今回は、テナントリテンションについて、お話します。

前回も書いたように、これからの賃貸経営で大切になるのが、

「テナントリテンション＝ 長期入居」です。

入居者により快適に、より長く住んでもらうことが重要になってきます。

そのために出来ることってたくさんあります。

例えば、１年間滞納が０、クレームが０の優良な入居者に対してサービスを提供する。

家賃１ヶ月無料とか、プロによるお掃除プレゼント、お酒が好きな方には

ビールをケースでプレゼントなど、色々なことが出来ます。

これで仮に、１年でも２年でも長く住んでもらえるなら安い投資だと考えるべきです。

　このように、これからの入居を考える前に、今住んで頂いている入居者に

いかに満足してもらえるか、いかに長く住みたいなと思ってもらえるかで、

これからの賃貸経営は大きく変わってきます。

　弊社でマンションを建築したあるオーナー様は、ご所有の畑で

入居者向け芋掘り大会をしたり、共用水栓の開放をして夏場は

水遊びができるようにしたり、砂場を用意したりと、家族向けのマンションで

様々なサービスを自ら実践しています。

このようなオーナー様のマンションは、ここでしかできない暮らしを入居者へ提供できます。

このような入居者サービスの差別化で、長期入居を実現していけるのです。

　このように、皆様のマンションの入居者に何かサービスをしてテナントリテンションを高めたい、

と前向きに考えているオーナー様はどんなことでもお気軽にご相談下さい！

オーナー様もお気づきのように最近の賃貸マーケットは

需要と供給の逆転現象が起きています。

そのため空室物件が増加し、大阪府でも20％近い空室率となっています。

そこでよく耳にするのが「空室対策」という言葉です。

空室が発生して初めて対策を講じ、一日でも早く入居を入れます。

弊社でも、以前「空室対策」に関するセミナーを開催しました。

しかしこれからは、この空室対策と同じくらい大切になるのが、

今回ご紹介する「テナントリテンション」という考え方です。

昔の賃貸マンション経営は、礼金ビジネスと言って、

退去の度に家賃は上がるは、礼金で１００万円収入が入るは、

部屋が少ないからリフォームもそこそこで大丈夫と、

本当にオーナー様にとって魅力的な資産運用でした。

だから、短期間で入居者が入れ替わりする方が、

オーナー様にとってメリットが大きかったと言えます。

しかし、今は、退去が出て次の入居者を入れるためには

家賃を下げないといけない、礼金など頭金がなかなか取れない、

一度退去したら少しの汚れでもリフォームにお金をかけて

キレイな状態にしないと入らない。このように、

入居者が入れ替わること自体が「リスク」でしかありません。

そのような状況の中で、空室が出るのをビクビクしながら待ち、

空室が出たら空室対策をああでもない、こうでもないと考えるような

経営をしていて良いのでしょうか。

そこで、これからの賃貸経営で大切になるのが、「テナントリテンション ＝ 長期入居」です。

次回、このテナントリテンションについて詳しくお話します。

経営分析という言葉は耳にされたことありますか？

賃貸経営なんてそんな分析することないよ！

と思われている方も多いことと思います。

特に、管理会社さんに運営を任されている家主様については、

基本的に任せっきりにされている方も多いのではないでしょうか。

しかし、マンションの運営や管理、業務については管理会社に

任せてもいいかもしれませんが、経営については家主様が

自ら関心をもつ必要性があると思います。

これからの賃貸経営では、この“経営”がとても大切になってくるのです。

賃貸経営を簡単に言うと、お部屋を入居者に貸して、

その対価として家賃（収入）をもらう。

住んで頂いている入居者の生活と建物をより良い状態にするために、

管理・運営、または大規模な投資（支出）をしていく。

この収入と支出のバランスが賃貸経営なのです。

では、より安定した経営を行うためには、どうすれば良いのでしょうか。

端的に言うと、「収入を増やして」「経費を抑える」ことで経営は改善されます。

この経営を分析するために用いるのが“キャッシュフローツリー”です。

経営を数字で紐解き、現状の分析をし、問題点を細部まで明確にし、

その改善策を講じて、悪化した経営を改善していきます。

 

　この経営分析をすると、間違った満室経営とは決別できます。

ご自身の物件力や競合物件、市場の家賃相場などを知らずに、

不動産会社さんに言われるがままに家賃を下げて満室にする。

だから、満室経営をしているにも関わらず経営で困っている家主様が増加しています。

経営分析についてご説明させていただきます。

まずは、そのマンションが本来稼ぎ得る最大の収入（総潜在収入）から

空室損（年間平均○室が○ヶ月空く）を差し引きします。

そこから運営費を差し引き実行総収入がでます。

この収入は、このマンションを誰が運営しても同じ結果になるものです。

次の返済額については、借入額や金利、期間により変動しますので、

家主様一人ひとりにより変ってきます。

この返済額を引いて初めて税引き前のキャッシュフローが出てきます。

このキャッシュフローツリーを作成すれば、ご自身の賃貸経営がすべて見えてきます。

今回は空室対策について、前回の話の続きをします。

 

前回、空室の原因を探る方法についてお話しました。

 

それから、もうひとつご提案しましょう。

それはあなた自身が入居者となってその空室の部屋へ一泊してみることです。

なぜ、空室になっているのか、原因がわかってくるはずです。

 

朝から生活用具を持ち込んで一日ゆったりと過ごしてみましょう。

今まで表面的なことしか気付かなかったことが、この行為をすることによって、

その部屋での日常的なさまざまな不都合や、欠点を知ることになります。

 

さあ、あなたはこれらを実践することであなたのアパートの長所、短所

を見つけることができました。

 

後はどうやって空室を埋めるための対策を練るかです。

 

◆空室の原因→分析→検証→対策立案→改善、実行

 

空室の原因、分析に時間をかけた後は検証してゆきます。

 

その後は簡単です。

様々な対策を練り、改善、実行します。

あなたは大家としての努力を怠らないことです。

 

これであなたの賃貸住宅は、入居者に選ばれる条件を整えるようになりました。

それでは入居募集をかけてみましょう。

 

では、最後にまとめです。

 

空室の半数は原因があって、その原因を掴み、改善すれば空室は

簡単に埋まります。

 

不動産会社の決まり文句【家賃を下げる】だけが空室対策ではないのです。

それを理解したうえで、しっかりと空室対策を考えていきましょう！

アパート、マンションには空室になる原因が必ずあります。

自分の賃貸住宅だけで判断することなく、他のアパート、

マンションも観察してみることです。

 

どう言うことかと言いますと、自分の物件ばかり見ていては良い部分、

悪い部分が見えないということです。

他の物件をたくさん見ることによって自分の物件との比較ができます。

常日頃から、空室になったマンションや満室のアパートを注意深く

観察してみてください。

 

「あのマンションは長く空室になっているな。

原因は家賃が高いのかな？　それとも不動産会社に問題があるのかな？」

 

「このマンションも空室だけど玄関ホールの管理が行き届いていないな。

掃除ができていないのかな？自転車置き場がないからかな？」

 

など、大家さん自身がアパートを見る目を養ってゆくことが大切なのです。

 

そして、自分でも発見できないことがあるものです。

 

その場合は第３者に見てもらうことです。あなたの友人、知人、あるい

は不動産会社の人にチェックを入れてもらいましょう。

自分が判らなかったことが、他人の目で気付かされることはよくあることです。

 

空室の原因にはさまざまなケースがありますが、空室の原因を探る

ために他にもよい方法があります。

 

それは不動産会社の担当者と膝を交えて相談することです。

 

不動産会社の担当者は、たくさんある管理物件を、いちいち大家さん

にアドバイスしていたら、いくら時間があっても足りません。

彼らは常に仕事が忙しいのです。

また、遠慮があって事実を言いにくいということもあります。

 

しかし、困っている大家さんから意見を求められたら答えざるを得ません。

大家さんから腹を割って不動産会社へ歩み寄ることが必要です。

 

今回は、前回の話の続きをします。

前回、人とのふれあいの大切さについてお話しました。

 

たとえば、お店でモノを購入した時、レジへ行き商品を渡し、

代金を支払います。ここで店員さんと接触しますよね。

無機的な自動販売機とは違います。

 

また、コンビニ、ファーストフードなどでは代金を渡し、お釣りをもらう時、

女性の店員さんからわざわざ両手で被せるようにして渡された経験が

ありませんか？

 

手と手が触れ合うスキンシップが計算されているのです。

男性ならゾッとしますが女性なら悪い気はしませんよね。

 

一方、マンションに住んでいる入居者にこんなことはありません。

あなたが賃貸住まいならよくわかると思いますが、仲介手続きは

不動産屋さん。家賃は銀行振り込み。最初から最後まで大家さんと

店子のコミュニケーションはありません。

 

実際、高い料金を払っているのに大家さんは一切、顔を見せません。

ありがとうの一言も言ってはくれません。

冷静に考えてみても面白い商売ですね。

 

それが当たり前だといってしまえばそうでしょうが、先の例と比較して

あまりにも差がありすぎると思いませんか？

 

大家さんがサービス業のように、接客業をしろといっているのでは

ないのです。現実的にも入居者と日ごろから接触することは無理な話です。

 

ただ、それに変わる入居者サービスの手段や方法を取り入れることで

入居者獲得の糸口が見つかるはずです。

 

そして空室対策は、大家さんの意識を変えれば必ずノウハウが

見つかるようになります。