みなさま、こんにちは！サムズアップの小西です。
前回のブログでは、一度入ってもらった入居者さんが出ていかないようにするための対策が、一番の空室対策になることをお伝えしました。
ポイント制度にすることや、常に入居者さんの目線に立ったマンション経営をすることをオススメさせて頂きましたが、
今回も前回に引き続き、一度入居されたら出ていかれないテナントリテンションについてご紹介していきます！！！

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１．情報収集が大切
２．満室だからこそ行うべきこと
①清掃
②退室時のリサーチ
③不具合、クレームへの迅速な対応
３．まとめ

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１．情報収集が大切

賃貸マンション経営は、満室の時にどんな対策をするのかが重要だと言われています。
しかし、満室になると気が抜けて何もしなくなってしまうオーナー様が多いことも事実です。
満室だからこそ、退去されないように努力をすることが大切ですし、次の空室に備えておくことも大切です。
そして、そのために最も重要なのは、常に最新の情報を入手しておくことです。
家具付きで貸すのか、カラーコディネートを工夫したリノベーションをするのか、などなど。
空室が出ても、すぐに次の入居者さんに入ってもらうための対策を検討しておくとよいでしょう。

そして、最善の対策を実施するためにオーナー様の物件の短所や入居者さんから頂いたクレームなど、気が付いたことをメモに残しておくことをオススメします。
短所やクレームを改善することで、より入居者さんに満足してもらうことができるからです。
この改善や対策を繰り返していれば、すぐに次の入居者さんを見つけることも可能ですし、今住まれている入居者さんの満足度を高めることにも一役買ってくれます。
最新の情報を集めることで、オーナー様の賃貸マンション経営における悩み事を解決する対策は必ず見つかることでしょう。
それが見つかったのなら、さっそく実践して、空室が出てもすぐに次の入居者さんに入って頂けるように工夫していきましょう！！

２．満室だからこそ行うべきこと

満室だからこそ、気を抜かないで、より入居者さんに満足してもらえる取り組みをしていくことが大切だと伝えさせて頂いています。
では、何をすれば入居者さんの満足度は高まるのでしょうか。
具体的にご紹介していきます！！

①清掃
こちらは空室対策にも共通することですが、掃除をしてた建物を維持することは非常に大切です。
入居者さんにとって、汚いマンションよりも綺麗なマンションの方が住み心地は良いに決まっています。
オーナー様自身、チラシやゴミで散らかっている賃貸マンションに住みたいと思われるでしょうか。
きっと、そんな物件には住みたくないと思われるに違いないと思います。
もちろん、周辺の物件と比較して、家賃がかなり安いのならば納得してもらえることでしょうが、相場と同じくらいの家賃を払っていると良い気分にはなられないでしょう。

また、きれいに掃除や整頓されている物件とゴミが散らかっている物件とでは、防犯の面から見ても差があります。
きれいに掃除されている物件は、泥棒や空き巣の被害が少ないのに対して、ゴミで散らかっていたり、見た目の汚い物件は泥棒や空き巣の被害が多いようです。
つまり、入居者さんに安心して住んでもらうためにも、掃除は大切だということです。
エントランスや共用廊下にはチラシやゴミなどが落ちていないのが当たり前というくらいに、こまめに掃除をされることをオススメします。
もちろん、そんな時間がないというオーナー様は管理会社に依頼してくださって構いません。
しかし、私たちはオーナー様ご自身で掃除されることをオススメしています。
それは、掃除をしている中で、入居者さんと会う機会が増えるからです。
そして、顔を合わせたときに、挨拶と一緒に「住まれていて不都合はないですか？」などと声をかけて、
クレームになる前に、不満や要望に対処することが可能になります。
この迅速な対応が入居者さん満足につながるというわけです。

②退室時のリサーチ
オーナー様ご自身が客観的にマンションを見ることももちろん大切ですが、一番参考になるのは住んでいる方や内見された方の意見です。
なので、退室されることが決まれば、必ず退室される理由や原因を聞いて、周辺環境や物件、お部屋についてリサーチされてみてください。
リサーチは、退室の連絡があった時と、退室の立ち合いのときと2回お聞きされると良いでしょう。
2回尋ねるのは、正直に言ってくれない方がいるからです。
退室の連絡の時には何も言わなかったという方も、立ち合い時は最後のチャンスとなりますので、本音を言ってくれやすくなります。

そして、退室の原因が、物件やお部屋、家賃にある場合ももちろんあります。
これらの意見はオーナー様にとって少し厳しいものではありますが、貴重な意見としてお聞きください。
リサーチを通じて、物件の弱点が分かったら改善をし、少しでもよい環境にしていきましょう！
こうした小さな努力が、今現在、住んでくれている方の満足度を上げたり、今後の空室対策に役立っていきます。

③不具合、クレームへの迅速な対応
エアコンや給湯器、水まわりなどの故障やクレームは突然発生します。
そのときは、出来る限り素早い対応をして、入居者に安心感を与えるよう努めてください。
例えば、設備が故障して取り替えなくてはいけないときに、在庫がなく、どうしても取り寄せるのに時間がかかることもあるでしょう。
ですが、そんなときにも、
「〇〇日に届くと連絡があったので、届き次第すぐに取り替えます」と連絡しておけば、入居者さんも納得してくれます。
だらだらと対応したり、細かな連絡をしなかったりすると、入居者さんの不満が大きくなって、
それが溜まってくると退室の原因となることもあるので、充分に注意なさってください。

３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
本日ご紹介させて頂いたのは、誰にでもできる簡単なことです。
むしろ、すでに実施されているという方の方が多いのではないでしょうか。
何か斬新な企画などがあれば、より入居者さんに満足して頂けることはもちろんですが、
入居者さんの満足度を高めるために特別難しいことはしなくてもいいのです。
毎日帰ってくる場所だからこそ、毎日を気持ちよく過ごすことができればいいのです。
斬新な企画などで入居者さんに満足して頂くためには、まずはこれらの土台をしっかりと固めておきましょう
次回も一度住んだら退去されない賃貸マンションづくりについて、ご紹介していきます！！

みなさん、こんにちは！サムズアップの小西です。
最近の賃貸マンション経営では「空室対策！」「リノベーション」という言葉をよく聞くようになりましたが、私はもう一つとても大切なことがあると考えています。
それは、「テナントリテンション＝一度住んでもらったら出さない」ということです。
確かに、空室を埋めるノウハウやアイデア、人脈は最低限必要だと思いますが、そもそも空室が出なければこのような心配をする必要はありません。
そこで本日は、一度住んでもらったら退去されないマンション経営についてお話していきます！！

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１．テナントリテンションとは入居者さんに満足してもらうこと
２．テナントリテンションを高めるためにできること
３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう！
まとめ

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１．テナントリテンションを高めるためにできること

テナントリテンションを高めるためにできることはなんでしょうか。
「家賃を下げること」
「リノベーションをすること」
など思い浮かべた方が多いのではないでしょうか。
しかし、これらの対策は一時的なもので本当の意味でテナントリテンションが高くなったとは言えません。
家賃を下げても、リノベーションをしても、入居者さんに選んでもらいやすくはなりますが、ずっと住んでもらえるわけではないので。

「このマンションから出たくない」
「ここでしかこのような暮らしはできない」
「友達にも勧めたい！」というような声を集めることができたときがテナントリテンションが高くなっているときです。
入居者さんにこんなことを言われる賃貸マンションは、長期入居を可能にし、空室で頭を悩ませることもなくなります。

２．テナントリテンションを高めるためにできること

では、具体的にどんなことをしていけばいいのかと疑問に思われたオーナー様もいらっしゃることでしょう。
ですので、堺市北区に賃貸マンションをお持ちのオーナー様の事例でご紹介していきます。

このオーナー様の賃貸マンションに住まれていた入居者さんが、転勤のため引っ越しをすることになったときのエピソードです。
退去されるときに、入居者さんがオーナー様に、
「オーナーさん、本当はこのマンションから離れたくないのですが、仕事の都合ですので、引っ越すしかありませんでした・・・。
また、こちらに戻ってきたときには必ずオーナーさんのマンションに住ませてください！」
と、泣きながら言われたそうです。
ここまで言って頂ける賃貸マンション経営をしていれば、テナントリテンションは非常に高いといっていいかと思います。

では、このオーナー様が実施されていたことをご紹介しましょう。

①エントランスに季節の飾り物
②共用水洗の開放（洗車や水遊び）
③空きスペースに砂場
④お歳暮、バースデーカード
⑤所有している畑で芋掘り体験（季節限定）

この賃貸マンションはファミリー向けだったため、この取り組みはより効果があったことと思います。
このような工夫とアイデアを実施するだけで、入居者さんから嬉しい声をもらうことができています。
入居者さんが退去することを予測することは難しいですし、実際に連絡があるまで分からないことです。
なので、日ごろからのこれらの声を集めておくことが大切になってきます。

３．入居者さんに満足してもらえる仕組みを作りましょう

あるオーナー様の事例をご紹介しましたが、ここまで時間も手間もかけられないと思われたオーナー様もいらっしゃったのではないでしょうか。
そんな方にオススメなのは、満足度を高める仕組みを作ることです。
例えば、ポイント制を導入したりします。
具体的にご紹介させて頂きますと、

＜ポイント還元内容＞
①１ポイント・・・家賃○○％還元（１ヶ月）
②２ポイント・・・ウォシュレット取り付け、家賃○○％還元
③３ポイント・・・家賃○○％還元
④４ポイント・・・家賃○○％還元
⑤５ポイント・・・畳表替え
というカタチで、優良に長く住んで頂ければ頂くほど還元される仕組みを作ります。

＜ポイント獲得方法＞
①１年間滞納なく、近隣トラブルなくご入居頂いた場合・・・１ポイント
②入居者を紹介して頂いた場合・・・３ポイント
③１年間建物の定期点検の代行・・・１ポイント
など、優良な入居者さんにはポイントが溜まっていく仕組みを作ります。

こうすることで、入居者さん自身もポイントを集めるために、日々生活されることになるので、賃貸マンション経営に大きな問題が生まれることはなくなります。

まとめ

いかがだったでしょうか。
賃貸マンションに入退去があって当たり前だとお考えのオーナー様は多いですし、退去が出ない仕組みを作るなんて無理だと思われるかもしれません。
しかし、退去されないように努力をすることはできます。
例えば、毎年のように入居者さんが入れ替わってしまうと、退去するたびに家賃は下がっていくことでしょう。
しかし、退去の出ないような仕組みを作られていると、たとえ築20年になっても新築の時と同じ家賃収入を得ることができるわけです。
なので、テナントリテンションを高めることでオーナー様の賃貸マンション経営は上手くいくというわけです。
ポイント制などご興味持たれたかたは、お気軽にお問合せください！！

皆さま、こんにちは！サムズアップの小西です。
先週のブログでは、デザインやカラーコーディネートを意識してリノベーションをしていきましょうというお話をさせて頂いたかと思います。
しかし、リノベーションをするとなったときに、オーナー様が一番気になられるのはどれくらい金額が掛かるのかと言うことではないでしょうか。
まだ返済が残っている中で借り入れをしたくないとお考えのオーナー様も沢山いらっしゃることかと思います。
そこで本日は、リノベーションをするときは、修繕費として計上した方がいい理由をお伝えしていきます！！！

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１．「資本的支出」と「修繕費」
２．減価償却ではなく、単年度償却にする
３．まとめ

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１．「資本的支出」と「修繕費」

リノベーションと言っても、その経費は「資本的支出」と「修繕費」に分けることが出来ます。
資本的支出とは、資産の使用可能期間を延長させたり、価値を増加させたりするための支出のことです。
これは従来よりもバリューアップしたり、性能をアップさせることに繋がる修繕工事が該当しています。
たとえば、畳の部屋をフローリングに替えたり、３ＤＫを２ＬＤＫに替えることなどが上げられます。

また、修繕費とは今までと同様に使用するための支出で、設備の修理や交換、維持管理などの工事が該当します。
性能アップが目的ではなく、あくまでも原状回復が目的の支出となっています。
たとえば、経年劣化したクロスを貼り替えることや傷ついた建具を交換することが上げられます。

２．減価償却ではなく、単年度償却にする

「資本的支出」は、減価償却をしなくてはならなくなります。
原価償却とは、ご存知の方も多くいらっしゃるかと思いますが、買ったときに一度に経費計上しないで、毎年少しずつ費用配分していくという考え方です。
たとえば、給排水設備、ガス設備などの償却期間は１５年とされていて、かかった工事代金を１５で割り、その分だけを毎年、経費として計上していくわけです。

一方、修繕費となれば、単年度償却をすることができるようになります。
たとえば、「いい条件ならば物件を売りたい」とお考えのオーナー様がいらっしゃいました。
できるだけ物件を高く売るために、リノベーションもして物件価値を高めたいとお考えになられていました。
しかし、いつ売却のチャンスが生まれるは分かりません。
半年後かもしれませんし、５年後かもしれません。
にもかかわらず、設備の償却を１５年もかけて行うと考えると、かけた費用の全額を経費化できないうちに手放すことになるかもしれませんよね。
また、投資した分はできるだけ早く回収したいというのがオーナー様の本音かと思います。
ならば、向こう何年もかけて償却するよりも、単年度で一括償却して、節税効果の先取りをしませんかというご提案をさせて頂きました。

加えて、何より単年度償却を選んだほうが、その年の手残りだけでなく、翌年の手残りも確実に増やすことができます。
それは、翌年に支払う所得税や住民税などの税金額も減るからです。
建物は放っておいても、手入れしていても、いずれ老朽化していきます。
それなれば、設備の入れ替えなど、減価償却しなければならない工事は確実に増えることでしょう。
なので、室内のリノベーションをするときには、できるだけ単年度償却できるようにとご提案をさせて頂きました。

このオーナー様には、この手残りの増えるリノベーションを気に入って頂き、売却することなく、今でも退去が出る度に単年度償却できるリノベーション工事をして頂いております。

 
３．まとめ

いかがでしたでしょうか。
リノベーションはお金がかかるから・・・と諦めている方は多いことかと思います。
しかし、節税効果を狙ったリノベーションをすることで、手残りを増やすことも出来るようになるのです。
リノベーションや外壁工事をお金がかかるから・・・とマイナスに考えてしまうのか。
それとも、将来の収入を増やすための投資と考えるのか。
この考え方の違いが、お金を残すオーナーになるのか、資金繰りに苦しむオーナーになるのかの違いであり、ポイントです。

目先のことを考えるのか、それとも、将来を見越してのことを考えるのか。
これからの賃貸マンション経営において、この視点は必要不可欠です！！
今後が不安だというオーナー様がいらっしゃれば、ぜひお声かけ下さい！！