北岡剛介のブログ 優良な資産継承物語

大家稼業はサービス業です 2013年6月28日 7:21 PM

改めて申し上げます。大家さんは意識を変えてください。

サービスの原点である、ものを売る側、買う側という立場を明確に

理解して顧客サービスに徹してください。

 

借家を貸してやっているという態度はつつしみ、入居者に「お客様」と

いう気持ちで接することです。

また、地域性にも依りますが、入居者の可処分所得の内の住居費は

3分の一から4分の一です。

 

この大きな住居費を大家さんに払っていただけるのです。

これだけの金額を毎月、安定して、売り掛け無しで、しかも前払いの現金

でもらえるのが借家業ビジネスです。

 

大きなお金を払ってくれる入居者をお客様として捉え、サービス業である

ことを自覚するところから大家業はスタートします。

 

それでは

あなたが借家業をサービス業であるということを自覚すれば、消費者

(入居者)に対して一体何のサービスを提供すればよいのでしょうか?

 

消費者が喜び、満足感を得、気持ちよく対価(家賃)を払ってくれる

にはどうすればよいでしょうか?

 

ほとんどの大家さんはまだ借家業がサービス業だと気付いていません。

サービス業のような競争社会であることにも気づいておりません。

 

また消費者に対して物理的な援助、たとえば豪華な設備や高価な

仕様を与えればよいと思っています。

 

確かに、賃貸の居住条件が良いのに越したことはないのですが、

大事な部分が抜けています。

 

それは人のサービスです。人とのふれあいなのです!

次回、人とのふれあいの大切さについて、詳しくお話します。

最近の賃貸経営と言えば、賃貸住宅の供給過多、賃料の下落、

空室増加などの賃貸経営市場の現状があり大家さんを取り巻く

経営環境はますます厳しくなっています。

大家さんにとって、良い時代はすでに過ぎ去り、この厳しい

賃貸経営市場の競争の中で戦っていかなければいけないのです。

 

この競争は大家さんにとって10年、20年と続く長い戦いになります。

その競争に勝てる自信はありますか?

 

まだまだ諦めてはいけません!

大家さんの努力とさまざまな工夫次第で満室にすることはできるのです。

 

まず1つは、大家さんの意識を変えることです。

アベノミクスの影響で日本経済も回復の兆しが見えてきました。

しかし、アパートやマンションの空室状況はいまだ回復せず

町を歩いてみると、入居者募集の看板が目立ちます。

 

 

マンション経営が土地を持ってさえすれば、誰でもできるビジネスとして

もてはやされていた時代もありました。

 

そんな時代を生きてきた大家さんは、賃貸市場の様変わりに

いまだに気がついていないのです。

 

時代は変わり、「入居者尊重の商売」に変わりつつあります。

もはや、入居者に住んで頂かなければ商売が成立しなくなってきたのです。

 

マンション経営も飲食などのサービス業と同じように商売に徹し

なければ生き残れなくなっているのです。

 

民間のサービス業の競争をみてもわかるように生殺与奪の世界です。

競争に破れ、脱落した人間は店をたたみ、借金を抱えることになるのです。

このことを踏まえて大家さんは時代に対処しなければなりません。

そして、これからもますます「サービス業としての大家さん?」

に磨きを賭ける必要があります。

最新の中古アパート経営 2013年6月20日 9:39 AM

現在の大家さんの大きな悩みとなっているのは、中古アパート経営の

家賃滞納者の対策ではないでしょうか。

そこで、最新の中古アパート経営について解説をいたします。

大家さんのこまめな催促、管理会社の地道な努力など、色々な手を打っても減らない家賃滞納。

家賃保証会社、きりがありません。

こんな事に頭を悩ませながらの中古アパート経営をするのでは、健全な経営とは言えません。

入居者のターゲットを決めたアパート経営

ここで皆さんに質問です。”どのような方に入居してほしい”と思いますか?

  1. 少々家賃が高くても長く住んでくれる人
  2. 部屋をきれいに使ってくれる人
  3. 社会ルールを守り他の入居者とトラブルを起さない人

上記条件を満たす方というのを具体的に言うと

  1. 高額所得のエリートサラリーマン
  2. 資格取得者、知識を生かした専門家職
  3. DINKS(ダブル・インカム・ノーキッズ)
  4. 親の援助を受けている学生
  5. 小さな子供を持つファミリー層

つまり発想の転換なのです。

これからの中古アパート経営は入居者のターゲット決めて経営する時代です。

つまり入居者ターゲットが住みたいと思うような中古アパートを経営する事。

なにも考えず中古アパート経営を行い次世代に負の遺産を引き継ぐ大家さんが

多く見受けられます。

そんな事が起きないように、入居者ターゲットが住みたいと思うような

中古アパートにする為の戦略的な改装、リフォームを実施する事です。

アパート経営は中期的、長期的に10~30年先を見据えて、賢い資産運用を考えていきましょう。

中古アパート経営は以下のようなメリットを挙げることができます。

・  建物の減価償却費や固定資産税などを必要経費にして、

     所得税と住民税を減額することができます。

・  不動産が担保になるため、容易に資金を調達することができます。

・   物価が上昇して貨幣の価値が下落しても、中古アパートの価値は

    上がるためにインフレ対策になります。

・    好景気で地価が上昇したときに売却すれば、利益が得られます。

・   物価や不動産会社の選定、賃貸管理や売却まで、事業に深く関与することで、

     次々と収益を上げることができます。

 

中古アパートのリスク

 

一方、中古アパート経営にもデメリットがあります。

例えば、空室期間が長引くと賃料が得られず、ローンの返済ができなくなります。

現在は不景気から滞納者も増え続け、家賃収入が100%改修できる保証はありません。

保険の加入は必須ですが、地震や火災で建物が消失してしまっても、

利益を得られる機関が短くなります。

建物の老朽化も避けられないので、修繕費をあらかじめ事業計画を組む必要があります。

最近はアベノミクスの影響から地価の価格も上昇傾向ですが、

地価が下落した場合、資産としての価値が低くなってしまう可能性も拭いきれません。

私的に資金が必要になっても、中古アパートは短期間での現金化は厳しいです。

売りたいときにすぐ売れないのは、やり直しがきかないことを意味します。

定期的な収益が得られれば売却する必要もないので、現金化は考えなくても構いません。

このように、アパート経営にはメリットとリスクがつき物です。

したがって、中古アパート経営は自分で情報を集める必要がありますが、

信用できるその道のプロに相談するのが確実です。

末永いつきあいになるので、信頼できる相談先をじっくりと選んでいきます。

10~30年先を見据えて、中古アパート経営で賢い資産運用を考えていきましょう。

今回も前回に引き続き、中古アパートの再生術についてお話します。

 

① リノベーション

メリット ・既存物件と同様の設備、間取りになるので入居が安心

デメリット・中古にお金をかけるので、売却は難しくなる
     ・どんなに新築同様でも、募集時の築年数は古いまま
     ・自己資金で行わない場合新規の借入になり、返済の心配が残る

結論   ・既存アパートを長期に運営する予定がない人は、お勧めできない

② リフォーム

メリット ・費用が安価で済む

デメリット・入居苦戦状態は変わらない

     ・家賃下落が想定できる

     ・安い家賃の募集のため、未回収がでる恐れが多い

結論   ・新規での借入れが無いので、大きなリスクはありません。
      しかし、入居苦戦状態は変わらないので、

      賃貸経営そのものが破たんする恐れあり

 

③ 解体後新築

メリット ・1番入居の安心感がある

デメリット・入居苦戦エリアで、長期借入れを行う

結論   ・エリアに合った新築ならお勧めですが、不安が残る。

①~③ のパターンは、一長一短で、明確な結論が出ません。

他の選択肢はないのでしょうか?

 

④ 売却 

不動産投資家の人の多くは、この選択をします。

市場に出ている中古アパートはこのケースが多いです。

しかし、地主様の場合、先祖から受け継いだ土地を売却するという事が

難しいので選択肢には入りません。

 

それでも、アパート経営をしたいと思いの人はどうすれば良いのでしょうか?
既存アパートは解体し、駐車場経営(場所による)を行い、そこを担保に

新規で入居旺盛エリアに新築アパートを購入する。

対外的にも、土地売却はしていないし、

もともとアパート経営をする事態で、土地は担保提供しているので変化はありません。

駐車場収入 + 新規アパート収入 + 返済後の土地(資産が増える)

このような、選択肢も1つではないでしょうか。
この場合1番大切なことは、知らない土地でのアパート経営なので

信用できる、業者(建築会社、不動産会社、管理会社)を見つけることが重要です。

6月に入り、じめじめとした日が続いていますね!

しかし、梅雨に入ったというのに、雨は一向に降らず・・・

梅雨なのに、全然雨が降らないというのも、なんだか変な気分ですね(笑)

私たちは嬉しい限りですが、農家の方々が水不足で悲鳴を上げているという

ニュースがあったり、ダムの水がかなり少なくなっているというニュースがあったり、

さまざまなところで問題になっているようです。

しかし、台風が接近しているということで、今週末は今までの天気とは一転して、

激しい雨が降るそうなので、皆さんお気をつけください!

 

さて、今回は中古アパートに特化したお話しをさせて頂きます。

最近のご相談案件で多いのが、中古アパートを今後どうするべきか?というものです。

主な提案としましては、

① リノベーションで新築同様にする。

② お金をかけず、最低限のリフォームで安く貸す。

③     解体後、新築に建替える。

などがあります。

エリアによって、選択肢は異なりますが、だいたいこのようなご提案になります。

入居の盛んなエリアでは、どの選択も正解です。

そもそも、そのようなエリアは、入居に苦戦していないので相談そのものが少ないのですが・・・

このような相談が多いのは、入居苦戦エリアです。

では、入居苦戦エリアの場合の選択はどうするのが良いのでしょうか?

 

次回、地主様のアパート経営のケースについて、詳しく検討していきます!

それぞれのご提案について、メリットやデメリットを紹介していきます。

 

新たな市場シェアハウス☆ 2013年6月5日 6:50 PM

テレビドラマの舞台になったり、雑誌で特集が組まれるなど、

最近何かと注目を集めているシェアハウス。

人間関係が希薄になってきた現在、居住者同士の交流が重視される

新たな居住形態として人気を集めています。

普及期に入ったといえるシェアハウスについて、少しだけご紹介致します。

 

「一つの家」を数人で暮らすのが「シェアハウス」です。

各人の部屋は各々あり、鍵がかかるというケースが大半で、リビングや炊事場、

バス・トイレなどを、共有スペースとしてシェアするということになります。

 

シェアハウスのメリットは既存物件をリノベーションによって、

競争力が落ちた集合住宅や戸建て等、さまざまな建物を活用し、再び収益化が出来る事や、

リフォーム代が低コスト、物件の差別化等のメリットがあります。

 

一方、シェアハウスの問題点には、共用部の使い方や入居者同士のトラブルなどがあります。

入居者に任せっきりにするのではなく、運営側がしっかり舵取りする必要があります。

設備や共有部の使用についてのルールをつくり、それを徹底することがポイントです。

トラブル対応が入居率に繋がります。

 

また、洗濯機や電子レンジなど住宅設備機器、調理器具など共用設備は、

多くの入居者が使うため劣化のスピードが速くなります。

設備交換の長期計画も考えておくべきでしょう。

耐久性など機能面もしっかり考えて設備は揃えるのが良いでしょう。

 

とはいえ、入居者同士のコミュニティが注目されている今、

シェアハウス市場はこれからどんどん拡大していくかもしれませんね!

賃貸住宅の入居が難しいといわれてきた外国人の入居者ですが、

全国的に賃貸住宅の空室率上昇が叫ばれており、より幅広く入居者を確保する意味で、

見逃せないタ-ゲットとなってきました。

法務省によれば、2011年度末の外国人登録者数は207万8480人にのぼり、

留学や就労を目的に来日し、一定期間定住する外国人は

年間6万~7万人といわれています。

確実に増えている外国人入居者ですが、受け入れについては、文化や言葉遣いを心配し

不安に思っておられるオーナーさんも多いのではないでしょうか。

しかし、実際に外国人に部屋を貸す賃貸管理会社での間では「生活ルールについてきちんと

事前に説明しておけば、トラブルは防げる」という見方も増えています。

外国人の入居についてメリット・デメリットを知り、正しく判断することが、

今後のマンション経営の安定にも繋がってくるのではないでしょうか。

 

メリット

・     外国人留学生の入居受け入れを活用すれば空室のリスク分散になる。

・     紹介により、すぐに次の入居者が見つかりやすい。

 

デメリット

・     言葉や文化の違いでトラブルなどの対応が困難。

・     連帯保証人が立てづらい。

・     契約時に言われていない要望を言われることがある。

 

ここまで、外国人入居の受け入れに対するメリットとデメリットを書いてきましたが、

日本人でもマナーの悪い人はたくさんいますし、

全ての外国人がトラブルを起こすわけではありません。

ただ、やはり言葉や文化の違いはありますので、

ゆっくり話し、きちんと入居のルールについて理解してもらうことが

トラブル回避に繋がってくると思います。

 

昨今では、雑誌やTV等の影響もあり、リノベーションという

“言葉”が一般的にもかなり普及してきました。

一般の消費者(入居者)も、当り前ようにリノベーションという言葉を

使っています。

 

そして、それに伴い空室対策としてのリノベーションを

提案する会社がどんどん増えてきています。

しかし、リノベーションという言葉だけが一人歩きしているように

感じる事があります。

 

リノベーションとは何のためにするのでしょうか。

お部屋をキレイに、今風なデザインにするためでしょうか。

 

それは違います。

 

リノベーションの目的は、空室を満室にするためです。

しかし、部屋をキレイにする事が目的となってしまっている事が

多いのではないでしょうか?

 

リノベーションの目的は、基本的には空室対策です。

もっと言うならばキャッシュフローを改善するために、リノベーションをするのです。

 

ということは、単に部屋をキレイにしたら、満室になるだろうという

安易な考え方ではなく、市場性や入居者ニーズ、家賃帯など、

その物件ごとにきちんと市場調査を行い、いくらの投資をして、

家賃をいくらぐらいに設定すれば、何年後には収益がプラスになるというような、

投資分析をした上で、リノベーションをする必要があります。

 

投資分析をせずに、根拠のない資本投資しをして、

部屋をキレイにするだけのリノベーションは、

経営から考えると大きなリスクになってしまいます。

 

ですので、きちんと現状の経営分析をして、どれだけの

キャッシュフローを改善する必要があるのか、そのためには

いくらの収入アップが必要なのか、ということから逆算して投資額、

リノベーション内容を決めていく必要があります。

 

 

リノベーションは目的ではなく、空室対策のお金を掛けた手段なのです。