兵庫県芦屋市

１９９０年築

重量鉄骨造

３階建て

１ＤＫ（３６㎡）

６８，０００円（共益費など別）

の賃貸マンションで空室ができたので、家賃を上げる提案をして

ほしいとご相談を頂きました。

現地にて空室調査をさせて頂いたときの第一印象は・・・

“部屋が暗く、ジメジメ・・・”

という印象でした。その中でも家賃を上げたいというオーナーさまの

ご要望に応えるために考えたのが・・・

「ＣＩＮＥＭＡ賃貸」

という突拍子もないアイデアでした。建物の立地や向きによる

室内の暗さを解消することは難しい、というか不可能に近いです。

建物を移動させたり、バルコニーを設置しなおすことができれば

話は別ですが、簡単にはいきません。

そこで、そのデメリットを逆手にとってやろう！という発想です。

暗い場所で行うものといえば・・・

・睡眠（昼寝）

・ホラー

・星空鑑賞

・ゲーム

というようにあらゆる事を考えていく中で、

「映画」！

というところに至りました。これを賃貸マンションの１室に標準

装備してみたらどうだろうか。

企画型のリノベーション賃貸として

①デザイナーズリノベーション（アクセントクロス・塩ビタイル）

②キッチンリアテックシート張り（つまみ交換）

③９０インチスクリーン設置（天井付け）

④プロジェクター設置（天井付け）

⑤遮光カーテン設置

このようなリノベーション工事を行いました。原状回復工事も

一緒に行いましたので、工事費用は約６０万円となりました。

結果的に工事完了後１０日で、家賃７５，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると２８．００％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

 

大阪府堺市中区

１９９５年築

鉄筋コンクリート造

３階建て

３ＤＫ（５８㎡）

６０，０００円（共益費など別）

“left”>の賃貸マンションで空室ができて、長期化しているとの

ご相談を受けました。周辺状況など調査した上で、

結論としては間取りの陳腐化と、設備関係の老朽化などの

問題点が浮き彫りになりました。

そこで、一度リノベーションをして、入居者ターゲットを変え、

家賃を１０％上げてみましょう！というご提案を致しました。

家賃を１０％上げる為のリノベーションとして

・３ＤＫ→２ＬＤＫ間取り変更

・キッチン入替え

・床塩ビタイル張り

・アクセントクロス張り

・シャンプードレッサー取替え

などなど、原状回復工事部分も全て含んで９０万円の投資を

行いました。ここでの９０万円を考えると、

・原状回復工事部分：３５万円

・リノベーション部分：５５万円

というような内訳になります。

結果的に工事完了後１４日で、家賃６８，０００円で入居が決まり

ました。投資効果で考えると１７．４５％の利回りです。

※この場合は、（家賃アップ分÷リノベーション部分×１００）です。

 

 

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今までの賃貸経営ではあまり意識してこられなかった

かもしれませんが、これからの賃貸経営で考えていかないと

いけないキーワードの一つに「退去リスク」があります。

今から２０年、３０年前は逆に「退去ビジネス」と言われるような

状態が賃貸経営の中で起きていました。

どういうことかと言うと、賃貸住宅の供給がまだ少なく、借り手が

溢れていた時代は、明らかに貸し手（オーナーさま）主導の

賃貸市場でした。ですので、年々家賃が上がっていたり、

退去したときの清算は借り手負担、次入居する方からは

家賃の６ヶ月や１２ヶ月の敷金を預かるといった具合です。

このような貸し手主導のときは、退去リスクは少ないと言えます。

しかし、昨今の賃貸市場はこのバランスが逆転しております。

ということは、借り手に対して貸し手（賃貸住宅）が余っている

状態です。こうなると、オーナーさまにとって不利な状況になって

いきます。

いざ、最近の賃貸経営をみていくと、

・一度空いたら長期間空室のまま

・家賃を下げないと決まらない

・礼金、敷金がとれない

・仲介会社への広告料が増え続ける

・退去時の入居者負担額が少ない（国交省のガイドライン）

一度、部屋が空くだけでこれだけのリスクが発生して

きます。今まで、空室や滞納のリスク、金利上昇の

リスクなどについては対策を打ってきたオーナーさまも

おられると思いますが、これからはこの「退去リスク」に

対して対策を考え、アイデアを振り絞っていく必要が

あるのではないかと思います。