経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月14日 12:57 PM
大阪府堺市中区深井沢町
2004年築
鉄筋コンクリート造
9階建て
1K(23㎡)
54,000円(共益費など別)
の賃貸マンションで、空室が2室空いたので、変わったリフォームを
したいという要望でご相談いただきました。
そこで、あまりコストをかけず、他とは全く違うお部屋をご提案しました。
エリアや間取り的にも、このくらいの投資で家賃を上げることは難しい
ですが、家賃を下げずに短期で入居を決めるためには、とても効果的な
手法です。
結果的に、女性の単身者が入居しました。工事完了1日前に内覧に
来て、最終完了したものを確認した上で決められました。この部屋に決めた
理由を聞くと、一つは立地(駅徒歩1分)と部屋のインパクトとのことでした。
他にはこのような部屋はなく、休日にはよく友達を呼ぶことがあるので、
可愛い部屋が良かったとのことでした。
経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月13日 10:33 AM
大阪府堺市中区八田北町
2000年築
鉄筋コンクリート造
3階建て
3DK(60㎡)
65,000円(共益費など別)
の賃貸マンションで、空室になって6ヶ月ほど入居が決まらない、という
ご相談を頂きました。そこで、弊社で独自の簡易市場調査を実施し、
空室の原因と対策を考えました。結果的には、間取りを2LDKにして
若い新婚(2人もしくは未就学の子供1人まで)をターゲットにした
デザインリノベーションをご提案しました。
初めてのリノベーション企画でかなり大胆なお部屋づくりをしました。
その結果、ターゲット通りの新婚で1歳の子供さんのいる夫婦で入居が
決まりました。その上、工事が完了する5日前にパースだけで申込み
を頂くことができました。
家賃は65,000円から68,000円に上げることができ、60万円の投資で
大きな効果を生むことができた事例になります。
お部屋を決めて頂いた理由は、
「ピンクで可愛く、他にこのようなお部屋はないから」
と、若奥様が最終的に決定したとのことでした。
駅からは15分以上離れているのに、その理由で決まるということです。
ここは、リノベーションとしてのバリューアップ工事は、60万円のうち
30万円ほどですので、家賃アップ分で利回りをみても、12%という
結果になりました。
経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月12日 10:33 AM
大阪府大阪市東住吉区杭全
1992年築
鉄筋コンクリート造
8階建て
3LDK(77㎡)
82,000円(共益費など別)
の賃貸マンションで、1室部屋が空いたからリノベーションをして
ほしいとのご相談を頂きました。どうしても、和室2室の間取りが
長期的に考えたときに弱いことと、築年数を考えても2順目の
賃貸経営に向けて、建物の価値をバリューアップしたいという
思いがありました。オーナーさまのご要望もあり、基本的には
ほぼスケルトンにしてリノベーションをするご提案を致しました。
77㎡フルスケルトンでリノベーションして約280万円の投資に
なりました。投資額の約90%は現状と価値の変わらない部分での
工事ですので、「経費(一括損金)」としての扱いができ、所得税の
圧縮にもつながり、オーナーさまには喜んで頂きました。
結果的に、家賃が2万円アップして入居が決まりました。
経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月10日 10:16 AM
大阪府堺市北区百舌鳥西之町
1994年築
鉄筋コンクリート造
3階建て
3DK(55㎡)
65,000円(共益費など別)
の賃貸マンションで、家賃が下がってきているので、
家賃を上げることを考えたいと前向きに考えておられ
ました。そこで、リノベーションを提案しました。
3LDKから2LDKにチェンジして、20代後半から30代半ばの
共働きの新婚さんをターゲットに決めました。
結果的に、リノベーションした部屋は工事竣工3日前に決まり、
オーナーさまの要望にあった家賃は7,000円アップ。
今回のご提案のポイントは・・・
①家賃アップできるリノベーション
②所得税対策としてのリノベーション
の2つです。
家賃を上げるためのリノベーションとして、どこにお金をかけるか、
ということが大切になります。お金をかければいくらでも良いものは
つくれるのですが、それでは費用対効果が合わないです。
今回のお部屋は退去後の状態が大変ひどい状態であったために、
原状回復工事に+αで付加価値を付ける工事を行いました。
工事費用は105万円(原状回復工事70万円/リノベーション工事35万円)
です。これで家賃が7,000円アップできますので、グレードアップ工事に
対する利回りは約24%です。
それと、築20年ということで償却資産(経費)が減少し、所得税があがって
いる状態でした。基本的には表層でリノベーションしていきますので、
工事費の95%は経費計上でき、一括損金で落とすことができます。
約100万円が当年度で償却できますので、所得税対策にもつながります。
経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月9日 10:09 AM
大阪府堺市中区深井北町
1993年築
鉄筋コンクリート造
3階建て
3LDK(55㎡)
65,000円(共益費など別)
の賃貸マンションで、14室中、現在空室が4室、4月末には
合計6室の空室になるから、何とかしてほしいと相談が
ありました。
早急に4室の入居を決めるために、次のことを行いました。
①条件を相場への見直し(家賃・礼金)
②1室だけ3LDKから2LDKへリノベーション
③他リフォーム前2室を“エラブーノ”にて募集
④独自の物件シート作成
結果的に、リノベーションした部屋は10日で家賃3,000円
アップで決まりました。その部屋をモデルとして、エラブーノを
導入した2室のうち1室は一般リフォーム、もう1室はエラブーノの
条件家賃3,000円アップで決まりました。
原状回復工事を完了していた部屋は、物件シートでの募集から
20日で入居が確定し、退去したばかりの1室は現在リフォーム中、
もう1室は4月末の退去待ちとなっております。
経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月8日 9:48 AM
大阪府堺市北区中百舌鳥町
2000年築
重量鉄骨造
4階建て
1K(25㎡)
52,000円(共益費など別)
“>の賃貸マンションで空室ができたので、早期入居できる
ような部屋に改装したい、とご相談がありました。
ここで、一つ考えないといけないのが、
「1K」
という間取りです。この間取りや広さでは、投資効果の
とれるアイデアは限られてきます。なぜなら、
・間取り変更 → 不可
・設備入替え → 投資効果が合わない
といったように、なかなか投資をしても効果を求めることが
難しくなります。
そこで、今回の空室対策のテーマは
「ど派手なシングルライフ」
です。単身者はとくに、“独自性”とか“オリジナリティ”という
言葉に魅力を感じます。ですので、ファミリー物件に比べて
派手なお部屋づくりができます。逆に、そこまですれば
選ばれる物件になるのです。
この部屋のリノベーションテーマは
「エルメス部屋」
です。
このリノベーションの効果としては、原状回復工事も一緒に
行い、工事費用は約35万円となりました。
結果的に工事完了後15日で、家賃55,000円で入居が決まり
ました。投資効果で考えると24.00%の利回りです。
※この場合は、(家賃アップ分÷リノベーション部分×100)です。
経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月7日 9:35 AM
兵庫県芦屋市
1990年築
重量鉄骨造
3階建て
1DK(36㎡)
68,000円(共益費など別)
の賃貸マンションで空室ができたので、家賃を上げる提案をして
ほしいとご相談を頂きました。
現地にて空室調査をさせて頂いたときの第一印象は・・・
“部屋が暗く、ジメジメ・・・”
という印象でした。その中でも家賃を上げたいというオーナーさまの
ご要望に応えるために考えたのが・・・
「CINEMA賃貸」
という突拍子もないアイデアでした。建物の立地や向きによる
室内の暗さを解消することは難しい、というか不可能に近いです。
建物を移動させたり、バルコニーを設置しなおすことができれば
話は別ですが、簡単にはいきません。
そこで、そのデメリットを逆手にとってやろう!という発想です。
暗い場所で行うものといえば・・・
・睡眠(昼寝)
・ホラー
・星空鑑賞
・ゲーム
というようにあらゆる事を考えていく中で、
「映画」!
というところに至りました。これを賃貸マンションの1室に標準
装備してみたらどうだろうか。
企画型のリノベーション賃貸として
①デザイナーズリノベーション(アクセントクロス・塩ビタイル)
②キッチンリアテックシート張り(つまみ交換)
③90インチスクリーン設置(天井付け)
④プロジェクター設置(天井付け)
⑤遮光カーテン設置
このようなリノベーション工事を行いました。原状回復工事も
一緒に行いましたので、工事費用は約60万円となりました。
結果的に工事完了後10日で、家賃75,000円で入居が決まり
ました。投資効果で考えると28.00%の利回りです。
※この場合は、(家賃アップ分÷リノベーション部分×100)です。
経営の極意~リノベーション事例~ 2014年5月2日 9:24 AM
大阪府堺市中区
1995年築
鉄筋コンクリート造
3階建て
3DK(58㎡)
60,000円(共益費など別)
“left”>の賃貸マンションで空室ができて、長期化しているとの
ご相談を受けました。周辺状況など調査した上で、
結論としては間取りの陳腐化と、設備関係の老朽化などの
問題点が浮き彫りになりました。
そこで、一度リノベーションをして、入居者ターゲットを変え、
家賃を10%上げてみましょう!というご提案を致しました。
家賃を10%上げる為のリノベーションとして
・3DK→2LDK間取り変更
・キッチン入替え
・床塩ビタイル張り
・アクセントクロス張り
・シャンプードレッサー取替え
などなど、原状回復工事部分も全て含んで90万円の投資を
行いました。ここでの90万円を考えると、
・原状回復工事部分:35万円
・リノベーション部分:55万円
というような内訳になります。
結果的に工事完了後14日で、家賃68,000円で入居が決まり
ました。投資効果で考えると17.45%の利回りです。
※この場合は、(家賃アップ分÷リノベーション部分×100)です。
;
経営の極意~これからはテナントリテンション~ 2014年5月1日 9:23 AM
今までの賃貸経営ではあまり意識してこられなかった
かもしれませんが、これからの賃貸経営で考えていかないと
いけないキーワードの一つに「退去リスク」があります。
今から20年、30年前は逆に「退去ビジネス」と言われるような
状態が賃貸経営の中で起きていました。
どういうことかと言うと、賃貸住宅の供給がまだ少なく、借り手が
溢れていた時代は、明らかに貸し手(オーナーさま)主導の
賃貸市場でした。ですので、年々家賃が上がっていたり、
退去したときの清算は借り手負担、次入居する方からは
家賃の6ヶ月や12ヶ月の敷金を預かるといった具合です。
このような貸し手主導のときは、退去リスクは少ないと言えます。
しかし、昨今の賃貸市場はこのバランスが逆転しております。
ということは、借り手に対して貸し手(賃貸住宅)が余っている
状態です。こうなると、オーナーさまにとって不利な状況になって
いきます。
いざ、最近の賃貸経営をみていくと、
・一度空いたら長期間空室のまま
・家賃を下げないと決まらない
・礼金、敷金がとれない
・仲介会社への広告料が増え続ける
・退去時の入居者負担額が少ない(国交省のガイドライン)
一度、部屋が空くだけでこれだけのリスクが発生して
きます。今まで、空室や滞納のリスク、金利上昇の
リスクなどについては対策を打ってきたオーナーさまも
おられると思いますが、これからはこの「退去リスク」に
対して対策を考え、アイデアを振り絞っていく必要が
あるのではないかと思います。
経営の極意~これからはテナントリテンション~ 2014年4月30日 4:33 PM
テナントリテンションを高めていく仕組みとして、もう一つ
効果的なことがあります。こちらから、そのマンションに
長く住めば住むほどメリット(快適な生活・充実した生活)が
ある仕掛けをすれば良いのではないかと思います。
ですので、例えば一年間、優良な状態でご入居頂いた方には
ポイントが貯まる仕組みをつくるのです。そのポイントを
還元してあげたらどうでしょうか。
例えば、ポイントが貯まれば、
・畳を交換
・キッチンなど部分的な専門家によるクリーニング
・旅行券
など100種類ほどのサービスに還元できる仕組みをつくって
おります。
家賃7万円のお部屋が退去して3ヶ月空くことを考えると、
それだけで21万円です。これが、このようなサービスに魅力を
感じて頂き、滞納もなく長く住んで頂けることで、退去リスクの
回避と次の入居促進にもつながります。1ヶ月でも早く入居が
決まればそれだけで7万円利益が増えるのです。そのための
サービスにいくら投資をするか、ということです。
これからの賃貸経営では、滞納リスクや空室リスクはもちろん、
退去リスクも増えてきます。
オーナーさまの立場で考える退去リスクとは、
①空室増加
②次回募集の家賃下落
③リフォーム負担
※敷金・礼金の減額傾向と入居者負担割合の減少
④募集促進費用の増大
⑤入居者の質低下
など様々です。
このような退去リスクを少しでも小さくし、1日でも長く住んで
もらえるサービスをオーナーさまご自身で考えて、実践して
いく必要があります。