みなさま、こんにちは。 サムズアップの小西です。
前回までのブログでは、空室対策をしているのに空室が埋まらないときに見落としているポイントをご紹介させて頂きました。
手間とお金をかければかけるほど空室が埋まりやすいことに間違いありませんが、あまりにも入居者の求めているものと違っていれば、空室はなかなか埋まらないことでしょう。
しかし、同じ空室を埋めるならば、お金をかけずに空室を埋めたいというのがオーナー様の本音ではないかと思います。
そこで、本日はリフォームをしても手残りが増えるリフォームについてご紹介していきます！

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１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！
２．リノベーション投資が節税対策になる理由
３．表層リノベーションというローコストリノベーション
４．表層リノベーションで得られる効果
５．まとめ

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１．物件の価値を上げながら「手残り」を増やそう！

私たちの仕事は、長い間空室が埋まらないとお悩みのオーナーである皆様のお話を聞くことから始まります。
そこでよくお聞かせ頂くのが、「空室を埋めたい」「収入を増やしたい」ということです。
しかし、注意して頂きたいのは「収入」と一言で言っても、家賃収入や利益、手残りなど色々と種類があるということです。
そこでご質問ですが、皆様は収入を増やしたいと思うとき、なにを思い浮かべていらっしゃるでしょうか。
きっと多くのオーナー様は「家賃収入を増やしたい」と言われるのではないでしょうか。
しかし、オーナー様が一番に重視すべき収入とは、家賃収入でなく、手残りであると私たちは考えています。
例えば、家賃収入は多いけれど、必要経費が多くて手残りがほとんど残らない賃貸マンションと 家賃収入は少なくても必要経費がほとんどかからず手残りが多く残る賃貸マンションがあるとしましょう。 皆様はどちらのマンションオーナーになりたいですか。
もちろん、手残りが大きいほうがいいとお考えになられることでしょう。
空室を少しでも早く埋めるために、積極的にリノベーションをされるオーナー様は多くいらっしゃいます。
しかし、いくら空室が埋まって家賃収入が増えたとしても、節税対策に無頓着なままでは、効果的に手残りを増やすことはできません。
せっかくリノベーションをするのならば、節税効果が見込めて、手残りが多くなるなり方をされてはいかがでしょうか。
これから手残りが多くなるリノベーションについて、ご紹介していきます！！

２．リノベーション投資が節税対策になる理由

一番いい節税対策は、リノベーションによる「再投資」です。
賃貸経営は物件を購入する、物件を建設する「一次投資」だけでは終わりません。
経年劣化によるダメージから逃げることはできませんので、必ず改修工事や修繕工事をする時期が訪れます。
つまり、ここでは「再投資」というものを、改修工事や修繕工事のことと定義させて頂きます。
そして、再投資をするときに「経費を使う」リノベーションをすることで、税金を減らし、手残りを増やすようにするのです。
この経費を使ったリノベーション工事に関しては、以下の章で説明致しますので、ここでは割愛させて頂きます。
経費を使ったリノベーション工事をするときにご注意いただきたいことは、経費は単年計上しかできないということです。
つまり、リノベーション工事をしたその年は大きく経費化することができても、翌年以降は経費化するものがなく、かえって税金が増える可能性もあるということです。
もし、そうなる時には外壁工事など別の経費を作って、一括償却をされるとよいでしょう。
他にも、空室が出るたびにリノベーションによる再投資をすることで、経費を増やし節税対策を行われるとよいでしょう。
このように、経費を使ったリノベーションをすることで、物件の価値を上げながら手残りを増やすことができるようになります。
そして、この相乗効果がリノベーション投資の最大のメリットとなります。

３．表層リノベーションというローコストリノベーション

ここまでリノベーション投資をすることが節税対策になるとお伝えしていますが、ほとんどのオーナー様は驚かれます。
そう言いますのも、マンション建築時の返済が残っているのに、追加で融資を受けて行うリノベーションをして、手残りが残るなんて考えられないからです。
なかには、「そんなうまい話があるわけない」と怪しまれたこともありました。

私たちが手掛ける表層リノベーションとは、簡単にご説明させて頂くと「原状回復工事にかかる金額の範囲内でのリノベーション」になります。
ここで注意して頂きたいのは、工事費用が原状回復工事と同じというわけではないということです。
２章でご説明させて頂いたように、節税効果を活用しているために原状回復工事の範囲内に収めることができているということです。
つまり、その点が一般的なリノベーションとは違っていると言えます。
私たちのリノベーションでは、老朽化により空室期間が長く続く部屋に対して、いかにローコストで再生工事を行い、息を吹き返させるかがキーポイントです。
例えば、不人気な「３点ユニット」を入居者受けするように変えようと思うと、まず最初に思いつくのはバストイレを別にする工事ですが、私たちは３点ユニットのまま表層にシートを貼るというご提案をさせて頂いております。
他の言い方をしますと、リフォームが「美容整形」だとすると、私たちのリノベーションは「化粧」です。 整形ほど大掛かりなことは一切いたしません。

ただし、化粧でも眉毛だけをしっかりと描く、口紅だけをきれいに塗るなどすると、不自然なメイクになってしまいます。
なので、どうせ化粧をするならば、全体的に手を加えたり、直したりすることでトータルバランスを良くしようとしますよね。
このように部屋も化粧と同じで、全体的に手を加えることでトータルバランスを良くして、より効果的にしていきます。
例えば、和室をフローリングに変えたのに、収納は襖のままといった中途半端なリフォームでは、ちぐはぐな印象を与えてしまうことでしょう。
そして、それでは家賃は上げられませんし、結局は入居者から選ばれない部屋になってしまうというわけです。

４．表層リノベーションで得られる効果

ここまでで、部屋を「修繕する」のではなく「再生させる」という考え方をお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてを新品にするという考え方ではありませんので、ご注意ください。
次回のブログで詳しく説明させて頂くので、ここでは割愛しますが、単年度償却という節税効果のある再生投資をしていきます。
そして、この再生投資で得られる効果として以下のものがあります。

①ある程度まとまった工事費を支払ったとしても翌年の手残りが増える
②家賃を10％上げても満室になる

節税対策を考えたとき、設備が古いからといって新しいものに交換することは適当ではありません。
既存の設備に化粧直しを施す工事をしていきます。
その結果、部屋の魅力がアップし、家賃を上げることができ、入居者の属性が高くなるのです。

５．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかってしまいますので、実際にリノベーションをされるオーナー様は少ないのではないでしょうか。
しかし、本日お伝えさせて頂いたリノベーションだと、結果的には原状回復工事と同じ程度の金額で効果的なリノベーションを行うことが可能になります。
さらに手残りまで増えるという嬉しい特典までついてきます。
冒頭でもお伝えさせて頂いたように、オーナー様が本当に重視すべきは手残りではないでしょうか。
家賃収入が多くても、資金繰りに苦しまれているオーナー様も世の中にはたくさんいらっしゃいます。
空室が長く続いて困っているオーナー様には必見の空室対策だと思いますので、ご興味のあられる方は以下までお気軽にお問合せください！

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皆さま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログまで、空室対策をしているのに、なかなか空室が埋まらないというオーナー様に向けたブログを書かせて頂いています。
リフォームもしたし、内見も増えた。だけど、入居が決まらないのはどんな理由があるのかを少しはご理解頂けたかと思います。
そして、今回のブログでは、最新の設備を導入したにも関わらず、なかなか空室が埋まらないというオーナー様のためにブログを更新させて頂きます！！

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１．それって入居者が欲しい設備ですか？！
①ケーブルTV
②ホームセキュリティ
２．人気ランキングに頼らない！！
３．入居者が求める設備を導入する
４．まとめ
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１．それって入居者が欲しい設備ですか？！

築年数が古くなった賃貸マンションの空室を埋めるために、まず思い浮かべるのがリノベーションではないでしょうか。
しかし、リノベーションとなると、費用が大きくなってしまうため、簡単に手を出せないオーナー様も多いことと思います。
そんなときに、検討されやすいのが設備の入れ替えや最新の設備の導入です。
追い焚き機能をつけてみる、インターネットを無料で使えるようにするなど、お部屋に手を加えなくても、入居者から選んでもらうためにできることはたくさんあります。
そして、設備を入れ替えることで長らく空室だった部屋が埋まったという事例も数多くあります。

しかし、一方で設備の入れ替えをしたのに空室がなかなか埋まらないとお悩みのオーナー様が多いのも事実です。
では、空室が埋まる設備と埋まらない設備は何が違うのでしょうか。
空室が埋まらなかったという事例を交えて、ご紹介していきます！！

①ケーブルTV
ある1ルームマンションのオーナー様がケーブルTVを契約して、入居者が無料で見られるようにされました。
ところが、効果はなく、一向に空室は埋まりません。
では、いったい何がいけなかったのでしょうか。
理由の一つとして考えられたのは、今の若者の多くはテレビを持っていないということです。
スマートフォンやタブレットで好きな番組や好きな音楽を見れる、聞けるようになったので、若者の生活の中にテレビは必要ないということですね。
スマートフォンを利用することの多い若者をターゲットと考えると、ケーブルTVではなく無料のWi-Fiを導入する方が喜ばれたことでしょう。

②ホームセキュリティ
オートロック付き女性専用マンションのオーナー様が全室ホームセキュリティを導入されました。
オーナー様は入居者に、より安心して頂くためのに導入されたのですが、その気持ちとは裏腹にホームセキュリティはほとんど使われなかったという事例がです。
入居者からすると、女性専用でオートロックもあるため、すでに十分安心されていたのです。

この事例からも分かるように、入居者のことを想っての取り組みにもかかわらず、入居者が本当に望んでいるものとは違っていることもあります。
悪い言い方にはなりますが、オーナー様の自己満足で完結してはいけません。
入居者にアンケートをとるなど、どんな設備を求めているのかを知ってから導入することをオススメしています。

２．人気ランキングに頼らない！！

上記で挙げさせて頂いた事例は、物件のターゲットとする人が本当に欲しい設備なのかを検証していないことが原因です。
「人気ランキングで上位」とか「オススメされたから」という安易な理由で導入してはいけません。
もちろん、ランキングを参考にすることは大切なことです。
しかし、オーナー様の賃貸マンションのある地域でランキングと同じものが求められているわけではないでしょう。
それ以上に、入居者層のライフスタイルを把握し、ニーズにマッチした費用対効果の高い設備を選ぶことが大切です。

では、一体どのようにして入居者層のライフスタイルを把握しましょうか。
先ほども少しお話させて頂きましたが、現在住まわれている入居者にアンケートをとるのも効果的でしょう。
マンションの満足度調査という名目で、マンションの好きなところや改善してほしいところなどを書いてもらうのです。
そのときに、あると便利だと思う設備という項目を記載しておくことで、入居者のリアルな声を聞くことができると同時に、空室対策としてどのようなことをすれば効果的なのかも明確になるというわけです。
さらに、オーナー様が直接渡されたり、回収することで入居者とコミュニケーションをとることもできます。
入居者との関係が良好なオーナー様は、アンケートを取らずとも、「こんな設備欲しいんです」とか「最近、換気扇の調子が悪くて・・・」という声を聞かれています。
いち早く要望を聞き、その要望に応えることで、入居者満足を高めることができますし、クレームになりそうな問題もクレームになる前に解決することで、オーナー様も入居者も満足できるマンション経営をなされていますので、参考にされてみてはいかがでしょうか。

しかし、忙しく時間が作れないオーナー様がいらっしゃるのも事実です。
そんなときには、入居者にアンケートを配らずとも、入居者層と同年代の不動産会社の担当者に聞いてみてください。
彼らは、日々入居希望者と接しているので、どんな設備を求められているのかを知っています。
ランキングに頼るよりも、不動産会社の方に聞かれる方が良い選択かもしれません。

３．入居者が求める設備を導入する

最近では、入居者の求めるものを前提にしたリフォームや設備の入れ替え工事が多くなってきました。
お金をかけなくても効果の出るリフォームが求められているのです。
簡単な事例をご紹介させて頂きたいと思います。
大学の近くに築25年の1ルームの賃貸マンションを持っているオーナー様がいらっしゃいました。
風呂、トイレ、洗面が一緒になっている3点ユニットを別々にする工事をさせて頂きました。
では、なぜわざわざ費用の掛かる分離工事をしたのでしょうか。
それは、最近の若者が3点ユニットを嫌う傾向が強いからです。
最後まで、最近の若者が好む部屋作りをするのか、3点ユニットをつぶして風呂・トイレ別という見せ方をするのかというところで悩まれていましたが、最後は3点ユニットをつぶす選択をなされました。

その選択をさせて頂いた理由として、ネットを最大限活用することを考えていたからです。
SUUMOやホームズなどポータルサイトは数多くありますが、どのサイトでも見られているのは写真と設備です。
「風呂・トイレ別」という表記にするだけで、入居希望者は増えるだろうと思い施工させて頂きました。
実際、このリフォーム工事は成功に終わり、すぐに入居が決まりました。

このように、リノベーションをする目的を明確に持ち、誰をターゲットとして工事をするのか。
この視点をもって、お部屋作りをされることをオススメしております！！

４．まとめ

いかがでしたでしょうか。
世間的には人気な設備かもしれませんが、その設備を導入することで簡単に入居が決まるわけではありません。
やはり入居者の目線に立って、どんな設備が喜ばれるのか、どんな部屋を望まれるのかを把握したうえでの取り組みが大切です。
これまでのブログを通じて、お金をかければ入居が決まるわけではないということを実感して頂けたのではないかと思います。
お金をかけるからこそ、どんな部屋にしたいのかを一度立ち止まって考えて、実際の工事をなされてくださいね！

みなさま、おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、内見は来るのに空室が埋まらないときに見逃してしまいがちなポイントをご紹介させて頂きました。
今はネット使い、ある程度物件を絞ってから内見される入居者が多いので、内見される回数は少なくなったといえます。
だからこそ、少ない内見でも入居をしっかりと決めることのできる物件づくりを心がけていきたいものです。
そして、少ない内見でしっかりと入居を決めようと流行っているアクセントクロスを貼るなどリフォームをされている方もいらっしゃるかと思います。
これで入居者が決まったと思ったけれど、なかなか問い合わせが来ない・・・というオーナー様もいらっしゃるでしょう。
そこで、本日はリフォームしたのに入居が決まらないときに見逃してしまいやすいポイントをご紹介します！！

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１．アクセントクロスが部屋の雰囲気と合っていない
２．家賃を高く設定しすぎている
３．前の入居者の生活感が残っている
４．まとめ
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１．アクセントクロスが部屋の雰囲気と合っていない

差別化をするため、印象を良くするためにと張ってみたアクセントクロスは本当に部屋の内装と合っているでしょうか。
正直に申しますと、オーナー様は雰囲気がオシャレになったと満足されても、選ぶクロスによっては逆効果になっているケースが見られます。
アクセントクロスは、床・巾木・サッシ枠など変えられない部分の色味や質感に合わせて検討することがお客様に気に入ってもらえる部屋作りのコツです。
ただし、注意して頂きたいことは、見本帳だけを見て決めてしまうと、チグハグな部屋になってしまうということ。
グレーや茶色の巾木とアクセントクロスの組み合わせを考えるのは、意外と難しかったりします。
オーナー様ご自身のセンスに自信がなければ、入って頂きたい入居者層の女性に相談してみると良いでしょう。
弊社では、20代、30代、40代の方を対象に、どんな部屋に住みたいのかというアンケート調査を行っています。
なぜなら、オーナー様の好みの部屋と入居者が求めている部屋は違うことが多く、最新の流行を
どんな部屋にするのかという参考にして頂けると思いますので、お気軽にお問合せくださいませ。

２．家賃を高く設定しすぎている

リフォーム費用をかけて部屋をグレードアップしたから、その分、家賃を高くされたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
せっかくリフォームしたのだから、自分が望む家賃にしたいと思われるのは当然のことでしょう。
しかし、注意して頂きたいのが、その家賃は相場よりも高くなっていないかどうかということです。
部屋を借りる人は、広さ・立地・家賃をあらかじめ決めてから部屋探しをされています。
バブル時代とは違って、現代の入居者は堅実になっていますから、捨て駅にリフォームしたからといって、予算を超えてしまう家賃の部屋を借りるという人は多くありません。
賃貸マンションが多くなっている今、入居者の希望されるレベルは非常に高くなっています。
部屋がきれいだということは特別なことではなく、むしろ当たり前のこととして考えられているほどです。
なので、リフォーム費用を家賃から捻出しようとされている方は、周辺の相場を見ながら、慎重に考えられてください！！

３．前の入居者の生活感が残っている

前の入居者がすぐに退去されたとか、きれいに使ってくれたからと、設備や床のクリーニングだけで次の入居者募集をされることはよくあることです。
しかし、床や設備に傷がついていたりなど、生活感が残ったままでは次の入居者は決まりにくくなります。
例えば、クロスは新しく張り替えて綺麗になっているが、床が変色していたり、家具を置いた後の凹みがある部屋があるとします。
また、前の入居者がつけたフックやシールもよくみる光景です。
他にも、トイレの黄ばみやキッチンや水栓周りの黒ずみ・水垢、浴室のカビなどが見受けられる部屋もあります。
部屋にこれらのものがあるだけで、成約率はぐっと下がってしまうのが現状です。
とくに、女性の入居者はこれらが残っている段階で、候補から外されていることも多いです。
口うるさくお伝えさせて頂いていますが、入居者にオーナー様の部屋でどんな生活ができるのかをイメージしてもらうことが内見の目的です。
誰かが住んでいたという雰囲気が残っているだけで、毛嫌いする方はたくさんいますので、是非ともご注意して頂きたいポイントとなります。

また、原状回復工事で部屋をきれいにすることができたからと安心してはいけません。
換気扇やエアコン、インターホンの汚れや埃にも注意を向けてください。
埃の溜まっているだけで、入居者した後のイメージを持つことが難しくなります。
そして、ベランダに目を向けて植木鉢の跡が残っていないか、ゴミが溜まっていないかを確認することも忘れないでくださいね。

４．まとめ

いかがでしたか？
入居者に選んでもらうためにしたことが、反対に入居者を遠ざけていることもあります。
部屋がきれいになったからと何もしないままに放置してしまい、結果、嫌われていることもあるでしょう。
リフォームしたから確実に入居が決まるというわけではありません。
入居者目線でのリフォームをすること、周辺相場を理解したうえでの家賃設定をすることが大切なことになります。
入居者あってのマンション経営なので、いかに入居者が喜んでくれるのか、満足してくれるのかということを追求していきましょう！！

オーナー様の賃貸マンションの周辺環境の調査や、年代別の入居者の住みたい部屋を知りたい！というオーナー様がいらっしゃれば、下記よりお問合せくださいませ。
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おはようございます。サムズアップの小西です。
これまでのブログで、入居率の上がる取り組みをご紹介させて頂いています。
そして、これまでに同じような取り組みをしたけど、なかなか入居が決まらないというオーナー様もいらっしゃるかと思います。
確かに、これまでご紹介させて頂いたことを実践して頂くことで確実に入居が決まるというわけではございません。
内見者への心遣いは、オーナー様の物件の魅力を最大限に引き出してくれています。
では、なぜ決まらないのでしょうか。
もしかすると、ちょっとした部分を見逃してしまっていたり、勘違いをしていることがあるかもしれません。
今回は見逃してしまいがちな箇所やうまくいかないパターンをご紹介させて頂きます。

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１．内見には来てもらえるけど決まらないとき
◆共用部が汚れている
◆ポップを貼りすぎている
◆部屋と家具の雰囲気が一致していないモデルルーム
◆照明がない
２．まとめ
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１．内見には来てもらえるけど決まらないとき

リノベーションをして、人気の設備を導入することで問い合わせがどんどん増えてきた。
そろそろ入居が決まるだろう・・・と思っていたのに、なかなか空室が埋まらないということはあると思います。
なぜ決まらないのか分からないというのがオーナー様の本音ではないでしょうか。
そんなときに一度チェックして頂きたいポイントがありますので、ご紹介させて頂きます。

◆共用部が汚れている
①ゴミ置き場に注意する
ゴミ置き場やポストの下に設置しているゴミ箱は特に注意してください。
ネット（網）でゴミ置き場を作っている物件も多いですが、ネットだけでは清潔にしておくことはできません。
専用ストッカーを用意して、こまめに掃除することを心がけてください。
また、集合ポストが古びてチラシが溢れていると、すさんでいるような印象を持たれてしまいます。
なので、チラシを捨てるためのゴミ箱を設置したり、空室のポストにはチラシが入らないようにプレートやガムテープを貼り付けるなどして、投函できないように工夫していきましょう。

②電球や蛍光灯が切れていないかをチェックする
エントランスが暗いのは禁物です。
午前中やお昼の時間帯だと特に気にはならないのですが、夕方以降に内見に来て下さるお客様もいらっしゃいます。
案内していてもオーナー様の物件が真っ暗になっていては、内見者の印象も最悪です。
暗くて不安を感じる物件と、明るくて安心感を与えてくれる物件と、どちらに住みたいですか？
夕方以降に物件に足を運び、電気がついているのかどうかの確認は定期的に行ってくださいね！

③エントランスや廊下に入居者の私物を置かせない
ベビーカーや傘、段ボールなど、入居者の私物が部屋の前に置かれている物件をよく見かけます。
私物を廊下に置かれてしまうと、内見者に入居者の質が悪いのかな・・・と悪い想像をされてしまいます。
もし廊下に私物を置かれている入居者がいるならば、注意分を入れて、室内に入れてもらうようにして下さい。
それでも室内に入れてくれないという場合は、玄関に傘立てを設置してみたり、荷物をかけれるような壁掛けフックなど設置しても良いかもしれません。

④まとめ
エントランスはマンションの顔となる部分です。
人の第一印象が出会って数秒で決まっているのと同じように、マンションの第一印象もエントランスで決まります。
なので、そこが汚れていれば、たとえどんなに良い部屋だったとしても内見者に良い印象を持って頂くことは難しいです。
たとえ、お部屋が魅力的であっても、エントランスが汚れていれば魅力は半減してしまいます。
お部屋だけ清潔にしておけばいいというわけではなくて、共用部にも気を配っていきましょう。

◆ポップを貼りすぎている
お金をかけずに手軽にできる空室対策として、ポップを貼り付けるというものがあります。
なので、つい室内のあちこちにアピールポイントを書いたポップを貼り付けてしまいがちです。
しかし、普通のエアコンにアピールポイントを貼ってみたりなど、ポップをつけすぎてしまうと内見者に不快感を与えてしまうことがあります。
一方で、ポップが少なすぎても物件の魅力が内見者に伝わらず、物足りなさを感じられることもあります。
長所をポップにまとめて、貼り付けるのはもちろん実践して頂きたいことです。
ですが、「あたりまえ」と思われていることを紹介しすぎると逆効果になるのでご注意ください。

では、どれだけポップをつけたらいいのか分からないという意見を頂戴することもあります。
そんな時は、家族の皆さまやご友人の方に一度部屋を見て頂いても良いかと思います。
何枚ポップを貼るのかが大切なのではなくて、内見者に不快感ではなく安心感を与えられるかどうかが大切なのです。
ですので、自分一人で判断するのではなくて、周りの皆さまと一緒に空室対策に取り組むことをオススメさせて頂いています。

◆部屋と家具の雰囲気が一致していないモデルルーム
空いているお部屋に家具や小物をレイアウトして、入居後のイメージを持ってもらうことで成約率は高くなります。
そして、成約になったら家具を次の部屋にレイアウトして・・・というように一つ家具を買うと使いまわすことができるので、比較的安い金額で空室対策をすることができるわけですね。
しかし、頑張る方向性を間違ってしまうオーナー様もいらっしゃいます。
例えば、学生向けのマンションに豪華な家具を置いていたり、ワンルームの真ん中にソファが置いてあったりなど。
ネットに掲載されている写真では良く見る光景ですが、それがオーナー様の物件と釣り合っているのかを考えておくことも大切です。

つまり、現実感のない家具を設置するのではなく、生活感をイメージできる家具を設置されることをオススメしています。
例えば、棚や体が全部映る鏡、カーペットなどが効果的かと思います。
なぜなら、「この部屋ならこんな生活ができるんだ！」など暮らしの参考になるからです。
豪華な家具を設置すればいいというわけでなく、身の丈に合った生活を想像してもらえるような家具を置いていきましょう！

◆照明がない
エントランスの電気のところでも、ご紹介させて頂きましたが部屋にも照明はあった方がいいでしょう。
内見の時に、部屋はきれいに保たれていても部屋が暗くてよく見えないというのでは意味がありません。
ブレーカを上げたら部屋の全部の照明がつくようにしておきましょう。
部屋の照明はオーバーが設置する義務はありませんが、内見者に好印象を持って頂くためには欠かせない対策となるでしょう。
照明は１つ3000円ほどで販売されているので、費用もそんなに掛かりません。
設置して、すべてのスイッチをオンにしておくことだけですので、オーナー様の負担がふえるわけでもありません。
入居が決まれば、空いている部屋に使いまわしてもいいですし、そのまま入居者にプレゼントしても構いません。

２．まとめ
いかがだったでしょうか。
オーナー様ご自身の賃貸マンションを振り返ってみて、該当するところはありましたでしょうか。
内見者も毎日生活する部屋を選ぶということで、部屋を決めることに慎重になっています。
だからこそ、照明をつけてみることや、エントランスの清掃をきっちり行うことが影響してくるのです。
内見者にオーナー様のマンションに入居することで、どんな生活を送ることができるのか。
この部分をイメージしてもらうことができれば、成約率はぐっと上がることでしょう。
空室対策を実践するときに忘れてはいけない視点として、持っておいてくださいね。

次回のブログでは、リフォームしたのに決まらないときのチェックポイントをご紹介させて頂きます！

おはようございます。サムズアップの小西です。
前回のブログでは、不動産の繁忙期を迎える前に空室を埋めるための準備をきっちりとしてくださいというお話をさせて頂きました。
しかし、繁忙期だからといって確実に空室が埋まるという保証は一つもありません。
もし埋まらなかったらリノベーションをして部屋の価値を上げることも検討していかなくてはなりません。
では、お金をかけることなく空室分の家賃をもらうことはできるでしょうか。
実はやり方はあるんです。
そこで、今回のブログでは空室があっても家賃保証をしてもらえる一括借上げ（サブリース）のお話をさせて頂きます！

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１．一括借上げって何？
２．一括借上げのメリット、デメリット
３．一括借上げで起こる問題
まとめ
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１．一括借上げって何？
賃貸マンションを経営する上で、最も怖いのは空室が出ることです。
例えば、家賃5万で3つ空室があるとしましょう。
すると、月15万円、年間では180万も損する計算になってしまいます。
にもかかわらず、空室があってもそのままにされているオーナー様は非常に多いのが現状です。
そして、本日ご紹介している一括借上げは、そんな空室のリスクを解決するのに役立ちます。

簡単に一括借上げを説明させて頂きますと、オーナー様の所有されている賃貸マンションを1棟まるごと業者が借りてしまいます。
そして、借りた部屋を入居希望者にまた貸しするのです。
つまり、オーナー様から賃貸マンションを借り上げた業者が、オーナー様に代わって入居者希望者に部屋を貸し出すわけです。

マンション1棟を貸し出しているわけですから、たとえ空室があったとしても一定の家賃収入を手にすることができるというわけです。

２．一括借上げのメリット、デメリット
先ほど空室があっても一定の家賃収入が入るとお伝えさせて頂きました。
メリットばかりの印象を持って頂けたかと思いますが、そういうわけでもありません。
むしろデメリットにばかり注目されてしまいます。
ここでは、一括借上げのメリットとデメリットの両面をお伝えしていきます！
導入を検討するときの参考として下さい！！

メリット
①空室リスク・滞納リスクの回避
賃貸マンションごと借りるので、その賃料に空室や滞納は影響することはありません。
つまり、極端な話をすると、すべての部屋が空いていたとしても毎月一定の家賃収入があるということです。
そして、収入が安定することで賃貸マンションを建てるときに借りたローン返済も安定することから、新築マンションを建てるときに導入されるオーナー様は多くなっています。

②管理業務を全て委託できる
空室リスク・滞納リスクの話と重複する部分もありますが、一括借上げでは入居者にとって借主となる業者が管理責任を負うことになります。
なので、オーナー様が管理業務などをする必要は一切ありません。
一言でいえば、オーナー様は賃貸マンションを建てるだけで、建築後の管理は一切することなく毎月お金が入ってくるというわけです。

③入居者トラブルがあっても当事者にならない
管理業務を全て委託できるでも説明させて頂きましたが、入居者にとっての大家さんは業者です。
家賃や退去をめぐるトラブルがあっても、オーナー様の負担になることはありません。
なので、たとえ業者が入居者とトラブルを起こしても、一定の家家賃収入は確保されるのです。
入居者とのトラブルに強いところも、一括借上げのメリットとなります。

デメリット
①家賃収入を最大化できない
業者がオーナー様と入居者の間に入るわけですから、保証料や手数料などを支払う必要があります。
なので、オーナー様の手元に入るお金は入居者が払った家賃から少し引かれていることになります。
しかし、管理業務を委託しているため、こればかりは仕方ないとしか言えません。
家賃収入を最大化させたいのか、空室ができたときに備えて一括借上げで家賃保証をしておくのか。
この辺りはオーナー様の考え方次第です。お悩みの際はご相談ください！！

②入居者を選ぶことができない
一括借上げでは、入居者の審査の業者が行います。
なので、オーナー様は入れたくないと思っている人でも、入居する可能性も十分に考えられるのです。
業者もトラブルを避けたいために、ある程度の基準を設けて入居者を選んではいます。
しかし、空室が多くては業者の利益も少なくなるので、少しでも入居率を高くすることを優先されることが多いのも事実としてあります。

③業者が倒産するというリスク
少しでも入居率を高くしようとしているという話と重複する部分ではありますが、業者も事業として一括借上げをやっているため、経営不振による倒産は十分に考えられることです。
そして、業者が倒産して困るのは、オーナー様だけでなく入居者も同じです。
一括借上げしてもらうとしても、安心できる会社にお願いすることをオススメしています。
私たちでも一括借上げをさせて頂くこともできますし、信頼できる企業を紹介することもできますので、ご興味のある方はご相談ください。

３．一括借上げでおこる問題
これまで一括借上げのメリットとデメリットをご紹介させて頂きました。
しかし、メリット・デメリット以上に一括借上げが問題視されているという報道を見たことのあられるオーナー様もいらっしゃることでしょう。
これまで一括借上げが問題視されてきた経緯には、オーナー様が不利となる契約を結られることが多かったからです。
賃貸経営のことを何も知らないというオーナー様が、業者の言いなりになってしまうことが原因でした。
ここでは、注意したいポイントや問題点を検証していきます。

①家賃保証の見直しについて
一括借上げの家賃保証は、提案時にX年間保証とされても、だいたい2年ごとの契約更新時に下げられることが多いです。
契約上も、経済事情の変化や周辺相場の変化によって、賃料を改定するということが盛り込まれています。
なぜ、こうなるのかというと、借上げ業者が貸主の立場であり、賃料の減額請求が認められているからです。
また、賃料の減額を断ると契約の途中であっても、解約されてしまうこともあります。
つまり、X年間ずっと同じ賃料を保証してもらえるわけではないということを頭に入れておいてください。

②原状回復費用や修繕費用
退去後の原状回復費用や、大規模修繕の際には、オーナー様の負担になってしまうことが多いです。
いくら借り上げてもらっているといっても、オーナー様が所有されているものなので、こちらは仕方がないでしょう。
問題とされているのは、業者の指定通りに工事をしないと、契約を断られるケースがあるということです。
さらに、相場よりも高い工事費を請求されることもあるので、費用の負担についてはかくにんを忘れないようにして下さい。
また、大手ハウスメーカーさんの一括借上げが提示する収支計画には、原状回復費や修繕費が含まれていないこともあるので、収支計画を鵜呑みにしないで、信頼できる人に見てもらうことも必要でしょう。

まとめ

一括借上げはあまり良い印象を持たれることは少ないです。
それは不動産の知識のないオーナー様を巧みに勧誘し、賃貸マンションを建てさせて利益を確保し、家賃保証額を短期間で下げていくという、一括借上げ業者が得をするような悪質なモデルが成立していたからです。
しかし、管理委託や空室保証など、外部委託を使った賃貸経営は経営に手が回らないオーナー様にとっては嬉しいサービスだと思います。

日本の人口が減少し、住宅の供給数が増えている現在では、一括借上げはオーナー様のお役に立てるのではないかと思います。
しかし、一括借上げの内容は会社や業者によって異なることが多いので、どの会社に依頼するのかを検討することは大切です。
ただ、築年数の経過する賃貸マンションを一括借上げしてくれる業者は意外と少ないです。
それは、築古年の賃貸マンションだと入居者が決まりにくいという現実があるからです。
サムズアップでは、これまでの経験やノウハウがあるので入居付けには自信があります。
なので、築年数が計画している賃貸マンションでも一括借上げをさせて頂いております。
一括借上げにご興味のあられるオーナー様は是非ともご相談ください！

新年あけましておめでとうございます！サムズアップの小西です。
ご挨拶が遅れましたが、昨年はブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。
本年も皆様のお役に立てるような記事をアップしてまいりますので、よろしくお願い申し上げます。

さて、新年1回目となる本日のブログは、入居者募集についてをお話しようと思います。
1～3月は、不動産業界の繁忙期と言われており、1年を通じて最も入退居の多い時期です。
繁忙期に向けて準備がしっかりできているかいないかで、結果は大きく変わるといってもいいでしょう。
なので、現在空室の多い賃貸マンションを持つオーナー様は、しっかりと対策をして頂いて、繁忙期をお迎え頂きたいと思っております。
では、その入居者募集についてのノウハウをご紹介していきます！！

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１．効果的な入居者募集の媒体を活用する
２．成約率をアップするお部屋作り
まとめ
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１．効果的な入居者募集の媒体を活用する
まず、一番大切なこととして、不動産業者への営業訪問があります。
不動産業者と関係を構築することで、オーナー様の賃貸マンションの紹介をしてもらえるようになるからです。
なので、基本的に、最初の営業訪問は、目につく不動産業者すべてに行き、物件の紹介依頼をしてください。
こうして紹介してもらえるように働きかけることで、入居者に選んでもらえるようになったとの声も実際にあります。

しかし、空室が出るたびに不動産業者を全て回るのは無理があります。
そんなときにどうするのかというと、積極的に募集してくれそうな業者かどうかを見極めることが必要になります。
だいたい見極めて、絞り込む業者の数は、全体の20％くらいがいいでしょう。
そして、その20％の不動産業者には満室になるまで毎週訪問を行なって、積極的に物件を紹介してもらえるように回りましょう！
また、残りの80％の不動産業者へは、毎週末に募集チラシのFAXを送ったあと、電話をしていきます。
このように、力の入れ具合を調整しながら、まんべんなく営業をかけていくことが大切になります。

さらに、不動産業者への訪問と合わせて、物件情報を広くお客様の目に触れさせるための広告についても、できることはすべてやりましょう。
媒体によっては、不動産業者の協力が必要になるものもありますので、業者に協力してもらえるのか確認しておくといいでしょう。
いくつか媒体を紹介させて頂きますので、参考になさってください！！

①不動産業者の店頭広告
募集チラシを店頭の窓ガラスや看板に貼り付けて募集する手法です。
通行人に広く周知することはできますが、そこを通る人にしか紹介できないのがデメリットでしょう。

②物件そのものに広告する
募集看板やのぼりを現地に備えておくのも効果的なPR方法でしょう。
募集看板を常時設置しておくことで近隣住民にPRすることができますし、くわえて、物件の詳細を掲載したホームページを作成しておくことでより詳細な情報を伝えることもできます。
とくに部屋に空きがある場合は、のぼりを設置して「現在募集中」であることを積極的にPRしてください。

また、募集チラシも積極的に活用していきましょう。
雨風がしのげるボックスを設置しておき、募集チラシを持って帰れるようにするのです。
こうしておくと、客付け業者の同行なしで物件に直接訪問されたお客様にも、もれなく情報提供できるようになります。

③レインズを利用する
レインズとは、宅建業者間で物件情報を共有するデータベースのことで、不動産売買や賃貸物件情報を検索することができます。
簡単に言うと、不動産業者が見るSUUMOやHOMESということです。
なので、不動産業者に客付けを依頼するならば、必ずレインズに情報を掲載してもらうように念を押しておくことが重要です。

④インターネット広告
インターネットを利用した広告手法には、主に2つのパターンがある。
1つは、募集を依頼した不動産業者のホームページに掲載する方法です。
そして、もう1つは、不動産専用のポータルサイトに掲載する方法です。

前者の不動産業者のホームページは、その不動産業者のことを知らない人がアクセスすることはほとんどありませんが、より詳細な物件情報を掲載できるというメリットがあります。
なので、募集看板と物件の詳細ページを連動させた募集方法に効果があります。
一方で、不動産専門ポータルサイトは、広く一般にも認知されているので、インターネットを利用して物件を探すユーザーがアクセスする可能性は極めて高い媒体となっている。
さらに、yahoo!やmsnなど他の情報系ポータルサイトにもリンクして情報が公開されるというメリットがあります。
ただし、登録されている物件が多すぎるために自分の物件が埋もれてしまうというデメリットがありますので、これら2つをうまく組み合わせて活用してください！

ほかにも賃貸情報誌に掲載することや、大学や専門学校と連携するなど、広告を利用する手法はたくさんあります。
何か一つを実施するというよりも、できるものは全て実施して頂くと、より効果は高いです。
一度、実践なさって見てください！！

２．成約率をアップするお部屋作り
入居者が決まるためには、まずお客様があなたの物件に興味を持ち、実際に内見してもらわないといけない。
この内見者の数と成約率には大きな相関関係があり、新築で約30％、中古で約20％が目安となります。
なかなか入居が決まらない部屋があったとしても、それは内見者の数が少ないことが原因かもしれません。
すぐに家賃を下げて入居を決めようとする前に、内見者の数を増やすための戦略を考えてみてはいかがでしょうか。
以下で、内見者を増やす戦略をいくつか紹介していきます！！

①エントランスの掃除
エントランスは建物の「顔」ということができます。
なので、エントランス周辺にゴミが散乱していたり、集合ポストからチラシが溢れていれば、イメージは非常に悪くなります。
定期清掃を行っていても、必ずしも清掃が行き届いているとは限りません。
入居募集中はできれば毎日、エントランスや共用部分の点検と清掃を行って、清潔さを保つようにしていきましょう！

②部屋の空気を換気する
ずっと空室になっている部屋の空気は、長時間締めきっているために悪くなりがちです。
なので、できることならば毎日空気の入れ替えをすることをオススメしています。
しかし、毎日実施するとなるとオーナー様にかなりの負担がかかってしまいますので、最低でも内見者が増える週末前、つまり、木曜日や金曜日には空気を入れ替えるようにしましょう。
そして、週末に一度の換気さえ難しいのであれば、洗面室やキッチンの換気扇をつけたままにしておくと良いでしょう。
もちろん電気代はかかってしまいますが、ずっと入居者が決まらないことから考えるとわずかなモノです。

また、夏場であるならば、キッチンやトイレ、洗面台の水を週に1度は流すようにして頂くことをオススメしております。
こうすることで、排水溝からの異臭を防ぐことができます。
また、水を流す方法以外にも、排水溝にラップをする方法も有効な手段の一つです。

③清掃済みの表示をしておく
トイレや玄関に「ハウスクリーニング済み」の表示をしておきましょう。
クリーニング業者が行ってくれいていることがほとんどですが、たまに表示のない物件を目にすることがあります。
あってもなくても、あまり影響はないと思われがちなことですが、この表示をしておくことで清潔感を効果的にPRすることができます。

④スリッパ
内見者はこれからお客様になるかもしれない大切な見込み客と言うことができます。
そんな大切な人をお迎えするわけですから、スリッパは必ず用意しておくと良いでしょう。
とくに、今の季節は床がかなり冷たくなるのでスリッパなしでは耐えられないということもあります。
内見者のことを気遣ったおもてなしが成約率を上げるための近道ということができるでしょう。

⑤POPを張りつける
案内を担当する不動産業者の営業マンは、案内する部屋を十分に説明できるだけの情報を持っているとは言えません。
それが、不動産業者の管理物件ではない場合は、説明してもらえていないと思って頂いても良いかもしれません。
日ごろから何百、何千の物件を扱っているわけですから、覚えてくれというほうが無理な話です。
しかし、内見者からすれば、案内してくれる担当者は何でも知っていると思っているわけですから、内見者からの質問に答えてくれない営業マンとは契約をしようとは思いません。

そこで、物件についてアピールしたい点やよく質問される事柄について、あらかじめPOPを作成して部屋の要所に貼っておきましょう！
こうすることで、内見者が知りたいことや物件のPRポイントを確実に伝えることができるようになります。

⑥オーナー様からの手紙
内見時の最後の手段となりますが、オーナー様から直接メッセージを伝えるのも効果的です。
手紙は営業マンから手渡ししてもらっても構いませんし、確実に読んでもらうために部屋に伝えたいことをPOPにして貼り付けておいても構いません。
このように、オーナー様からの手紙によって、親しみやすさを伝えることも成約率アップには非常に効果のある手法となります。

まとめ
不動産業界の繁忙期にあたるこの時期に、制約率をアップさせる方法をお伝えさせて頂きました。
少し手間がかかってしまいますが、どれも簡単なことばかりで難しいことはありません。
オーナー様の賃貸マンションを満室にするためには、お金をかけなくてもいいのです。
入居者が求めているのは、きれいな部屋ではなく、その部屋に住むことでどんな暮らしができるのかということです。
なので、大切なことは、内見者のことを気遣ったPRや準備をしておくことです。
そして、オーナー様の物件に住むことで、どんな生活を送ることができるのかをイメージしてもらうことです。
この視点を大切にして、本日ご紹介させて頂いた方法を実践なさってください！！
もし忙しくて実践する余裕のないというオーナー様や面倒だから代わりにやってほしいというオーナー様がいらっしゃれば、サムズアップまでお問合せくださいませ！

おはようございます。サムズアップの小西です。
リフォームやリノベーションを考えられているオーナー様の中には、工事費をどのように捻出するかお考えの方もいらっしゃることでしょう。
また、リフォームをしても入居者が決まらない可能性も考えると、なかなか工事に踏み切れないというオーナー様もいらっしゃるでしょう。
入居者を決めるためのリフォームとなると、そのようにお考えになるのは自然の流れでしょう。
しかし、築15年ほどの賃貸マンションのリフォームは、やるべきだと私は考えています。
では、なぜリフォームを積極的にやるべきなのか、その理由をご紹介していきます！！

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１．修繕費用という考え方
２．リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
まとめ
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１．修繕費用という考え方
修繕費とは、アパート本体やアパートの付属設備などを通常の状態に維持管理するための費用や原状回復をするための費用のことを指します。
そして、修繕費の最大の魅力は、その全額をその年の経費として支出することができることにあります。
つまり、アパート本体や付属設備を本来の耐用年数まで維持するための修繕費は、その金額がどんなに多くてもその年の必要経費とすることができるのです。
例えば、外装の塗り替えや屋上防水の修理などは、費用の掛かるリフォームの一つですが、これらも費用として計上することができます。
一方で、鉄筋コンクリート造の外装を吹き付けたいるから磁器質タイルに変えたりするのは修繕費として計上することができなくなります。
これは、修繕をすることで建物の使用可能年数が延長し、建物の価値が高くなってしまうからです。
つまり、建物の維持管理ではなく、建物のグレードアップという判断をされてしまうのです。
そして、このグレードアップ工事をしてしまうと、その費用は「資本的支出」となり、経費計上することができなくなります。
この場合は減価償却費として、毎年償却していかないといけなくなるのです。

そして、経費計上することで納税額を減らすことができるというメリットがあります。
オーナー様の賃貸マンションの収入が多ければ多いほど、納税額は増えてしまいます。
しかし、修繕費として経費計上することで、オーナー様の収入を書面上で減らすことができるので、納税額を減らすことができるのです。

例えば、年間の家賃収入が1000万円のオーナーがいたとします。
一方で、年間の家賃収入が1000万円で300万円の外壁の修繕工事をされたオーナーがいます。
前者ののオーナー様は家賃収入が1000万円となり、その金額に税金がかかります。
しかし、後者のオーナー様は修繕工事を経費計上することで家賃収入が700万円となり、その金額に税金がかかります。
どちらのオーナーが多く税金を支払っているでしょうか？
そして、どちらのオーナーの賃貸マンションが入居者から選ばれるでしょうか？
答えは言うまでもありませんよね。
税金は収入に課税されるので、全社のオーナー様の方が多く税金を支払っていることとなりました。

そして、築15年前後の賃貸マンションの修繕をオススメさせて頂いているのは、この経費計上のカラクリがあるからです。
築15年前後というのは、設備機器などが老朽化し、修繕費の負担が大きくなる時期です。
その大きな費用を経費として計上することができれば、納税額を大きく減らすことができるというわけです。
なので、リフォーム費用が掛かってしまっても納税額を減らすことでリフォーム代を捻出するという考え方ができます。
税金として払っていた金額をリフォーム資金に充てるというわけです。

ここまでご説明させて頂きましたが、かなり複雑で、初めてお聞きになられた方には難しいお話かと思います。
より詳しく話を聞きたいというオーナー様は、ぜひサムズアップまでご連絡ください！！

２．リフォーム費用が修繕費になる3つのポイント
前章でもお伝えさせて頂きましたが、リフォーム費用を全額経費にするためには、それが「資本的支出」になるのか、原状回復程度の「修繕費」の範囲なのかを理解しておくことにあります。
そして、これらを判断するための基準として、3つ項目があるのでご紹介させて頂きます。

①修理、改良等の1件ごとの工事費の金額が20万円未満であるかどうか
②20万円以上でも、その修繕の周期が3年以内であるかどうか
③明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものであるかどうか

つまり、リフォーム費用が20万円未満であれば、それは無条件で修繕費として全額経費にすることができます。
しかし、20万円以上であれば、修繕の周期が3年いないかどうかで判断しなくてはいけません。
さらに、この基準に照らし合わせても判断が曖昧になる場合は、明らかに価値を高めるものか耐久性を増すものがどうかで判断することになります。
上記3つの基準をまとめると、
明らかに建物の価値を高めないもの、耐久性を増すものでなければ、金額がどれだけかかっても、修繕の周期が何年だろうとも、修繕費として全額経費にすることができるということです。

まとめ

今回のブログでは。リフォームに関わる税務知識のお話をさせて頂きました。
このように修繕費という考え方をうまく使うことで、手残りを増やすことができるようになります。
今回のブログでは外壁の修繕を事例にご紹介させて頂きましたが、これは空室にも応用することができます。
空室の設備を入れ替えてしまうと建物の価値を高めていることになるので修繕費として経費にすることはできませんが、
壁紙をカラークロスにするなどのリフォームは建物の価値を高めていないと判断されるため経費計上することができます。
これは、納税額を減らしながらも入居者に好まれる部屋作りを可能にするということです。
このようにリフォームをすることで、納税額を減らし、空室だった部屋に入居者決まるので家賃収入が発生します。
オーナー様の収入は増えているのに、税金が減っているのですから、当然手残りは増えることになります。

ここまで、修繕費という考え方をご紹介させて頂きましたが、文面を見ていても理解しにくいことでしょう。
きっと、ここまでブログを読んで頂いても分からないことの方が多いかと思います。
サムズアップでは修繕費という考えを活かしたリノベーションをさせて頂いております。
ご興味を持たれた方は、お気軽にご相談ください！！

おはようございます。サムズアップの小西です。
先週のブログでは、リフォームかリノベーションか、建て替えか。
オーナー様の生活環境やお持ちの資産などを考慮したうえで決めることが大切だとお伝えさせて頂きました。
しかし、すべてのオーナー様が建て替えをできるわけではありません。
そこで、今回のブログではお金をかけずにできるワンポイントリノベーションについて、お伝えさせて頂きます。

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１．お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
２．ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所３選
①壁紙、床、天井
②水回り
③収納
まとめ
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１．お金をかけなくてもできる効果的なリノベーションとは
賃貸マンションの空室を埋めたいけれど、大規模なリノベーションをする金銭的な余裕がない・・・。
そんなときに検討したいのが、ローコストでも効果のあるワンポイントリノベーションです。
費用の目安としては、賃料の３か月分～１年分とお考え下さい。
そして、金額の目安は20万円台～60万円台くらいです。
この金額でできるリノベーションは、かなり限られてきますがリノベーションする場所を絞ることで、驚くほど部屋の印象を上げることができます。

キーワードとなるのは、ずばり「差別化」です。
オーナー様の賃貸マンションと同じような物件がたくさんある中で、入居者に選んでもらうためには、他の物件にはないものを備えておく必要があります。
このときに気を付けたいのは、「誰にアピールするのか」ということです。
誰にも響かない差別化では全く意味がありません。
例えば、単身者向けなのかファミリー向けなのか。男性なのか女性なのか。どんな趣味を持つ人なのか。
といった具合に入居者ターゲットを絞り込んでいきます。
そこまで決めることができれば、次は「どんな部屋に魅力を感じるのか」を考えて、リノベーションのコンセプトを検討してください。

これまでの賃貸マンションの多くは、白い壁紙にフローリングという万人受けする無難な間取りや設備ばかりです。
入居希望者の多い、貸し手市場の時代ならそれでもよかったものの、今は完全に借り手市場になりました。
壁紙を一面だけ変えてみるという少しばかりのリノベーションでは、入居者に選んでもらうことも難しいくらいです。
思い切ったデザインや色使いを試されてみてはいかがでしょうか。

２．ワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所３選

入居者に気に入ってもらえる部屋作りをするためには、オーナー様の賃貸マンションの周辺にある物件にはない魅力を感じてもらうことが必要になるのです。
しかし、大規模なリフォームやリノベーションをするほど予算に余裕がないという方もいらっしゃることでしょう。
そんなオーナー様ができるリノベーションが、前章でお伝えさせて頂いたワンポイントリノベーションというものです。
そこで気になることは、リノベーションする場所を絞るといってもどう決めていいのかということでしょう。
ここではワンポイントリノベーションで差別化しやすい場所を3つに絞ってご紹介させて頂きます！

①壁紙、床、天井
インターネットサイトの広告写真の中で必ず掲載され、クローズアップされるのは居室です。
白い壁にフローリングという世間一般的に普及している部屋では、競合物件の中に埋もれてしまいます。
ここで入居希望者に注目される部屋にするための差別化を図るためにできることは、壁紙、床、天井の色や柄を変えてしまうことです。
中でも、壁紙は入居希望者に好印象を持ってもらいやすいです。
例えば、壁の一面に若者に人気の高いビビッドな色のアクセントクロスを貼るだけで魅力的な雰囲気のある空間に早変わりします。
また、床材を部分的に変えたり、キッチンの床にタイルを使用するなどしてメリハリを持たせることで、こだわり感や高級感を出すことができます。

そして、最近は「ナチュラルモダン」な部屋が入居者から求められています。
以前からナチュラルテイストの部屋作りは、温かみのある暮らしを演出するとして人気がありましたが、最近になり現代的な風合いを掛け合わせたスタイルが注目されています。
ナチュラルモダンな部屋は、良い意味で生活感を感じる部屋にシャープでスタイリッシュという要素を加えたものです。
さらに、市場調査で周辺環境を調査し、入居者ニーズに合った部屋作りをプラスしてもいいでしょう。
例えば、スケルトン風にするためにレンガやコンクリート柄のアクセントクロスを貼ること。
このようにすることで、入居者募集サイトに掲載されても写真映えするため目立つことができます。
不動産会社に入居仲介をお願いしていても、優先的に紹介してもらえるようになります。
ニーズをしっかりと把握して、そのニーズに応えるようにデザインを決めてみてはいかがでしょうか。
弊社でも市場調査はお引き受けしていますので、お気軽にお問合せください！！

②水回り
経年劣化が現れやすく、女性が最も気にする場所がこの水回りです。
他の条件が良くても、水回りの印象が悪ければ候補から外されてしまうというのが最近の実情です。
なので、予算が少ない場合は水回りのワンポイントリノベーションを優先的に考えましょう！！
清潔感と快適さを追求することが、差別化する上で欠かせないポイントです。
例えば、古くなったキッチンのステンレス天板や流しのタイル、棚の扉などを塗り替えるだけでオシャレな印象に早変わりします。
古くなったからと入れ替える必要は全くないわけです。

また、バスルームでは壁を一色のみで仕上げるのではなくて、壁の一面を木目調にして高級感を出してみる。
トイレでは個性的なタオル掛けやペーパーホルダーを設置したり、壁紙の色や柄を変えてみる。
という具合で、ちょっとして工夫で印象を大きく変えることができるのです。

③収納
たかが収納と思われているオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、多くの入居者が不満を感じているのが収納の少なさです。
かといって、収納スペースを増やせば巨樹スペースが減ってしまうので入居者から選ばれる部屋にはなりません。
そこで、私たちがご提案させて頂いているのが、トイレや洗濯機置場の上の空間などのデッドスペースに棚を設置したり、壁に物を吊るせるフックやボードを取り付けるリフォームです。
居住スペースを減らすことなく収納スペースを増やすことで、入居者から選ばれる部屋にしてしまうのです。

また、入居者ターゲットを読書好きの人と設定することで、壁一面に本棚を作った物件なども最近では目にします。
非常に人気があって、退去があればすぐに次の入居者が決まるそうです。
一人暮らしの女性だと、本棚の組み立ては大変ですし、次の部屋に引っ越した時に本棚が使えるかどうかもわかりません。
間取りや他の設備が周辺の賃貸物件と変わらなくても、大きな備え付けの本棚が部屋にあれば、本好きの人にとっては大きな魅力になるのです。
このように特定の人をターゲットにしたことで、少ない費用で入居者に長く愛される物件を作ることができました。

まとめ
いかがでしたでしょうか。
ご紹介させて頂いたもの以外でも、廊下と居室をつなぐドアの色や素材にこだわってインパクトのあるものにしたり、同じ床材でも張り方を変えるだけで印象は一変します。
特徴的でデザイン性の高い照明を取り入れるだけでも、部屋の雰囲気は大きく変わります。
ターゲットとコンセプトを決めるだけで、リノベーションをする個所が見えてきました。
そして、お金をかけないためのリノベーションをするためには、どんな人がどんな生活をしているのかを考えることから始まります。
どうすれば入居希望者に効果的にアピールすることができるのかを考えていきましょう！

おはようございます！サムズアップの小西です。
先日のブログでは、築30年の賃貸アパートを満室にするためのリフォームについてご紹介させて頂きましたが、「リフォーム」と「リノベーション」って何が違うの？と思われた方もいらっしゃるのではないかと思います。
リフォームのリノベーションも、建物や設備などのハード面の改善ということに変わりはありません。
しかし、リフォームでいいのか、リノベーションが必要なのか、もしくは建て替えを検討するのか。
選択肢が多すぎて、何をすればいいのか分からないと、お悩みのオーナー様は多いことでしょう。
空室対策と相続対策の観点をまじえながら、その判断基準となるものをご紹介していきます！！

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１．リフォームとリノベーションの違いって何？
２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準
３．収支シミュレーションを作成する
まとめ
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１．リフォームとリノベーションの違いって何？

もともとリフォームには、「改良・改革」という幅広い意味があります。
しかし、近年は経年劣化した機能を新築時に近づくように復元する小規模な修繕工事という意味で使われていることが多いです。
一番分かりやすいものが、入居者が退去した後の原状回復工事で、壁紙の張り替えや古い設備の取り替えなどのことを指します。
一方、リノベーションは住宅に新たな価値を付加する工事のことを意味しています。
例えば、３LDKの間取りを２DKに変更するというように、部屋の構造を根本から考え直したり、不要なモノを取り払ったりして、住宅に新たな価値を生み出させる工事のことを指します。
つまり、部屋を新築のように復元することをリフォーム、新築のときよりも価値の高いものにすることをリノベーションと呼んでいます。
もっと簡単に言うと、規模の小さいものをリフォーム、規模の大きなものをリノベーションと呼んでもいいかもしれません。

リフォームとリノベーションの違いを一通りご紹介させて頂きました。
オーナー様の賃貸アパートは、リフォーム（内装の模様替えや設備交換など）をすることで入居付けできるでしょうか。
リノベーション（間取りの変更や外観デザインの刷新など）をしないと入居付けできないのでしょうか。
これらの判断は、オーナー様の賃貸アパートを見てみないと分からないことではありますが、一般的に、築30年以上で空室問題が深刻な場合は、リフォームではなくリノベーションをした方がいい場合が多いです。
もしくは、建て替えをして新たにマンションを建築して、新たに入居者を募る場合も多く見受けられます。
では、オーナー様の賃貸アパートはどの選択肢をとるべきなのでしょうか。
その判断基準をご紹介していきます！！

２．リノべーションと建て替えを比較するときの判断基準

通常は建て替えよりもリノベーションの方が初期投資のコストを抑えることができますが、投資額の大小や損得だけで、これらを判断することはできません。
次の観点を総合的に見て検討することをオススメさせて頂いています。

①ライフプラン
「賃貸経営をいつまで続けるのか」や「後継者はいるのか」など、将来設計をすることが一番大切な項目になります。
例えば、オーナー様が高齢で、賃貸アパートに後継者がいない場合、20～30年で運用する建て替えはしない方がいいでしょう。
反対に、後継者がいる場合は、リノベーションで短期的に運用するのではなく、立て替えて最高の状態でバトンを渡すほうがいいでしょう。
つまり、収益を重視するのか、相続対策を重視するのかという目的によってもとるべき手段は変わります。
オーナー様ご自身だけで考えるのではなく、家族を巻き込んでお話をされることをオススメします。

②マーケット、市場性
オーナー様の賃貸アパートの立地が、今後も賃貸需要を期待できるのかも見ておくべき大切なポイントです。
例えば、人口が増えているのか減っているのかどうか、世帯数が増えているのか減っているのかどうか、街は発展していくのか衰退していくのかどうか、という中長期的な見通しは必要です。
そうすることで、人口が減っていくことが予測される地域にオーナー様の賃貸アパートがあるならば、リノベーションをして短期的に収益をアップさせるといった選択をとることができます。
もしくは、人口が増えることが予測される地域なら、建て替えをして長期的に安定した賃貸経営をするという選択をすることができるのです。

③建物の劣化状態
これも外すことのできない判断材料となります。
躯体の劣化がどこまで進んでいるのか、耐震基準は満たしているのかなども、しっかりと確認してください。
もし、躯体に問題があって、構造補強や耐震補強が必要と判断されると、補強工事をしなければいけません。
その補強工事をリノベーションと一緒にすると、新築と同じくらいの投資額になることもあります。
そうなると、リノベーションよりも建て替えをする方がいいというわけですね。
そして、建物の状態を確認をするためには、建物の劣化診断をしなければなりません。
弊社でも、建物診断や耐震診断を無料で行わせて頂いているので、気になる方はお気軽にご連絡ください。

④法的規制
建築関連法規によって、実施可能なプランが変わってきます。
例えば、法改正によって容積率オーバーなどの現在の法律で不適格と判断される賃貸アパートを建て替えてしまうと、今よりも床面積が減少してしまいます。
その場合は、骨組みを残して全面改造するリノベーションが効果的になることがあります。
昔は大丈夫だったのに、今では禁止されているなんてことも良くあることなので、一度ご確認ください。

以上、4つの見るべきポイントをご紹介させて頂きました。
これらすべてのポイントが一致することはないかもしれませんが、選択する際の判断基準となることは確かです。
リノベーションするにしても、建て替えるとしても、お金のかかる判断になりますので、オーナー様一人で決めることなく信頼できる専門家の方と一緒に検討することをオススメします！

３．収支シミュレーションを作成する

ここまで検討されたら、リノベーションと建て替え双方の収支シミュレーションをしてみましょう。
そして、費用対効果を検討するのです。
一般的には、設計事務所やリフォーム会社などのプロに試算してもらうと良いでしょう。
しかし、この時にご注意いただきたい項目があるので、参考までにお伝えさせて頂きますね。

それは、期間や賃料などの条件設定に注意して収支を比較するということです。
目安ですが、リノベーションなら10年以上、建て替えなら30年の試算が必要とでしょう。
また、賃料が一定で常に満室という状態は現実的ではありませんので、少しずつ家賃が下がっていくという想定や、入居率80％で試算するなどしてください。
もしリフォーム会社などに試算を依頼されて、賃料が一定で満室想定という場合なら、上記のことを伝えて、現実的な試算を出すようにしてください。

といっても、収支の比較などは簡単なことではありません。
ご自身で全て判断できればいいのですが、そうするのが難しいというのが現実です。
なので、設計事務所やリフォーム会社などプロに任せるというのが一般的な考え方となっているのです。
そして、会社選びはしっかりと検討してください！！
その会社がオーナー様に建て替えさせたいと思っていたら、オーナー様のことを考えないプランを出されることもあります。
信頼できる方に相談して、一緒に比較・検討するようにして下さいね！！

まとめ

リフォームとリノベーションと建て替え。
それぞれの意味と、その選択をする際の判断基準をお伝えさせて頂きました。
リノベーションも建て替えも空室対策の一つではありますが、物件自体の価値を上げることができるため、相続対策として効果的な手段でもあります。
ただ空室が増えてきたからリノベーション！！と簡単に考えることなく、家族会議を実施したり、中長期的な視点をもって検討してくださいね。
弊社では、賃貸アパートを含めた資産すべてを検討項目に入れて、どのすることが最適なのかを考えるお手伝いをさせて頂いています。
お気軽にご連絡ください！！

おはようございます。サムズアップ小西です。
これまでお金をかけずに入居を決める方法や内見者に気に入ってもらえるお部屋づくりなど、オーナー様の物件でできる空室対策をたくさんお伝えしてきました。
しかし、中にはどれだけ空室対策を実施しても、なかなか入居が決まらない物件があるのも確かです。
築古年のアパートや文化住宅なども、なかなか入居が決まらない物件の一つでしょう。
では、そのような物件では入居を決めることはできないのでしょうか。
答えはNoです。どんな物件でも入居を決めることはできます。
本日はそのノウハウをお伝えしていきます！！！

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１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！
２．「ありえない」設備は即交換！！
３．和室は和モダンに変身させる！！
まとめ
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１．入居が決まらない部屋ってどんな部屋？！

オーナー様のお部屋は内見者に気に入ってもらえるお部屋でしょうか？
いきなり不躾な問いかけをさせて頂きましたが、日々たくさんの物件を見る中で、なかなか入居の決まらない物件には似たような特徴があります。
大きく分類分けさせて頂くと、築年数の古いアパートや文化住宅ですね。
これらの物件がは内見者の方から敬遠される傾向にあるのは、設備が古いからというのが大きな理由としてあります。
例えば、トイレが和式だったり、エアコンがなかったり、お風呂やトイレが黄ばんでいたり、洗濯機置場が室内になかったり…。
20年以上前は主流だったバス・トイレ・洗面台が一体の3点ユニットも、今では全く人気がありません。
つまり、築年数の古さによる汚れや、今の時代にはない古い設備が使われているということです。

では、これらの設備の残っている古い物件では入居を決めることはできないの？！と思われた方もいらっしゃることでしょう。
結論から言わせて頂くと、古い物件でも入居を決めることはできます。
いくつか方法があるのですが、その中でも設備の交換に注目してお話をしていきます！！

２．「ありえない」設備は即交換！！

ここでいう「ありえない」は、今現在、新築で建てられているマンションには絶対にない設備のこととしてお話をさせて頂きます。
築年数の古い物件の「ありえない」設備は、水回りの設備に集中することが多いです。
そして、水回りの設備は毎日使うところなので、入居希望者が物件を選ぶときに一番見ているポイントでもあります。
では、何をどのように交換するのか。具体的に見ていきましょう！！

◆和式トイレ→洋式トイレ
今では和式トイレを見る機会はほとんどなくなりました。
そのせいか、最近の若者は和式トイレを使いたがらない傾向があるようです。
そういうわけですから、トイレは必ず洋式のものにしておくのをオススメしています。

◆3点ユニットバス→バス・トイレ別
こちらは部屋が狭い物件ではリノベーションできないことがあります。
1か所にまとめていたものを、2か所もしくは3か所にしてしまいますので仕方ないですよね。
しかし、ユニットバスの面積はそのままで、これらを分離する方法はあります。
例えば、浴槽のふちにサッシを取り付けるという方法です。
こちらはビジネスホテルを想像して頂くと分かりやすいかと思います。
トイレと浴槽をカーテンで仕切っていますよね。それと同じ要領で、サッシをつけてしまうというわけです。

サッシを取り付けることには2つメリットがあります。
1つ目は、部屋を探している入居希望者の多くが「バス・トイレ別」を希望しているということです。
2つ目は、ネットに「バス・トイレ別」と掲載できることです。
最近では、内見に行かずネットで写真を見て物件を決定される入居希望者も大勢います。
効果がなさそうな設備交換ではありますが、効果は絶大なので、こちらもオススメです！！

最後に、少し注意して頂きたいことがあるので、お伝えさせて頂きますね。
ありえない設備は即交換と言ってはいますが、本当にすべて交換する必要はないということです。
実際、全て交換しようとすると、かなりお金がかかってしまいます。
なるべくお金をかけずに入居付けをするためには、すべてやってしまうのではなく、押さえるポイントをきっちりと押さえることです。
ただし、どれを交換して、どれをそのままにしておくということは、オーナー様の物件の周辺環境や設備の状態などを確かめてみないと分からない部分ではあるので、一概に言い切ることはできません。
オーナー様ご自身の物件がどんな状態なのか気になるというオーナー様は、お気軽にお問合せください！！

３．和室は和モダンに変身させる！！

和室のある部屋も、最近の入居希望者からは敬遠される傾向にあります。
なので、こちらも洋室にリフォームしてしまうのが無難ではあります。
ただ、洋室へのリフォームも3点ユニットバスを分離するのと同様に、費用のかかる工事になってしまいます。
冒頭で、和室のある部屋も最近では好まれない傾向があるとお伝えさせて頂きはしましたが、和室に抵抗がないという方も少数ながらいらっしゃいます。
なので、その方たちをターゲットに、和室のままでイメージアップを図ることも有効な手段です。
その中でも、最近人気なのは縁のない「琉球畳」です。
この琉球畳には様々な色やデザインのものがあり、組み合わせてモダンな空間に仕上げることが可能になります。
また、撥水性に優れ、防カビ・ダニ加工もされているため、入居者に優しい素材となっています。

さらに、襖にカラークロスを選び、壁紙にオシャレな色や柄を選ぶことによって、印象度を格段に高めることが可能になります。
つまり、一般的には敬遠されている和室も、コーディネート次第では入居者から求められるようになります。
もし洋室にリフォームしたいけど費用が…とお悩みのオーナー様は、検討されてみてはいかがでしょうか。

まとめ

本日ご紹介させて頂いた内容は、費用がかかってしまう方法しかありません。
しかし、設備をそのままにしていては今の空室がずっと続いてしまう可能性さえあります。
例えば、オーナー様の物件の隣に新しいマンションが建ったとしたら…？
設備の交換ではすまず、建て替えないと入居が決まらないという状況になるかもしれませんよね。
オーナー様の物件の空室が埋まらない今この瞬間にも、新しいマンションが次々と建築されています。
以下のブログでリフォーム代金を作るための考え方をお伝えしていますので、あわせて読んでみてください！！
賃貸マンションのリフォームをするためのお金の作り方