北岡剛介のブログ 優良な資産継承物語

収入を増やす方法は、空室を出さないことや空室期間を最短にすること、

最大の家賃で貸すことなど様々あります。

立地や市場、物件により方法は多種多様です。

収入を増やすぞ!ということでもう一つの考え方があります。

それは、「資産を組み合わせて考える」ということです。

マンション経営だけで考えると、その建物だけの経営で考えてしまいがちですが、

資産という観点で考えれば、“組合わせる”ということができるようになります。

ということは…

①所有しているその他不動産収入(借地、駐車場、貸家、店舗、マンションなど)

②不動産を買い足す(収益不動産)

③所有地を活用する(売却、貸す、建てるなど)

④土地を買って建てる

こういった方法を考えることで、

賃貸経営の経営改善をより効果的に進めていくことが可能になります。

賃貸経営も企業経営と同じで、いかにして売上を最大にし、

経費を最小にするか、ということに尽きます。

特に売上を最大にする、ということをいかに実現していくかが重要です。

売上を最大化するテーマとしましては、

①空室を出さないこと(テナントリテンション)

②空室期間を最短にすること

③最大の家賃で貸すこと(その部屋の価値に対して最大の家賃)

④副収入を稼ぐこと

⑤貸し方を変えること(家具付きなど)

⑥入居者へのセカンドビジネス

これらのことを複眼的に考え、マンションの価値を最大化し、売上を最大化する。

そのためにも、現状の分析(近隣賃貸市場 建物 キャッシュフローなど)をし、

問題点を抽出して、改善策を打っていくことが必要となります。

アパ・マン経営の特徴 2014年1月7日 5:33 PM

新年あけましておめでとうございます。

本年もよろしくお願い申し上げます。

 

私は賃貸マンションをリスクがあると思っています。

一方で「仕組みが理解できれば簡単で取り組みやすい事業」だと思っています。

 

マンションの事業の特徴は

・売上が下がりにくい(※一気にゼロになることはない)

・比較的利益が残りやすい

・入居募集してくれる賃貸不動産会社がいる

・管理してくれる管理会社がいる

など経営がしやすい周辺の環境も整っていると思っています。

 

マンション経営は事業拡大がしやすく、収益の拡大もしやすい事業です。

だから大家さんに素晴らしい未来が生まれると思います。

 

一方で拡大するには負債を抱えるリスクも背負わなければなりません。

「自己責任を取る」という選択をする必要があります。

 

そのためには、多くの知識と技術を身につける事、適切なパートナーを見つけることが大切になってきます。

「空室が増えて大変だ!」「家賃が30%下落してどうしたら良いのか・・・」

という悲痛な叫びを最近よく耳にします。

たしかに、賃貸マンションを建築した当初は、その間取りや設備、

デザインで入居は決まっていたかもしれません。

しかし、この急速な時代の変化、市場ニーズの多様化に伴い

賃貸市場はめまぐるしく変化しています。

とはいえ、そのような時代でも賃貸経営でやることは大きく2つなのです。

 ①収入を増やすこと

 ②経費を下げること

 

■収入を増やす

収入を増やす、と聞くと「家賃を上げるなんて無理だよ」とか、

「家賃を上げることが出来たのは一昔前の話だよ」などと

マイナスな印象を抱くオーナー様が多いのではないでしょうか。

しかし、収入を増やすということは、ただ単に家賃を

上げたりすることだけではありません。

この時代に何もせずにただ家賃を上げて募集をしていくことは、

大きなリスクかもしれません。しかし、収入を増やすためには、

他にもたくさんの方法があるのです。

 

■経費を下げる

利益を出すためのもう一つの考え方として、経費を下げることです。

賃貸マンションを経営していると、様々な経費がかかってきていると思います。

しかし、普通のオーナー様はそれらの経費に対して、「本当に必要だろうか?」

などと疑問を感じたり、「もっと安くできる方法はないだろうか?」と

考えたり探したりということはあまりされていないように思います。

しかし、今の賃貸マンションを成功に導くには、

必ずこの「経費を下げる」ということは重要なポイントになります。

ただし、勘違いして頂きたくないのは、「経費削減」と「ケチ」は違います。

極端な例を言えば、共用部の電球をいくつか外す、

などは入居者に不便な思いをさせる、良くない印象を持たせるだけです。

経営者として「経費削減」できる方法を見つけて頂きたいと思います。

 いくつかご紹介します。

 ①固定資産税を下げる(家屋)

 ②金利を下げる

 ③金利を延ばす

 ④EV保守点検費を見直す

 ⑤電気代を見直すなどです。

 

今回は、テナントリテンションについて、お話します。

前回も書いたように、これからの賃貸経営で大切になるのが、

「テナントリテンション= 長期入居」です。

入居者により快適に、より長く住んでもらうことが重要になってきます。

そのために出来ることってたくさんあります。

例えば、1年間滞納が0、クレームが0の優良な入居者に対してサービスを提供する。

家賃1ヶ月無料とか、プロによるお掃除プレゼント、お酒が好きな方には

ビールをケースでプレゼントなど、色々なことが出来ます。

これで仮に、1年でも2年でも長く住んでもらえるなら安い投資だと考えるべきです。

 このように、これからの入居を考える前に、今住んで頂いている入居者に

いかに満足してもらえるか、いかに長く住みたいなと思ってもらえるかで、

これからの賃貸経営は大きく変わってきます。

 弊社でマンションを建築したあるオーナー様は、ご所有の畑で

入居者向け芋掘り大会をしたり、共用水栓の開放をして夏場は

水遊びができるようにしたり、砂場を用意したりと、家族向けのマンションで

様々なサービスを自ら実践しています。

このようなオーナー様のマンションは、ここでしかできない暮らしを入居者へ提供できます。

このような入居者サービスの差別化で、長期入居を実現していけるのです。

 このように、皆様のマンションの入居者に何かサービスをしてテナントリテンションを高めたい、

と前向きに考えているオーナー様はどんなことでもお気軽にご相談下さい!

オーナー様もお気づきのように最近の賃貸マーケットは

需要と供給の逆転現象が起きています。

そのため空室物件が増加し、大阪府でも20%近い空室率となっています。

そこでよく耳にするのが「空室対策」という言葉です。

空室が発生して初めて対策を講じ、一日でも早く入居を入れます。

弊社でも、以前「空室対策」に関するセミナーを開催しました。

しかしこれからは、この空室対策と同じくらい大切になるのが、

今回ご紹介する「テナントリテンション」という考え方です。

昔の賃貸マンション経営は、礼金ビジネスと言って、

退去の度に家賃は上がるは、礼金で100万円収入が入るは、

部屋が少ないからリフォームもそこそこで大丈夫と、

本当にオーナー様にとって魅力的な資産運用でした。

だから、短期間で入居者が入れ替わりする方が、

オーナー様にとってメリットが大きかったと言えます。

しかし、今は、退去が出て次の入居者を入れるためには

家賃を下げないといけない、礼金など頭金がなかなか取れない、

一度退去したら少しの汚れでもリフォームにお金をかけて

キレイな状態にしないと入らない。このように、

入居者が入れ替わること自体が「リスク」でしかありません。

そのような状況の中で、空室が出るのをビクビクしながら待ち、

空室が出たら空室対策をああでもない、こうでもないと考えるような

経営をしていて良いのでしょうか。

そこで、これからの賃貸経営で大切になるのが、「テナントリテンション = 長期入居」です。

次回、このテナントリテンションについて詳しくお話します。

経営分析という言葉は耳にされたことありますか?

賃貸経営なんてそんな分析することないよ!

と思われている方も多いことと思います。

特に、管理会社さんに運営を任されている家主様については、

基本的に任せっきりにされている方も多いのではないでしょうか。

しかし、マンションの運営や管理、業務については管理会社に

任せてもいいかもしれませんが、経営については家主様が

自ら関心をもつ必要性があると思います。

これからの賃貸経営では、この“経営”がとても大切になってくるのです。

賃貸経営を簡単に言うと、お部屋を入居者に貸して、

その対価として家賃(収入)をもらう。

住んで頂いている入居者の生活と建物をより良い状態にするために、

管理・運営、または大規模な投資(支出)をしていく。

この収入と支出のバランスが賃貸経営なのです。

では、より安定した経営を行うためには、どうすれば良いのでしょうか。

端的に言うと、「収入を増やして」「経費を抑える」ことで経営は改善されます。

この経営を分析するために用いるのが“キャッシュフローツリー”です。

経営を数字で紐解き、現状の分析をし、問題点を細部まで明確にし、

その改善策を講じて、悪化した経営を改善していきます。

 

 この経営分析をすると、間違った満室経営とは決別できます。

ご自身の物件力や競合物件、市場の家賃相場などを知らずに、

不動産会社さんに言われるがままに家賃を下げて満室にする。

だから、満室経営をしているにも関わらず経営で困っている家主様が増加しています。

経営分析についてご説明させていただきます。

まずは、そのマンションが本来稼ぎ得る最大の収入(総潜在収入)から

空室損(年間平均○室が○ヶ月空く)を差し引きします。

そこから運営費を差し引き実行総収入がでます。

この収入は、このマンションを誰が運営しても同じ結果になるものです。

次の返済額については、借入額や金利、期間により変動しますので、

家主様一人ひとりにより変ってきます。

この返済額を引いて初めて税引き前のキャッシュフローが出てきます。

このキャッシュフローツリーを作成すれば、ご自身の賃貸経営がすべて見えてきます。

今回は空室対策について、前回の話の続きをします。

 

前回、空室の原因を探る方法についてお話しました。

 

それから、もうひとつご提案しましょう。

それはあなた自身が入居者となってその空室の部屋へ一泊してみることです。

なぜ、空室になっているのか、原因がわかってくるはずです。

 

朝から生活用具を持ち込んで一日ゆったりと過ごしてみましょう。

今まで表面的なことしか気付かなかったことが、この行為をすることによって、

その部屋での日常的なさまざまな不都合や、欠点を知ることになります。

 

さあ、あなたはこれらを実践することであなたのアパートの長所、短所

を見つけることができました。

 

後はどうやって空室を埋めるための対策を練るかです。

 

◆空室の原因→分析→検証→対策立案→改善、実行

 

空室の原因、分析に時間をかけた後は検証してゆきます。

 

その後は簡単です。

様々な対策を練り、改善、実行します。

あなたは大家としての努力を怠らないことです。

 

これであなたの賃貸住宅は、入居者に選ばれる条件を整えるようになりました。

それでは入居募集をかけてみましょう。

 

では、最後にまとめです。

 

空室の半数は原因があって、その原因を掴み、改善すれば空室は

簡単に埋まります。

 

不動産会社の決まり文句【家賃を下げる】だけが空室対策ではないのです。

それを理解したうえで、しっかりと空室対策を考えていきましょう!

アパート、マンションには空室になる原因が必ずあります。

自分の賃貸住宅だけで判断することなく、他のアパート、

マンションも観察してみることです。

 

どう言うことかと言いますと、自分の物件ばかり見ていては良い部分、

悪い部分が見えないということです。

他の物件をたくさん見ることによって自分の物件との比較ができます。

常日頃から、空室になったマンションや満室のアパートを注意深く

観察してみてください。

 

「あのマンションは長く空室になっているな。

原因は家賃が高いのかな? それとも不動産会社に問題があるのかな?」

 

「このマンションも空室だけど玄関ホールの管理が行き届いていないな。

掃除ができていないのかな?自転車置き場がないからかな?」

 

など、大家さん自身がアパートを見る目を養ってゆくことが大切なのです。

 

そして、自分でも発見できないことがあるものです。

 

その場合は第3者に見てもらうことです。あなたの友人、知人、あるい

は不動産会社の人にチェックを入れてもらいましょう。

自分が判らなかったことが、他人の目で気付かされることはよくあることです。

 

空室の原因にはさまざまなケースがありますが、空室の原因を探る

ために他にもよい方法があります。

 

それは不動産会社の担当者と膝を交えて相談することです。

 

不動産会社の担当者は、たくさんある管理物件を、いちいち大家さん

にアドバイスしていたら、いくら時間があっても足りません。

彼らは常に仕事が忙しいのです。

また、遠慮があって事実を言いにくいということもあります。

 

しかし、困っている大家さんから意見を求められたら答えざるを得ません。

大家さんから腹を割って不動産会社へ歩み寄ることが必要です。

 

今回は、前回の話の続きをします。

前回、人とのふれあいの大切さについてお話しました。

 

たとえば、お店でモノを購入した時、レジへ行き商品を渡し、

代金を支払います。ここで店員さんと接触しますよね。

無機的な自動販売機とは違います。

 

また、コンビニ、ファーストフードなどでは代金を渡し、お釣りをもらう時、

女性の店員さんからわざわざ両手で被せるようにして渡された経験が

ありませんか?

 

手と手が触れ合うスキンシップが計算されているのです。

男性ならゾッとしますが女性なら悪い気はしませんよね。

 

一方、マンションに住んでいる入居者にこんなことはありません。

あなたが賃貸住まいならよくわかると思いますが、仲介手続きは

不動産屋さん。家賃は銀行振り込み。最初から最後まで大家さんと

店子のコミュニケーションはありません。

 

実際、高い料金を払っているのに大家さんは一切、顔を見せません。

ありがとうの一言も言ってはくれません。

冷静に考えてみても面白い商売ですね。

 

それが当たり前だといってしまえばそうでしょうが、先の例と比較して

あまりにも差がありすぎると思いませんか?

 

大家さんがサービス業のように、接客業をしろといっているのでは

ないのです。現実的にも入居者と日ごろから接触することは無理な話です。

 

ただ、それに変わる入居者サービスの手段や方法を取り入れることで

入居者獲得の糸口が見つかるはずです。

 

そして空室対策は、大家さんの意識を変えれば必ずノウハウが

見つかるようになります。