはA4用紙1枚に4つずつ写真を貼り付け、3枚1セットにするとよいでしょう。
そして、実際の内見時にはパースを見ながら説明して頂くように伝えてください。
部屋の中のイメージをパースで作ってもらい、外観やエントランスは実際に見て頂く。
この流れはリフォーム期間中以外にも実践することができます。
入居者から退去連絡をもらったら、すぐにパースを作るのです。
そうすることで、退去後すぐに入居申し込みを頂けるというケースも多々見ています。

◆リフォーム中だからこそできる差別化
リフォーム中であることを強みに変えることもできます。
それは壁紙などを入居者自身に選んでもらうことです。
内見の際、内見者が完成後のイメージを作りやすいように、パースと一緒にクロスやCFの見本を置いておくのです。
「入居を決定して頂ければ、お好きな壁紙を選んでいただけます」という言葉を添えておくだけで効果は絶大です。
このときに置いておくクロスなどは、一般的な原状回復時に使用するクロスと同じくらいの価格のもので構いません。
入居者にしてみれば、賃貸でありながら自分好みのリフォームができるわけですから、効果的な取り組みとなることでしょう。

ここまでご紹介させて頂きましたが、ご注意頂きたいのは、リフォーム期間を短くすることばかりを考えないでほしいということです。
期間を短くして原状回復しきれていない箇所があるというのは一番もったいないです。
それならば、しっかりとリフォームをして、リフォームをしている間に内見者の方がときめく物件の資料を作ってください。
いち早く募集をすることができますし、リフォームをしっかりとすることができるので経年劣化などを防ぐことにもなります!
同時進行でやっていくことを意識してくださいね!!

2.プレゼントで最後のひと押し

パースでの募集で入居の問い合わせを頂くためには、日々の暮らしをイメージしてもらうことが大切です。
そこで、パースの中にプレゼントする設備などを書いておくことよいでしょう。
前回の照明の部分で少しご紹介しましたが、時期や条件によってはプレゼントは成約を決めるうえで大きな後押しをしてくれます。
プレゼントを効果的に使うことで、築古年の家賃相場よりも高い物件を満室にされているオーナー様もいらっしゃいます。
一般的に喜んでいただけるものは、生活に密着した設備であることが多いです。
例えば、「エアコン」「ガスコンロ」「照明」「カーテン」。
このほかにも、内見者の声を聞いて、予算や今後長く使えるものかどうかを考え合わせながら対応されると良いでしょう。

何かをプレゼントするという方法は、空室が何部屋もあり、少しでも早く埋めたいという時に効果的です。
ガスコンロはセールの時期だと5,000円もあれば購入することができます。
カーテンは部屋を見たときにインパクトを与える差別化要因として活躍してくれます。
もちろん、プレゼントしなくても入居が決まるなら、それに越したことはありません。
機会損失を少しでも少なくしたいオーナー様はパースにプレゼントを盛り込むことを検討してください。
また、空室期間が長いというオーナー様はプレゼントを部屋に置いてみてください!

まとめ

内見者に見せる部屋がなくても、入居の問い合わせを頂くことが可能だということをご理解頂けたでしょうか。
リフォーム中だから成約にならないというのは、オーナー様の勘違いだったのかもしれません。
いつでも、どんな状況でも、入居の問い合わせを頂くことも成約をとることもできるのです。
そのためには、前々から準備しておくことが必要不可欠です。
そして、事前に準備しておくことは空室対策になるだけでなく、オーナー様ご自身の資産管理にもなります。

今オーナー様の賃貸マンションが満室だったとしても、いずれ空室ができることでしょう。
機会損失の考え方をしっかりと理解しておき、いつでも満室経営を実現していきましょう!!

おはようございます。サムズアップ小西です。
前回はなるべくお金をかけずに、オーナー様の賃貸マンションのイメージアップさせる方法をお伝えしました。
入居者目線で、ご自身の物件を見ていくことが大切だとお伝えさせてもらったかと思います。
この考え方は、マンション自体を考えることにも役立ちますし、入居者さんが住まれるお部屋についても同じことが言えます。
そして、今回は内見者にも入居者にも気に入ってもらえるお部屋のイメージアップについて、お話していきます。

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1.小道具でプチモデルルーム化
2.照明はメリットたっぷり
3.内見を勝ち抜く、成約率をアップさせるお部屋作り
まとめ
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1.小道具でプチモデルルーム化
ちょっとした小道具を使用することで、お部屋をイメージアップさせたり、内見時の印象を良くしたりすることができるようになります。
これから紹介させて頂くことを実践することで、成約率を上げることが可能になります。
費用のかからないもの、そして、一度購入すると長く使えるものを紹介させて頂くので、一度試されてみてください!

◇芳香剤
内見に来たときの臭いは意外と気にされる方が多いです。
そこで、お部屋に入ったときにほのかに良い香りが漂ってくるように、玄関やトイレなどに置いておくと効果的です。
芳香剤にもたくさん種類がありますが、上部キャップ部分が増加になっている芳香剤があります。
普通の芳香剤よりも少々値は張りますが、香りだけでなく見た目も良くなりますので、内見者の視覚も嗅覚も刺激していきましょう!

◇造花
芳香剤でも少し触れましたが、造花を置くだけでも、お部屋のイメージは明るくなります。
何もないお部屋はどうしても殺風景になってしまうので、造花をアクセントにするというわけです。
造花はホームセンターや100均など、お手頃価格で購入することができます。
ちなみに、実際に内見された方や入居された方、不動産会社に聞いても、なかなか好評です!!

◇カーテン
カーテンは、殺風景なお部屋のイメージアップに最適です!
例えば、日の当たらないお部屋なら、オレンジや黄色の明るい色のカーテンをつけることで、明るく温かい雰囲気を演出できます。
狭いお部屋の場合は、青色などの寒色系のカーテンを使って、少しでも広く開放感を感じれるようにします。
また、夏には青色などの寒色系、冬にはオレンジなどの暖色系を使うなど、季節に合わせるのも一つの方法です!

2.照明はメリットたっぷり
照明はイメージアップに最適です。
通常、照明器具は入居者が持ち込んで取り付けるので、内見時には照明はないことも多いですが、照明をつけておくことのメリットはたくさんあります。
では、照明を取り付けておくことのメリットをご紹介していきます!

◇室内のイメージアップ
内見時、お部屋に入った瞬間の印象付けは重要です。
内見の時に、不動産会社と内見者が一番初めにすることはなんでしょうか?
そう、ブレーカーを上げることです。
その瞬間にパッとお部屋を明るく照らし出してくれるのか、それとも薄暗いままなのか。
あなたはどちらのお部屋に良い印象を持たれますか?
この方法は内見者にインパクトを与えることもできますので、オススメさせて頂いております!

◇夜でも内見が可能になる
照明を取り付けることの最大のメリットは、夜でも内見ができるようになることです。
部屋探しをしている方の中には、仕事帰りなど暗くなってから内見される方も意外と多いです。
また、日中でも雨の日や曇りの日など、辺りが薄暗い時の内見もよくあることです。
このような辺りが暗い時に内見に来られた方が部屋を見に来た時、照明がなければ内見になりません。
照明がなかったがために、他の物件に入居を決められる内見者もいるほどです。
そうならないためにも、照明を設置することは大切なのです。

◇入居者へのプレゼント
全てのケースというわけではありませんが、家賃などの条件によっては、照明を入居者にプレゼントすることも有効的です。
入居者に初期費用の軽減を印象付けることができ、成約率も上がることでしょう。
プレゼントしない場合でも、入居決定後に取り外して、他の空室に使いまわすこともできます。
一つだけでも照明をご購入されるのはいかかがでしょうか。

3.内見を勝ち抜く、成約率をアップさせるお部屋作り
お部屋のイメージアップと並行して、内見に備えた小道具も用意しましょう!
小道具を使うことで100%成約につながるとは言い切れませんが、内見者がお部屋を見に来た際、他の物件との差別化をアピールできることでしょう。
さらに、どれも使いまわしができるものなので、金額的に大きな負担になることはありません。
また、入居者は通常、複数の不動産会社で、いくつかお部屋を見られてから契約する部屋を決められます。
その中で選ばれるためには、内見の際にオーナー様のお部屋やその特徴を強く印象付けることも大切になります。
では、その方法をご紹介していきます!

◇キーボックス
キーボックスはお部屋に設置するものではありませんが、内見者の数を増やすことができるようになります。
通常、空室の鍵は不動産会社が預かっているか、オーナー様自らが持っています。
したがって、鍵を持っていない不動産会社は、鍵を持っている不動産会社かオーナー様のところまで鍵を取りに行くことでしょう。
もし、不動産会社が休みの日だったら?もし、オーナー様が留守のときだったら?
そうなると、内見ができなくなってしまい、チャンスを逃してしまいます。
そんなときに、キーボックスの暗証番号を教えておけば、鍵の受け渡しの手間を省くことができますし、スムーズに内見をすることができるようになります。
内見をするときに、電話で連絡を一本してもらうことで、一日に何件内見があったのかを把握もできます。
キーボックスはホームセンターに行けば色々な種類が売られていて、値段も様々です。
そして、一度購入すれば半永久的に使いまわしができるので、おススメさせて頂いております!!

◇スリッパ
内見に来た時には、お部屋の中がクリーニングしてあっても、内見者は床が気になるものです。
また、汚れへの対処にはもちろんのこと、冬などのは床の冷たさから守ってくれます。
このように、スリッパがあると他の物件とは違うと思って頂きやすいです。
ちなみにですが、不動産会社にも、わざわざスリッパを持参している所もあるくらいです。
小さなことではありますが、気にかけて見られてはいかがでしょうか。
スリッパもホームセンターなど低価格で販売されています。
ただ、何度も使うものですし、内見者をお迎えするものでもあるので、安っぽすぎるものは避けた方がいいかもしれません。

◇ポップ
スーパーや電気量販店など様々なところで、「店長オススメ!」のように簡単なキャッチフレーズが書いてあるのを見たことがあると思います。
それと同じことは、オーナー様のお部屋でもすることができます。
ポップを置いておくことで、オーナー様の物件の特長を端的にアピールすることができますし、内見時の滞在時間を長くすることが可能になります。
ポップの例をいくつか紹介させて頂きますね!

「部屋のフローリングはワックスでピカピカ!!」
「大きな窓でとても明るいお部屋です!!」
「広いベランダで洗濯物もたくさん干せます」
「浴室乾燥機で女性も安心して洗濯物が干せます!」
「畳には、保湿・断熱の効果があります」

などなど、たくさんあります。
ネットで調べてもたくさん出てきますので、一度検索されてはいかがでしょうか。

◇オーナー様からの手紙
内見者は複数の物件を見ることになります。
家に帰るころには、せっかく用意しておいたオーナー様の気遣いやポップによるPRも忘れてしまっていることが多いでしょう。
そこで、家に帰ってからでもオーナー様の物件を思い出してもらい、アピールすることができるツールがあります。
そう、オーナー様からの手紙です。
手紙と言っても気負う必要はありません。
手紙に盛り込んでおきたいポイント4つを以下で紹介させて頂きます!!

1)内見のお礼
たくさんの物件の中から、自身の物件を見に来てくれたお礼を述べます。

2)物件の特長と周辺環境
物件の近くにスーパーやコンビニがあるなど、物件のメリットを上げていきます。
このとき、一言でいいので、より詳しい情報を付け加えておくといいでしょう。

3)物件周辺の地図
物件の位置と、生活に必要な施設にマーカーで印をつけておきます。
2)の周辺環境を目で分かるようにするイメージです。

4)お部屋の設備案内
クーラーなどの設備の案内ともに、電気容量や安全面など生活のための情報も一緒に記述しておくと、オーナー様の気遣いが強調されます。
デメリットについては、一言コメントとして、フォローしておくといいでしょう!!

まとめ
リノベーションをしなくても、お部屋の特徴を内見者の立場になって紹介してあげることで、成約率を上げることができるようになります。
空室対策はお金がかかるものと思われているオーナー様も多いかと思いますが、実はそうではないんです。
内見者に響くポイントをしっかりと押さえた見せ方をすることが重要なのです。
もしリフォームをするとしても、今の入居者はどんな設備を欲しがっているのかを考えることで、意味のあるリフォームをすることができるでしょう!

おはようございます!サムズアップの小西です。
先日はリフォーム代を捻出する考え方をお伝えさせて頂きましたが、なるべくお金はかけたくないというオーナー様の方が、多いのではないでしょうか。
そこで今回は、お金をかけずに賃貸マンションの物件力を高めるリフォームのお話をしていきたいと思います!!

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1.入居者、内見者の視点で考える
2.掃除を徹底して印象をアップさせる
◇共用部分
◇放置荷物、放置自転車
◇室内の掃除
まとめ
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1.入居者、内見者の視点で考える
すぐに取りかかれて入居率アップと入居者満足につながる改善策についてお話する前に、住む人の目線で賃貸マンションのことを考えてみてください。
やってしまいがちなのが、オーナー様の目線、つまり、主観的に物件のことを捉えてしまうことです。
重要なのは、物件に住む入居者の目線、すなわち、客観的に見ることです。

例をひとつあげてみましょう。
家賃は30,000円と安いけれども、見るからに掃除が行き届いていないような汚いアパートがあったとします。
オーナー様からすると、管理会社に頼む費用がかからないし、自分も管理する手間が省けるので楽なことでしょう。
しかし、入居者の目線から考えると、薄汚れているアパートよりも綺麗なアパートに住みたいと思うのが普通でしょう。
家賃が相場よりも安いからと住みたいと考えられる方もいることでしょうが、それに甘えて何もしないと、その家賃さえも適正価格ではなくなってきます。
まずは一度、ご自身の賃貸マンションを入居者、内見者の目線で観察することをオススメさせて頂いています!!

2.掃除を徹底して印象をアップさせる

オーナー様のやるべきことの真っ先に挙げられるのは掃除です。
「アパート・マンション経営は掃除に始まり、掃除に終わる」と言われるほど、とにかく掃除は大切なのです。
賃貸マンションではありませんが、大手テーマパークやコンビニ、小売店など接客優良企業と呼ばれるところは、どこも掃除を徹底しているのは周知の事実です。
それくらい掃除は大切なことなのです。
そして、自分で掃除をすることで、お金も一切かかりません。
実は、こまめに掃除をすることで、たくさんのメリットを享受することができるのです。
建物の傷んでいる所や、短所・長所がさらに良く見えるようになります。
入居者とお会いする機会も多くなります。入居者とコミュニケーションを図ることができると、入居者からも好印象を持って頂けますし、高い稼働率を維持する上でも役に立ってきます。
それでは、掃除のポイントを紹介していきます!!

◇共用部分
ここは、電灯が切れていないかをチェックし、エントランスや共用廊下などをきれいに保ちます。
エントランスにはまず、郵便受けのそばに不用チラシ用のゴミ箱を設置することは、エントランスをきれいに保っておくことに一役買ってくれます。
毎日のように投入されるチラシは、不要なものが多く、入居者の方も部屋まで持って帰って捨てるのは面倒です。
そのときにチラシを落として、エントランスに散乱しているということも多くあるパターンです。
ゴミ箱を一つ置くだけで、チラシやチリの散乱をかなりの割合で防ぐことが可能になります。
そのときに一つ注意して頂きたいのが、ゴミ箱を定期的にチェックすること。
ゴミ箱がパンパンであふれていると、かえって物件の印象を悪くしてしまうこともあります。
定期邸にチェックして、処分することを忘れないようにして下さい!

共用廊下や階段も、エントランスと同じくらい定期的にこまめに掃除をする必要があります。
とくに、見落としてしまいがちなのが、天井の隅っこなどです。
蜘蛛の巣が張っていたりすると、内見者から手入れが行き届いていないと思われてしまうかもしれないので、要チェックポイントです。

◇放置荷物、放置自転車
共用廊下に荷物が置いてあったり、自転車置き場が乱雑で放置自転車まであると、物件は必然的に汚く見えてしまいます。
自転車置き場については、放置自転車の処分と同時に、常にきれいに並んでいるように整理整頓を心がけてください。
たとえば、物件専用の自転車シールをつけることで管理がぐんと楽になります。
学校の自転車置き場を思い出して頂くと分かりやすいかと思いますが、自転車を利用している生徒はシールを貼らされますよね。
そうすることで、放置自転車とそうでない自転車を見分けているのです。
駅前の駐輪場とか、塾とかもそうでしょう。
一度試してみてはいかかでしょうか。

また、共用廊下に荷物を置かれている入居者への対応の仕方としては、2001年に発生した新宿の「歌舞伎町ビル火災」を例にして説明すると、比較的納得して頂きやすいです。
このビル火災では合計44名の方が亡くなられているのですが、その大きな原因は避難用の階段や共用廊下に荷物が置いてあったことです。
これをうまく利用して、「消防署の点検があり、共用廊下の荷物について警告を受けました。次の検査が1か月後にあるので、申し訳ありませんが、速やかに撤去してください」と入居者にお知らせしてみてください。
意外にも、すぐに効果は表れてくれることでしょう!

◇室内の掃除
空室になっている部屋に関しては、いつ内見があっても困らないよう、掃除とワックス掛けを怠らないようにします。
そして、空室になって期間が経つと、排水溝などから嫌な臭いがすることがありますが、これは定期的に水を流すだけで解決することができます。
部屋内も埃がたまって汚れてくるので、定期的な掃除を忘れないでください。
空室が目立っていた物件も、「こまめに」「定期的に」「徹底して」掃除をすることで、空室が埋まったという事例もあります。
基本的に、掃除はオーナー様自らしていただくことをオススメしています。
しかし、時間の都合やご自宅から物件までが遠いなど、ご自身で掃除できないこともあるかと思います。
そんなときは、お金はかかりますが、業者に依頼することで掃除をすることができます。
どんなカタチであれ、掃除は欠かさずにやってくださいね!!

まとめ

オーナー様の賃貸マンションのイメージアップさせるためには、ご自身の目線ではなく、入居者の目線を意識することが必要不可欠です。
入居者の目線から物件を眺めているだけで、「エントランスに埃が溜まっているな」とか「マンション周りの雑草が目立っているな」とか、今まで見えてこなかった部分が見えてくることでしょう。
そうした気づきと改善を繰り返すことで、オーナー様の物件力はどんどん高まっていきます。
小さな事かもしれませんが、これが一番大きなことなのです。
「小さなことからコツコツと」「継続的に」やっていきましょう!!!

次回のブログでは、部屋のイメージアップ戦略をお伝えしてきます!

 

おはようございます!サムズアップの小西です。
先週はオーナーさんの賃貸マンションの周辺環境や競合を調査することが、空室対策になるとお伝えしました。
周辺を知ることで、効果的なリノベーションを実施することができたり、募集戦略を練り直すことができるからです。
さて、市場にあった物件にするためにリノベーションをすることは、かなり効果的ではありますが、その費用を捻出するのが難しいとお困りのオーナー様も多いのではないでしょうか。
そこで本日は、リフォーム代金を作り出す考え方について、ご紹介していきたいと思います!!

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はじめに

1.機会損失をリフォーム代に!!!

2.家賃を上げる!!!

まとめ

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はじめに

周辺環境を知ることの大切さを前回のブログでお伝えしています。
周辺環境を知ることは、他の物件と「差別化」するためです。
差別化とは、「競争相手が真似できないような意味のある違いを生み出すこと」と定義されています。
では、差別化をしなければどうなると思いますか?
差別化されていない商品は、売れ残ってしまうか、価格の値下げ競争に巻き込まれてしまいます。

この「差別化」は、物件においても同じです。
つまり、空室対策には「差別化」が必要なのです。
普通、入居者は部屋を探すときに不動産会社を訪ねて、いくつかの物件を確認したうえで、物件を選びます。
そこで選ばれる物件となるために必要なのが、差別価というわけです。
エントランスをきれいにすることや、管理が行き届いているなど、差別化にも色々な種類があります。
今回のブログでは、「リフォームで差別化を図りたい!でも費用を捻出できない・・・」とお困りのオーナーさんに向けて、リフォーム資金を生み出す方法をご紹介します!!

1.機会損失をリフォーム代に!!!

オーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間はどれくらいでしょうか?
空室ができてもすぐに埋まるという方もいれば、一度空室になったら半年は埋まらない…という人もいることでしょう。
機会損失をリフォーム代にするというのは、この平均空室期間を知るところから始まります。

例えば、家賃5万円で平均空室率3カ月の物件で退去されたとしましょう。
5万円の部屋に3カ月間誰も済まないわけですから、5万円×3カ月=15万円の機会損失になります。
機会損失という言葉に馴染みのないオーナー様のために、簡単に説明させて頂くと、「損した金額」のことです。
上の例で言いますと、入居者がついていれば、3カ月間毎月5万円の収入が入るはずなのに、空室のため収入が入らない。
つまり、15万円の収入を損しているというわけです。
「損するくらいなら、そのお金をリフォーム代にしてしまおう!!」というのが、機会損失をリフォーム代にするという考え方です。
またまた上の例で説明してみます。
平均3カ月間空室になることがわかっています。
では、この空室を1カ月に縮めることができるのなら、その差額は15万円-5万円=10万円となります。
つまり、この10万円をリフォーム代とするわけです。
この考え方のメリットとしては、リフォームしているので家賃を上げることができるかもしれないということです。
また、一度リフォームしているので、たとえ退去されたとしてもほかの部屋と比べて早く空室が埋まります。
もしオーナーさんの賃貸マンションの平均空室期間が長いというのなら、この積極的なリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

2.家賃を上げる!!!

この考え方は、リフォーム後に家賃をアップすることで、リフォーム代や設備投資費を回収しようというものです。
こちらも例に出してみていきましょう。
例えば、オーナーさんの賃貸マンションがリフォームによって家賃を3,000円上げれたとします。
すると、3,000円×60カ月(平均入居期間)=18万円となります。
つまり、月3000円の家賃を上げることで、18万円収入を増やすことができるようになりました。
これだけ家賃を上げることができたら、かなりの設備投資ができますね。

さらに、先ほど紹介した機会損失をリフォーム代にする考え方と組み合わるのも効果的です。
二つの例を組み合わせてみましょう。
家賃5万円で平均空室期間が3カ月。リフォームをして家賃が5,3万円になり5年間住んでくれました。
すると、10万円(機会損失から)+18万円(家賃アップから)=28万円。
なんと、28万円もリフォームにかけることができるようになるのです。

 まとめ

機会損失と家賃アップから、2つの視点でリフォーム代を捻出する方法をご理解いただけたでしょうか。
一度、大家さんの物件に当てはめて検討してみてください!!
しかし、実際にリフォームされるなら注意して頂きたいことがあります。
今までのブログで何回もお伝えさせて頂いていますので、もうお気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、ただリフォームをすればいいわけではありません。
予算の中で効果的なリフォームをするために、周辺環境などは調べてみてください。
そして、何よりもご自身の物件のことを知ってください!!