株式会社サムズアップ | 大阪の賃貸アパート・マンション経営管理

電話番号:072-252-2025
フォームでのお問い合わせ
【受付時間】9:00~18:00【定休日】日・祝
お気軽にお問い合わせください!

サムズアップは、オーナー様の管理・運営のための 業務支援とコンサルティングを行う会社です。

店舗・テナントから住居へ用途変更したい

・市場のニーズ変化を敏感にとらえろ
・市場の変化に合せて成功家主さん
・用途変更で抑えておくべき
3つのポイント!

・貸しテナント・貸し事務所をお持ちで、貸しテナント、貸し事務所が2年以上空いて埋まらない方
・家賃が30%以上低下している方
・周辺の貸しテナントなどの空室が目立ってきている方

商業ビルを所有しているのだが、明らかにここ2,3年で借り手が激減している。
自分のビルもテナントが空いてもう1年以上になる。管理会社に入居付けのことを何度もお願いするが、全体的に借り手が少なくなってきているから、ということでなかなか決めてくれない。
また、相談すると家賃を30%くらい下げてもらえば借り手がつくかもしれない、ということを頻繁に言われるが、家賃を下げて変な業種を入れる気はない。
そこで、セミナーなどに参加すると「用途変更」という言葉を聞いて、早速提案を受けてみたが、この地域で賃貸住居の需要があるのか、金額は妥当なのかなど、様々な疑問点が残り、一度誰かに相談したい。

周辺の競合となる貸し事務所の状況を調べてみても、空室がだいぶ目立ってきており、次どこか空いたときに同じようになるのではないかと不安が残る。
周辺の賃貸業者に聞いても、最近テナントは厳しいという声もある。
今すぐではないが、次テナントが空いたときのために、一度用途変更も考えておきたい。

店舗・テナントから住居へ用途変更したい

コンバージョンとはテナントから住居へ、また住居からテナントへといったかたちで、用途を変えることを言います。テナントから住居に変更する場合には、3つのポイントがあります。この3つのポイントを押さえて用途変更をすれば、経営はきっと良い形に改善されると思います。

まず一つ目は、「市場性」です。賃貸住宅と同様テナントから住居に変更する場合は、その市場に住居のニーズがあるのか、あるとしたらどのような入居者の需要があるのか、ということを分析します。そこで、住居への変更が妥当なのか、間取りはどのようにするのか、どんな入居者に住んでもらうのか、ということまできちんと明確にすることが大切です。

次に、「工事内容」についてです。テナントや住居のときに行なっていた原状回復工事とは訳が違います。特殊な工事が発生してきますので、工事内容の過不足などをチェックし、テナントや事務所用の空間を住居へと変更することが大切です。これは工事金額にも大きく影響してきますので、その点、十分な注意が必要です。

最後に「コスト(投資分析)」についてです。ここでは、住居に変更した場合どのくらいの家賃がとれるのか、その家賃と投資金額との兼ね合いは適切なのか、ということを考えます。ここでの診断の基本になるのは、投資分析です。いくら投資して、いくら返ってくるのかということに対して、きちんとした指標を元に、工事費の適正化、家賃の適正化を行い、無理のない賃貸経営を実現していきましょう。

 

ポイント

①市場性

②投資分析による投資効果

 

サムズアップを選ぶメリット・特徴

ただテナントの入居が悪いから、家賃が下がってきているから用途変更しましょう、というのではなく、市場性を調査したのちにコンバージョンの必要性があるのかの判断をします。

また、投資分析を行い、いくらの家賃で賃貸できて、投資金額はいくらかかるのか、ということまで明確にしますので、今後の賃貸経営を考えたときに、この投資が必要であり、適正なのかということを明確にします。

コンバージョンの投資分析は5年、10年という長期的なスパンでの分析を行います。ですので、コンバージョンの必要性やコストの妥当性、投資としての効果を「市場性」「投資分析」という観点で客観的に分析し、ご提案します。

 

メニュー内容

①市場性の調査(市場調査)

②工事内容の適正化

③投資分析

④施工スキル

 

サービスの流れ

  • 初回面談
  • 調査の報告
    診断報告
  • 改善策の提案
    (間取りなど)
  • コンバージョンの施工
  • リーシングのフォロー
  • ※ご要望なら
    入居者管理

必要物

①建物図面

②現状の賃貸条件の分かる資料

 

金額設定

①物件ごとに異なりますので、一度お気軽にご相談ください。

 

事例・お客様の声

①立地的に市場が変わってしまい、また隣に建物が建ったことなどからテナントとしての需要が極端に下がってしまい、どうすることもできず2年間放置してました。

そこで、セミナーに言って話しを聞いたところ、コンバージョンという考え方があり、用途変更の診断をして頂くことにしました。

結果、方向性を立てテナントから2LDKの住居へ変更しているのですが、工事完了前にも関わらず問合せが週5件平均できています。入居が決まるのも時間の問題だと大変嬉しく思います。

 

よくある質問

Q1:コンバージョンの費用ってどのくらいかかりますか?

A1:一概には言えないのが現実です、その市場性や家賃相場などから投資分析を行い、投資金額を算出するようにしています。

Q1:信頼できる施工業者の紹介などはしてもらえますか?

A1:ご所有の物件の場所や工事内容に応じて施工業者の紹介も行ないます。

お気軽にお問い合わせください。