大阪府堺市中区深井沢町

２００４年築

鉄筋コンクリート造

９階建て

１Ｋ（２３㎡）

５４，０００円（共益費など別）

の賃貸マンションで、空室が２室空いたので、変わったリフォームを

したいという要望でご相談いただきました。

そこで、あまりコストをかけず、他とは全く違うお部屋をご提案しました。

エリアや間取り的にも、このくらいの投資で家賃を上げることは難しい

ですが、家賃を下げずに短期で入居を決めるためには、とても効果的な

手法です。

結果的に、女性の単身者が入居しました。工事完了１日前に内覧に

来て、最終完了したものを確認した上で決められました。この部屋に決めた

理由を聞くと、一つは立地（駅徒歩１分）と部屋のインパクトとのことでした。

他にはこのような部屋はなく、休日にはよく友達を呼ぶことがあるので、

可愛い部屋が良かったとのことでした。

大阪府堺市中区八田北町

２０００年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＤＫ（６０㎡）

６５，０００円（共益費など別）

 

 

 

の賃貸マンションで、空室になって６ヶ月ほど入居が決まらない、という

ご相談を頂きました。そこで、弊社で独自の簡易市場調査を実施し、

空室の原因と対策を考えました。結果的には、間取りを２ＬＤＫにして

若い新婚（２人もしくは未就学の子供１人まで）をターゲットにした

デザインリノベーションをご提案しました。

初めてのリノベーション企画でかなり大胆なお部屋づくりをしました。

その結果、ターゲット通りの新婚で１歳の子供さんのいる夫婦で入居が

決まりました。その上、工事が完了する５日前にパースだけで申込み

を頂くことができました。

家賃は６５，０００円から６８，０００円に上げることができ、６０万円の投資で

大きな効果を生むことができた事例になります。

お部屋を決めて頂いた理由は、

「ピンクで可愛く、他にこのようなお部屋はないから」

と、若奥様が最終的に決定したとのことでした。

駅からは１５分以上離れているのに、その理由で決まるということです。

ここは、リノベーションとしてのバリューアップ工事は、６０万円のうち

３０万円ほどですので、家賃アップ分で利回りをみても、１２％という

結果になりました。

 

大阪府大阪市東住吉区杭全

１９９２年築

鉄筋コンクリート造

８階建て

３ＬＤＫ（７７㎡）

８２，０００円（共益費など別）

 

 

の賃貸マンションで、１室部屋が空いたからリノベーションをして

ほしいとのご相談を頂きました。どうしても、和室２室の間取りが

長期的に考えたときに弱いことと、築年数を考えても２順目の

賃貸経営に向けて、建物の価値をバリューアップしたいという

思いがありました。オーナーさまのご要望もあり、基本的には

ほぼスケルトンにしてリノベーションをするご提案を致しました。

７７㎡フルスケルトンでリノベーションして約２８０万円の投資に

なりました。投資額の約９０％は現状と価値の変わらない部分での

工事ですので、「経費（一括損金）」としての扱いができ、所得税の

圧縮にもつながり、オーナーさまには喜んで頂きました。

結果的に、家賃が２万円アップして入居が決まりました。

 

 

 

 

 

 

大阪府堺市北区百舌鳥西之町

１９９４年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＤＫ（５５㎡）

６５，０００円（共益費など別）

 

の賃貸マンションで、家賃が下がってきているので、

家賃を上げることを考えたいと前向きに考えておられ

ました。そこで、リノベーションを提案しました。

３ＬＤＫから２ＬＤＫにチェンジして、２０代後半から３０代半ばの

共働きの新婚さんをターゲットに決めました。

結果的に、リノベーションした部屋は工事竣工３日前に決まり、

オーナーさまの要望にあった家賃は７，０００円アップ。

今回のご提案のポイントは・・・

①家賃アップできるリノベーション

②所得税対策としてのリノベーション

の２つです。

家賃を上げるためのリノベーションとして、どこにお金をかけるか、

ということが大切になります。お金をかければいくらでも良いものは

つくれるのですが、それでは費用対効果が合わないです。

今回のお部屋は退去後の状態が大変ひどい状態であったために、

原状回復工事に＋αで付加価値を付ける工事を行いました。

工事費用は１０５万円（原状回復工事７０万円／リノベーション工事３５万円）

です。これで家賃が７，０００円アップできますので、グレードアップ工事に

対する利回りは約２４％です。

それと、築２０年ということで償却資産（経費）が減少し、所得税があがって

いる状態でした。基本的には表層でリノベーションしていきますので、

工事費の９５％は経費計上でき、一括損金で落とすことができます。

約１００万円が当年度で償却できますので、所得税対策にもつながります。

 

大阪府堺市中区深井北町

１９９３年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＬＤＫ（５５㎡）

６５，０００円（共益費など別）

 

 

の賃貸マンションで、１４室中、現在空室が４室、４月末には

合計６室の空室になるから、何とかしてほしいと相談が

ありました。

早急に４室の入居を決めるために、次のことを行いました。

①条件を相場への見直し（家賃・礼金）

②１室だけ３ＬＤＫから２ＬＤＫへリノベーション

③他リフォーム前２室を“エラブーノ”にて募集

④独自の物件シート作成

結果的に、リノベーションした部屋は１０日で家賃３，０００円

アップで決まりました。その部屋をモデルとして、エラブーノを

導入した２室のうち１室は一般リフォーム、もう１室はエラブーノの

条件家賃３，０００円アップで決まりました。

原状回復工事を完了していた部屋は、物件シートでの募集から

２０日で入居が確定し、退去したばかりの１室は現在リフォーム中、

もう１室は４月末の退去待ちとなっております。

 

 

 

大阪府堺市北区中百舌鳥町

２０００年築

重量鉄骨造

４階建て

１Ｋ（２５㎡）

５２，０００円（共益費など別）

“>の賃貸マンションで空室ができたので、早期入居できる

ような部屋に改装したい、とご相談がありました。

ここで、一つ考えないといけないのが、

「１Ｋ」

という間取りです。この間取りや広さでは、投資効果の

とれるアイデアは限られてきます。なぜなら、

・間取り変更　→　不可

・設備入替え　→　投資効果が合わない

といったように、なかなか投資をしても効果を求めることが

難しくなります。

そこで、今回の空室対策のテーマは

「ど派手なシングルライフ」

です。単身者はとくに、“独自性”とか“オリジナリティ”という

言葉に魅力を感じます。ですので、ファミリー物件に比べて

派手なお部屋づくりができます。逆に、そこまですれば

選ばれる物件になるのです。

この部屋のリノベーションテーマは

「エルメス部屋」

です。

このリノベーションの効果としては、原状回復工事も一緒に

行い、工事費用は約３５万円となりました。

結果的に工事完了後１５日で、家賃５５，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると２４．００％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

兵庫県芦屋市

１９９０年築

重量鉄骨造

３階建て

１ＤＫ（３６㎡）

６８，０００円（共益費など別）

の賃貸マンションで空室ができたので、家賃を上げる提案をして

ほしいとご相談を頂きました。

現地にて空室調査をさせて頂いたときの第一印象は・・・

“部屋が暗く、ジメジメ・・・”

という印象でした。その中でも家賃を上げたいというオーナーさまの

ご要望に応えるために考えたのが・・・

「ＣＩＮＥＭＡ賃貸」

という突拍子もないアイデアでした。建物の立地や向きによる

室内の暗さを解消することは難しい、というか不可能に近いです。

建物を移動させたり、バルコニーを設置しなおすことができれば

話は別ですが、簡単にはいきません。

そこで、そのデメリットを逆手にとってやろう！という発想です。

暗い場所で行うものといえば・・・

・睡眠（昼寝）

・ホラー

・星空鑑賞

・ゲーム

というようにあらゆる事を考えていく中で、

「映画」！

というところに至りました。これを賃貸マンションの１室に標準

装備してみたらどうだろうか。

企画型のリノベーション賃貸として

①デザイナーズリノベーション（アクセントクロス・塩ビタイル）

②キッチンリアテックシート張り（つまみ交換）

③９０インチスクリーン設置（天井付け）

④プロジェクター設置（天井付け）

⑤遮光カーテン設置

このようなリノベーション工事を行いました。原状回復工事も

一緒に行いましたので、工事費用は約６０万円となりました。

結果的に工事完了後１０日で、家賃７５，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると２８．００％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

 

大阪府堺市中区

１９９５年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＤＫ（５８㎡）

６０，０００円（共益費など別）

“left”>の賃貸マンションで空室ができて、長期化しているとの

ご相談を受けました。周辺状況など調査した上で、

結論としては間取りの陳腐化と、設備関係の老朽化などの

問題点が浮き彫りになりました。

そこで、一度リノベーションをして、入居者ターゲットを変え、

家賃を１０％上げてみましょう！というご提案を致しました。

家賃を１０％上げる為のリノベーションとして

・３ＤＫ→２ＬＤＫ間取り変更

・キッチン入替え

・床塩ビタイル張り

・アクセントクロス張り

・シャンプードレッサー取替え

などなど、原状回復工事部分も全て含んで９０万円の投資を

行いました。ここでの９０万円を考えると、

・原状回復工事部分：３５万円

・リノベーション部分：５５万円

というような内訳になります。

結果的に工事完了後１４日で、家賃６８，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると１７．４５％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

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今までの賃貸経営ではあまり意識してこられなかった

かもしれませんが、これからの賃貸経営で考えていかないと

いけないキーワードの一つに「退去リスク」があります。

今から２０年、３０年前は逆に「退去ビジネス」と言われるような

状態が賃貸経営の中で起きていました。

どういうことかと言うと、賃貸住宅の供給がまだ少なく、借り手が

溢れていた時代は、明らかに貸し手（オーナーさま）主導の

賃貸市場でした。ですので、年々家賃が上がっていたり、

退去したときの清算は借り手負担、次入居する方からは

家賃の６ヶ月や１２ヶ月の敷金を預かるといった具合です。

このような貸し手主導のときは、退去リスクは少ないと言えます。

しかし、昨今の賃貸市場はこのバランスが逆転しております。

ということは、借り手に対して貸し手（賃貸住宅）が余っている

状態です。こうなると、オーナーさまにとって不利な状況になって

いきます。

いざ、最近の賃貸経営をみていくと、

・一度空いたら長期間空室のまま

・家賃を下げないと決まらない

・礼金、敷金がとれない

・仲介会社への広告料が増え続ける

・退去時の入居者負担額が少ない（国交省のガイドライン）

一度、部屋が空くだけでこれだけのリスクが発生して

きます。今まで、空室や滞納のリスク、金利上昇の

リスクなどについては対策を打ってきたオーナーさまも

おられると思いますが、これからはこの「退去リスク」に

対して対策を考え、アイデアを振り絞っていく必要が

あるのではないかと思います。

テナントリテンションを高めていく仕組みとして、もう一つ

効果的なことがあります。こちらから、そのマンションに

長く住めば住むほどメリット（快適な生活・充実した生活）が

ある仕掛けをすれば良いのではないかと思います。

ですので、例えば一年間、優良な状態でご入居頂いた方には

ポイントが貯まる仕組みをつくるのです。そのポイントを

還元してあげたらどうでしょうか。

例えば、ポイントが貯まれば、

・畳を交換

・キッチンなど部分的な専門家によるクリーニング

・旅行券

など１００種類ほどのサービスに還元できる仕組みをつくって

おります。

家賃７万円のお部屋が退去して３ヶ月空くことを考えると、

それだけで２１万円です。これが、このようなサービスに魅力を

感じて頂き、滞納もなく長く住んで頂けることで、退去リスクの

回避と次の入居促進にもつながります。１ヶ月でも早く入居が

決まればそれだけで７万円利益が増えるのです。そのための

サービスにいくら投資をするか、ということです。

これからの賃貸経営では、滞納リスクや空室リスクはもちろん、

退去リスクも増えてきます。

オーナーさまの立場で考える退去リスクとは、

①空室増加

②次回募集の家賃下落

③リフォーム負担

※敷金・礼金の減額傾向と入居者負担割合の減少

④募集促進費用の増大

⑤入居者の質低下

など様々です。

このような退去リスクを少しでも小さくし、１日でも長く住んで

もらえるサービスをオーナーさまご自身で考えて、実践して

いく必要があります。