では、年々所得税負担が大きくなるカラクリを、

簡単なキャッシュフローツリーで説明していきます。

見るポイントとしては、手残り計算と申告計算では

経費に計上できる項目が変わってくるということです。

そこでの重要な項目が

・減価償却費

・元金の返済額

です。これを実際に数字でみていきます。

【手残り計算】

総潜在収入　　　　　　　８１０.０

▲空室損　　　　　　　　　４５.０

▲滞納損　　　　　　　　　　０.０

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実行総収入　　　　　　　７６５.０

▲運営費　　　　　　　　 １２１．５

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

実際の収入　　　　　　　６４３．５

▲返済額（利息）　　　　１５６．０

▲返済額（元金）　　　　３５６．０

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

税抜き前ＣＦ　　　　　　　１３１．５

【申告所得の計算】

総潜在収入　　　　　　　８１０．０

▲空室損　　　　　　　　　 ４５．０

▲滞納損　　　　　　　　　　　　０．０

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

実行総収入　　　　　　　７６５．０

▲運営費　　　　　　　　　１２１．５

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣

実際の収入　　　　　　　６４３．５

▲返済額（利息）　　　　１５６．０

▲減価償却費　　　　　　２２０．０

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課税所得　　　　　　　　　２６７．５

上記の図式のような計算式になります。手残り計算と

申告所得の計算では、青色で囲んでいる部分が

項目として変わってきます。

この項目が経年とともに同じように減少したり、同じように

増加するのであれば問題はないのですが、これが真逆の

動きをすることがデッドクロスの大きな原因になります。

この事例のように、手残り計算では手元に１３１万円しか

残っていないのに、税務署に申告する所得では、２６７万円

も利益が出たということで申告しないといけないのです。

こうなってくると何が起きるかというと、所得税を支払うと

赤字になる、ということが起きてきます。これを“黒字倒産”

と言います。

このようになる前に対策をきちんと考え、不動産経営をしていく

ことが大切になります。