２）元金均等返済で借入をするとどうなるかと言うと、

このような返済方法になります。

借入返済額に対する元金の割合がずっと一定に

なります。申告計算上では経費にできる利息についても

将来に向かって大きく変化することがありません。

その代わり初年度から、借入返済額に対する利息割合が

元利金等返済に比べて少ないので、所得税対策効果は

薄くなります。

ということは、デッドクロスは早くくるということです。ただ、

図でも分かるように、元利金等返済に比べて経年とともに、

大きく利息が減少するということがないので、減価償却費が

少なくなってくる１５年以降でも、所得税の負担が大きくなる

ということはありません。

所得税対策をもう少し詳しく説明していきます。

まず、

１）自己資金を多くする

ということは、借入を少なくするということです。

多くの場合、新築で建てるときはフルローン（満額融資）

から総事業費の９０％の借入をし、また収益物件を購入

する場合でも、総事業費の９０％～８０％を借入で所有

します。

では、自己資金の割合を増やして、借入額を少なくすると

どうなるかというと、元利金の返済額が少なくなります。

デッドクロスの原因となる元金返済の額も根本的に少なく

なります。ですので、キャッシュフローに対する影響が

小さくなるということです。ですので、自己資金を多くする

ことが所得税対策の一つとなるのです。

これは企画の段階で、事業計画を立てる際に決めておく

必要があります。運営が始まってからでは、自己資金の

割合を調整することはできません。

その場合は、毎年キャッシュフローを貯蓄して、繰上げ

返済に充てていくという方法になります。

このように賃貸不動産の運営が始まり、いざ所得税が

高すぎて・・・という状況になってからではなく、事業計画を

立てるときから様々な税金のリスクを考慮した計画にする

ことをお勧めします。

所得税は先ほども言いましたように、賃貸経営においては

つきものです。では、デッドクロスが起きて、所得税が上がって

いくことに対して、どうすれば良いのでしょうか。

それにはきちんと対策があります。対策は大きく分けて二つに

分けられます。

①企画段階での対策

②運営段階での対策

です。

①企画段階での対策については次の通りです。

　１）自己資金を多くする

　２）元金均等返済で借入をする（但し、デッドクロスの時期は

若干早まります。）

　３）返済期間を短くする

　４）長期計画を立てる（デッドクロスを踏まえた計画）

②運営段階での対策をご紹介します。

　１）青色申告をする

　２）経費（損金）をつくる

　３）保険（共済）などで経費をかける

　４）繰り上げ返済をする

　５）新たな減価償却資産を購入する（築年数の浅い収益不動産

など）

　６）ローンのリスケジュール（返済期間延長）をする

　７）ローンの借り換えをして返済期間を延長する

　８）売却し、新たに購入する

　９）内部留保をデッドクロスに備える

では、年々所得税負担が大きくなるカラクリを、

簡単なキャッシュフローツリーで説明していきます。

見るポイントとしては、手残り計算と申告計算では

経費に計上できる項目が変わってくるということです。

そこでの重要な項目が

・減価償却費

・元金の返済額

です。これを実際に数字でみていきます。

【手残り計算】

総潜在収入　　　　　　　８１０.０

▲空室損　　　　　　　　　４５.０

▲滞納損　　　　　　　　　　０.０

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

実行総収入　　　　　　　７６５.０

▲運営費　　　　　　　　 １２１．５

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

実際の収入　　　　　　　６４３．５

▲返済額（利息）　　　　１５６．０

▲返済額（元金）　　　　３５６．０

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

税抜き前ＣＦ　　　　　　　１３１．５

【申告所得の計算】

総潜在収入　　　　　　　８１０．０

▲空室損　　　　　　　　　 ４５．０

▲滞納損　　　　　　　　　　　　０．０

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

実行総収入　　　　　　　７６５．０

▲運営費　　　　　　　　　１２１．５

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

実際の収入　　　　　　　６４３．５

▲返済額（利息）　　　　１５６．０

▲減価償却費　　　　　　２２０．０

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

課税所得　　　　　　　　　２６７．５

上記の図式のような計算式になります。手残り計算と

申告所得の計算では、青色で囲んでいる部分が

項目として変わってきます。

この項目が経年とともに同じように減少したり、同じように

増加するのであれば問題はないのですが、これが真逆の

動きをすることがデッドクロスの大きな原因になります。

この事例のように、手残り計算では手元に１３１万円しか

残っていないのに、税務署に申告する所得では、２６７万円

も利益が出たということで申告しないといけないのです。

こうなってくると何が起きるかというと、所得税を支払うと

赤字になる、ということが起きてきます。これを“黒字倒産”

と言います。

このようになる前に対策をきちんと考え、不動産経営をしていく

ことが大切になります。

もう所得税に対して関係してくるのが、

（元利返済の割合）です。

金融機関からの借入をする場合には、返済方法が

大きく分けて２つあります。

①元金均等返済

②元利均等返済

です。これは選択することができますが、一般的には

元利金等返済を選ばれる場合が多いと言えます。

この選択により返済額に占める元金の割合などが

変わってきます。では、具体的にどのような動きになる

かは、図式を参照して下さい。

ですので、一般的に多く採用されている元金均等返済を

されると、最初は金利（利息）分を多く支払い、

年数の経過とともに元金割合が多くなる、という形に

なります。ということは、申告上経費としてみてくれる

“金利（利息”分がどんどん少なくなる、という構図に

なっているのです。

（減価償却費）の動きをまとめてみます。

さきほども説明しましたが、減価償却費については

経年とともに減少していく動きをします。項目としては

大きく２つに分けられます。一つが設備と、もう一つが

躯体です。これは、金額が明確に分けられている場合は、

その内訳通りに按分することができますが、収益物件

などを購入する際には、分かれておりません。

そういう場合は、簡便法という方法で

「設備　：　躯体　＝　３０％　：　７０％」

という割合で按分します。

それが減価償却費の基準の価格となります。

償却方法については、躯体は“定額法”で償却していきます。

ただ、設備に関しては“定額法”もしくは“定率法”から選択

することが可能です。一般的には“定率法”を選ぶ場合が

多いです。

この選択により、償却の仕方が変わってきますので、

所得税対策などを考えながら、決めることが大切です。

次はキャッシュフローツリーを分析していく中で

一つの大きなテーマになるのが、“所得税”です。

所得税はきちんと納めるべきものであり、ごまかして

節税をすることに対してはクエスチョンがあります。

ただ、不動産経営における所得税をきちんと理解し、

そのための対策を講じておくことは必要です。

不動産経営においての所得税は、経営年数が経過

すればするほど高くなってきます。これは誰が経営

しても同じようになります。しかし、それを理解して

対策をしているか否かで、キャッシュフローは大きく

変わってくるのです。

不動産経営における所得税を考えるときにキーワードと

なるのが、

（１）減価償却費

（２）借入利息（借入元金）

です。この２つの数値の変動により、所得税は年々高く

なっていくようになるのです。

それぞれについて詳しく説明をしていきます。

③ローン定数を簡単に言うと、“銀行への返済利回り”

です。表面利回りやネット利回りは投資した額に対して、

その投資で生み出す収入からどのくらいの割合で

回収できるか、という指標です。

これに対してローン定数は

銀行から借り入れた額をどのくらいの割合で返済して

いくことができるか、というものです。銀行への返済利回り

のようなものです。

ですので、この数値は低ければ低いほうがいいわけです。

この数値に影響を与えるのは、

・金利

・期間

となります。

金利は低い方が良いですし、期間は長いほうが良いわけです。

計画的に短期でのお借入をされる場合は別です。

ネット利回りからローン定数を差し引きしたものがキャッシュフロー

となります。

この指標を元に、借入条件が悪すぎないか、ということを

分析し、再検討することで、条件の見直しなどの対策が

必要かどうかが浮き彫りになります。

②ネット利回りは、より実際の経営状態に近い

状況での投資効率に対する分析です。ですので、

表面利回りはざっくりと大まかに判断する指標として、

実際に購入を検討する場合は、ネット利回りで判断する

ことをお勧めします。しかし、この指標だけで数億円の

買い物の判断をすることは危険です。

イメージとしては、

①表面利回り　：　１０％

②ネット利回り　：　７％

③キャッシュフロー利回り　：　３～４％

というのが、一つの目安です。

企画の仕方や築年数、タイプによっても変わってきますので、

一つの目安に過ぎません。

何度も言いますが、一般的に不動産売買の市場で

言われている“利回り”というのは表面利回りです。

表面利回りだけで購入を判断することは大きなリスクです。

購入した後の賃貸経営では、様々なリスクが発生する可能性が

あります。そのようなリスクを想定した数字で検討しないと、

所有後に発生してからでは遅いのです。そのリスクをヘッジする

術がないのです。

ですので、オーナーさま一人ひとりが業者に言われるがまま

ではなく、きちんと判断できる指標をもつことが必要です。

それなくして、不動産投資、賃貸経営で成功することは

困難です。逆に言えば、その指標をもった上で、不動産

投資や経営をしていけば成功します。

次は（効率性）についてみていきます。

もう一つの指標である（安全性）は、その事業が

どれだけ安全かということを示しています。

それに対して効率性については、その事業の効率性、

つまり投資に対してどのくらいの割合で回収

できるか、そのリスクや効率性はどうかということを

分析します。

①表面利回りについては、本当にざっくりとした指標と

なります。そのマンションが潜在的に稼ぎ得る総収入と

建築金額（税込み）のみで計算し、どのくらいの投資効果

（投資利回り）があるかという指標です。ですので、

一切の空室リスクや家賃下落リスクは加味しておりません。

また、その分母となるものも、建築金額のみであり、

その他本投資に必要となる諸経費は考えません。

ですので、具体性は低い判断基準となりますので、

最初の段階でざっくり判断する際に用います。

例えば、収益物件を購入する場合でも、売値と収入で

最初にざっと判断してしまいます。その上で、ある程度

土台に乗るような数字が出れば、詳しく中身をみていく、

といった感じです。

また、世間で言われている“表面利回り”というのは

この数字のことです。ですので、購入や新築を計画する

際には、この指標だけで購入を決定すると、後で空室や

家賃下落、滞納など様々な状況の変化に対応できず、

自己破産といったことにもなりますので、あくまでも

大まかな判断基準としてお考え下さい。