北岡剛介のブログ 優良な資産継承物語

大阪府堺市中区深井北町

1993年築

鉄筋コンクリート造

3階建て

3LDK(55㎡)

65,000円(共益費など別)

無題

 

無題

 

無題

の賃貸マンションで、14室中、現在空室が4室、4月末には

合計6室の空室になるから、何とかしてほしいと相談が

ありました。

早急に4室の入居を決めるために、次のことを行いました。

①条件を相場への見直し(家賃・礼金)

②1室だけ3LDKから2LDKへリノベーション

③他リフォーム前2室を“エラブーノ”にて募集

④独自の物件シート作成

結果的に、リノベーションした部屋は10日で家賃3,000円

アップで決まりました。その部屋をモデルとして、エラブーノを

導入した2室のうち1室は一般リフォーム、もう1室はエラブーノの

条件家賃3,000円アップで決まりました。

原状回復工事を完了していた部屋は、物件シートでの募集から

20日で入居が確定し、退去したばかりの1室は現在リフォーム中、

もう1室は4月末の退去待ちとなっております。

無題

 

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大阪府堺市北区中百舌鳥町

2000年築

重量鉄骨造

4階建て

1K(25㎡)

52,000円(共益費など別)

無題

無題

“>の賃貸マンションで空室ができたので、早期入居できる

ような部屋に改装したい、とご相談がありました。

ここで、一つ考えないといけないのが、

「1K」

という間取りです。この間取りや広さでは、投資効果の

とれるアイデアは限られてきます。なぜなら、

・間取り変更 → 不可

・設備入替え → 投資効果が合わない

といったように、なかなか投資をしても効果を求めることが

難しくなります。

そこで、今回の空室対策のテーマは

「ど派手なシングルライフ」

です。単身者はとくに、“独自性”とか“オリジナリティ”という

言葉に魅力を感じます。ですので、ファミリー物件に比べて

派手なお部屋づくりができます。逆に、そこまですれば

選ばれる物件になるのです。

この部屋のリノベーションテーマは

「エルメス部屋」

です。

このリノベーションの効果としては、原状回復工事も一緒に

行い、工事費用は約35万円となりました。

結果的に工事完了後15日で、家賃55,000円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると24.00%の利回りです。

※この場合は、(家賃アップ分÷リノベーション部分×100)です。

無題

 

無題

 

無題

兵庫県芦屋市

1990年築

重量鉄骨造

3階建て

1DK(36㎡)

68,000円(共益費など別)

無題

無題

の賃貸マンションで空室ができたので、家賃を上げる提案をして

ほしいとご相談を頂きました。

現地にて空室調査をさせて頂いたときの第一印象は・・・

“部屋が暗く、ジメジメ・・・”

という印象でした。その中でも家賃を上げたいというオーナーさまの

ご要望に応えるために考えたのが・・・

「CINEMA賃貸」

という突拍子もないアイデアでした。建物の立地や向きによる

室内の暗さを解消することは難しい、というか不可能に近いです。

建物を移動させたり、バルコニーを設置しなおすことができれば

話は別ですが、簡単にはいきません。

そこで、そのデメリットを逆手にとってやろう!という発想です。

暗い場所で行うものといえば・・・

・睡眠(昼寝)

・ホラー

・星空鑑賞

・ゲーム

というようにあらゆる事を考えていく中で、

「映画」!

というところに至りました。これを賃貸マンションの1室に標準

装備してみたらどうだろうか。

企画型のリノベーション賃貸として

①デザイナーズリノベーション(アクセントクロス・塩ビタイル)

②キッチンリアテックシート張り(つまみ交換)

③90インチスクリーン設置(天井付け)

④プロジェクター設置(天井付け)

⑤遮光カーテン設置

このようなリノベーション工事を行いました。原状回復工事も

一緒に行いましたので、工事費用は約60万円となりました。

結果的に工事完了後10日で、家賃75,000円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると28.00%の利回りです。

※この場合は、(家賃アップ分÷リノベーション部分×100)です。

 無題

 

無題

 

無題

大阪府堺市中区

1995年築

鉄筋コンクリート造

3階建て

3DK(58㎡)

60,000円(共益費など別)

無題

無題

“left”>の賃貸マンションで空室ができて、長期化しているとの

ご相談を受けました。周辺状況など調査した上で、

結論としては間取りの陳腐化と、設備関係の老朽化などの

問題点が浮き彫りになりました。

そこで、一度リノベーションをして、入居者ターゲットを変え、

家賃を10%上げてみましょう!というご提案を致しました。

家賃を10%上げる為のリノベーションとして

・3DK→2LDK間取り変更

・キッチン入替え

・床塩ビタイル張り

・アクセントクロス張り

・シャンプードレッサー取替え

などなど、原状回復工事部分も全て含んで90万円の投資を

行いました。ここでの90万円を考えると、

・原状回復工事部分:35万円

・リノベーション部分:55万円

というような内訳になります。

結果的に工事完了後14日で、家賃68,000円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると17.45%の利回りです。

※この場合は、(家賃アップ分÷リノベーション部分×100)です。

無題

 

無題

 

無題;

今までの賃貸経営ではあまり意識してこられなかった

かもしれませんが、これからの賃貸経営で考えていかないと

いけないキーワードの一つに「退去リスク」があります。

今から20年、30年前は逆に「退去ビジネス」と言われるような

状態が賃貸経営の中で起きていました。

どういうことかと言うと、賃貸住宅の供給がまだ少なく、借り手が

溢れていた時代は、明らかに貸し手(オーナーさま)主導の

賃貸市場でした。ですので、年々家賃が上がっていたり、

退去したときの清算は借り手負担、次入居する方からは

家賃の6ヶ月や12ヶ月の敷金を預かるといった具合です。

このような貸し手主導のときは、退去リスクは少ないと言えます。

しかし、昨今の賃貸市場はこのバランスが逆転しております。

ということは、借り手に対して貸し手(賃貸住宅)が余っている

状態です。こうなると、オーナーさまにとって不利な状況になって

いきます。

いざ、最近の賃貸経営をみていくと、

・一度空いたら長期間空室のまま

・家賃を下げないと決まらない

・礼金、敷金がとれない

・仲介会社への広告料が増え続ける

・退去時の入居者負担額が少ない(国交省のガイドライン)

一度、部屋が空くだけでこれだけのリスクが発生して

きます。今まで、空室や滞納のリスク、金利上昇の

リスクなどについては対策を打ってきたオーナーさまも

おられると思いますが、これからはこの「退去リスク」に

対して対策を考え、アイデアを振り絞っていく必要が

あるのではないかと思います。

テナントリテンションを高めていく仕組みとして、もう一つ

効果的なことがあります。こちらから、そのマンションに

長く住めば住むほどメリット(快適な生活・充実した生活)が

ある仕掛けをすれば良いのではないかと思います。

ですので、例えば一年間、優良な状態でご入居頂いた方には

ポイントが貯まる仕組みをつくるのです。そのポイントを

還元してあげたらどうでしょうか。

例えば、ポイントが貯まれば、

・畳を交換

・キッチンなど部分的な専門家によるクリーニング

・旅行券

など100種類ほどのサービスに還元できる仕組みをつくって

おります。

家賃7万円のお部屋が退去して3ヶ月空くことを考えると、

それだけで21万円です。これが、このようなサービスに魅力を

感じて頂き、滞納もなく長く住んで頂けることで、退去リスクの

回避と次の入居促進にもつながります。1ヶ月でも早く入居が

決まればそれだけで7万円利益が増えるのです。そのための

サービスにいくら投資をするか、ということです。

これからの賃貸経営では、滞納リスクや空室リスクはもちろん、

退去リスクも増えてきます。

オーナーさまの立場で考える退去リスクとは、

①空室増加

②次回募集の家賃下落

③リフォーム負担

※敷金・礼金の減額傾向と入居者負担割合の減少

④募集促進費用の増大

⑤入居者の質低下

など様々です。

このような退去リスクを少しでも小さくし、1日でも長く住んで

もらえるサービスをオーナーさまご自身で考えて、実践して

いく必要があります。

キーワードは「家賃」です。

家賃と言っても、家賃には大きく3つの家賃が

存在します。

(3つの家賃)

①安売り家賃

②適正家賃(相場家賃)

③ターゲット家賃

無  題

 

図式にもあるように、オーナーさまはこの3つの家賃が

あることを認識することから始まります。一般的なオーナーさまは、

家賃が下がった、家賃が下がったと言っておりますが、

その家賃はどの家賃のことですか、と不思議に思うことが

あります。

ここで問題が起きてくるのが、

「募集家賃 ノットイコール 適正家賃」

という現象です。オーナーさまの中には、ここを間違って

認識している方が多いように思います。今募集をかけている

家賃が適正家賃であり、相場家賃だと勘違いされているのです。

私は家賃を下げることはお勧めしません。しかし、ここで言う

“家賃”というのは、“適正家賃”という意味です。ですので、募集家賃

から下げないのではなく、適正家賃から下げないということです。

あとは、オーナーさまがどの入居者層をターゲットにこの先

経営していくのか、という方針により変わってきます。

家賃を5,000円までなら下げて、それで満室にするぞ!とか

家賃は下げずに、100万円投資をして7,000円家賃を上げるぞ!

どちらも正解です。

計画を立て、キャッシュフロー分析のもとで、家賃を下げて募集をする

とか、投資をして価値を上げていく、ということを戦略的にすることが

大切なのです。

家賃を下げるか、投資をして家賃を上げる(キープ)するか

で経営は変わります。

しかし、家賃を下げて空室を埋めようとするオーナーさまが

非常に多いように思います。なぜか。

それは、簡単だからです。手っ取り早いからです。また、仲介

会社の営業マンは、

「○○オーナー、家賃を3,000円下げたら決まりますよ!」

とすぐ言ってきます。オーナーさまも、それで決まるなら良し

にしよう、と家賃を簡単に下げます。

しかし、よく考えてください。一度下げた家賃を上げることは、

2倍も3倍も努力と工夫が必要なのです。

ここで勘違いをしてほしくないのが、

“賃貸経営は何もしなければ必ず家賃(価値)は下がる”

ということです。これはどんなオーナーさまでも同じです。

だから、何もしないオーナーさまのマンションの家賃が下がる

ことは決して珍しいことでも、不思議なことでもありません。

当然のことなのです。

では、そのまま家賃を下げ続けるどうなるのか。考えるだけでも

ぞっとします。そのようにならないように、定期的に投資をして、

家賃が下がらない工夫をする、もしくは入居者に選んでもらう

ような努力をして家賃を1円でも高く貸していく工夫が必要に

なるのです。

ここから大切になるのが、「家賃」というキーワードです。

最近の賃貸住宅利用者の意識傾向としては、

家賃が少し上がってもこだわったお部屋に住みたい、

という方が増加しているみたいです。

ここ数年で“リノベーション”や“DIY”という言葉が

一般的に用いられるようになりました。それまでは、

賃貸経営においてこの言葉はまだまだ浸透して

おりませんでした。このような動きを考えてもこれからの

人々は、リノベーションやDIYということに興味がある。

一戸建住宅や分譲マンションに住む人だけでなく、

賃貸住宅に暮らす方々も同じ傾向です。

ですので、賃貸住宅で退去を機にリノベーションすると

家賃が10%ほど上がっても入居が決まるのです。

しかし、今までのリノベーションはオーナーさまや管理会社、

リフォーム会社が一方的にお部屋を作っておりました。

住んでくれるであろう入居者の世代やターゲットを明確にし、

コンセプトをつけたリノベーションをきちんと施工して

くれていればまだ救いはありますが、ただ部屋を綺麗に、

ただ間取りを変えて、良い設備を入れ替えるというような

リノベーションがまだ主流です。

それでも今は、そのような賃貸物件が少ないので、

入居は決まると思います。しかし、これも供給が増加して

きたときには厳しくなると思います。そこで、一方的に

綺麗な部屋や過剰な設備を提供するのではなく、

入居者に選んでもらう、入居者自らコーディネートする

リノベーションがこれからのテナントリテンションという観点で

みたリノベーションには必要になってくるのではないかと

考えています。

最近の賃貸におけるお部屋探しは、入居希望者からみると

とても受身の状態となっております。昔から比べると

インターネットが普及してきたため、少しは改善されて

きていますが、まだまだ受身だと感じております。

受身が良くないということではなく、そこを改善することで、

テナントリテンションという観点で改善することができると

考えています。

どういうことかと言うと、入居者が受身で賃貸のお部屋を

探していると、その部屋に愛着が持てません。そんな

お部屋は市場にいくらでもありますので、ちょっとしたことで

引越しということにつながります。

そうではなく、入居者が参加型でお部屋を探せるという

ような形に変えていくことが大事ではないかと考えています。

お部屋に愛着を持ってもらい、そのお部屋の代わりは他には

ない、と思わせることができれば、○だと思います。

そのような仕掛けの一つとして、

「壁紙・床材・キッチンシートを入居者に好きに選んでもらおう!」

ということをしています。

このようにすることで、入居者は内覧の段階から、ただ案内される

だけでなく、お部屋の中で

「あーでもない、こーでもない。こんなイメージがいいよね!」

といったように想像をしていきます。これが大切なのです。

そして実際住むときには、自分の好みに合った、そこにしかない

お部屋に住むことができるのです。