経営の極意~所得税を考える~ 2014年3月31日 3:36 PM
賃貸経営ではここが“ミソ”になります。
賃貸経営をしていると、
・空室が多くなった
・家賃が下がった
・滞納で困っている
・変な入居者がいる
などといった、ことで頭を悩ませているオーナー様が
ほとんどです。
しかし、そんなことって賃貸経営の経営から考えると
大きな問題ではないのです。そこに根本的な問題がある
場合もありますが、まずは経営からみてどこが問題かを
考えることが必要です。
経営を考えたり、分析したりするときに用いるのが
キャッシュフローツリーです。これは簡単ですので、
オーナー様なら誰でもできると思います。
詳しい計算などは後ほどご紹介します。
賃貸経営を一つひとつ紐解いて、分析し、問題が
どこにあるのかを明確にすることから経営改善は
始まります。
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月30日 10:35 AM
ここで面白い話をします。
借入返済の金額の内訳は
・元金
・利息
の合計を毎月お支払していると思います。
ということは当たり前のことですが、元金と
利息の合計金額を手元からお支払している
ということです。
しかし、申告上の計算では利息のみしか
経費として算入することができません。
元金は元々金融機関から融資を受けて、借りた
お金だからその分は経費としては見ませんよ、
ということです。
手元からは元金も出ているのに、経費として
計上できるのは利息のみ。
元利金等返済方式の場合は、その利息も支払年数が
経過すればするほど、支払額は減少していきます。
ということは、経費計上できる利息分が減少して
いくということです。
これが後でもご説明しますが、
「デッドクロス」
という黒字倒産を引き起こす原因となります。
ですので、借入額や金利、返済方法、繰上げ返済
をするのかなどをきちんと検討することが大切に
なってくるのです。
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月29日 9:25 AM
すでに賃貸経営をしている場合は、既存の借入に対する
返済額を抑えることも一つ経営改善になります。
既存借入返済額を抑える方法としては
①金利を交渉する(既存借入先で下げる)
②繰り上げ返済をする
③借り換えにより金利を下げる
④借り換えにより借入期間を延長する
⑤リスケジュールをする(既存借入先で延ばす)
という大きく5つの方法があります。
②~④に関しては、金融機関とのお借入当初の契約内容
によっては、繰り上げ返済をする場合に違約金が
必要になる場合がありますので、違約金を支払った上で
どうなるのか、ということを考えないといけません。
たいていは、借り換え先の金融機関さんがシュミレーションを
してくれますので、それを参考に
毎月の返済額がいくら軽減されて、
違約金を含めて総返済額がいくらになるのか、
ということを検討する必要があります。
このように月々の返済額を見直すことでCFという
観点での経営改善は可能になります。
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月28日 10:34 AM
金融機関からの資金調達と言っても様々な金融機関が
あります。それぞれに特徴があるので、簡単にご説明
します。
金融機関の種類としては大きく4つあります。
①国の機関
②メガバンク
③地方銀行
④信用金庫・信用組合など
この4つの中でもそれぞれの金融機関により得意とする
ところや条件には差異がありますが、大まかにご説明する
と次のようになります。
①国の機関
(融資額)事業費のほぼ100%
(期間)最長35年
(金利)1.3~2.5%
※15年固定と35年固定から選ぶことが可能です。
(その他)一般的な賃貸住宅の場合は様々な条件があります。
②メガバンク
(融資額)事業費の約70~80%
(期間)建物構造の法定耐用年数以内
(金利)1.0~2.0%前後
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月27日 12:10 PM
金融機関から融資をしてもらうのに、
何年の借入をするか、ということも賃貸経営において
大きな要素となります。
ちなみに、借入期間については賃貸不動産の構造
によってある程度決まってきます。
キーワードは「法定耐用年数」です。
・木造 : 22年
・鉄骨造 : 34年
※鉄骨造は鉄骨の厚みで更に細かく細分化されます。
・鉄筋コンクリート造 : 47年
この法定耐用年数が基本的には借入期間の上限となる
場合が多いです。
借入返済期間を長期で組めれば組めるほど、
毎月の返済額は少なくなり、経営は安定していきます。
ですので、新築する場合でも、また既存物件を購入する
場合でも賃貸経営という観点で構造を観ることが
大切になってきます。
また、後ほど詳しくご紹介しますが、法定耐用年数により
減価償却期間も変わってきます。これは、償却できる資産に
影響してきますので、所得税ということに大きく影響
してきます。
借入期間と一言で言っても、返済額や経営のキャッシュフロー、
はたまた所得税と言った様々な観点でみていくことが重要に
なってきます。
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月26日 4:13 PM
金融機関が融資をするか否かのもう一つの
モノサシが「積算評価(担保評価)です。
これは、その不動産(土地・建物など)がどのくらいの
価値があるのかを評価するものです。
この評価次第で融資額に影響を及ぼしてきます。
融資依頼者の希望している額に対して満額融資する
ことが可能なのか、もしくは80%までなら可能なのか
というようなことです。
この評価については、金融機関ごとにそれぞれの
指標があるので一概には言えませんが、大まかに
この評価の基準は次の通りです。
(積算評価・担保評価基準)
■土地
・路線価評価(路線価額×土地面積)
※一部極端に広大な土地の場合は例外があります。
■建物
・木造:130,000円/㎡
・鉄骨造:150,000円/㎡
・鉄筋コンクリート造:180,000円/㎡
となります。建物に関しては、この評価単価に建物の
法床面積に乗算したものが評価額となり、融資の限度額に
なる場合が多いです。
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月25日 11:32 AM
金融機関が融資をするか否かを検討する際に、
最初にみるポイントが大きく2つです。
①当該事業の収益性
②当該事業の積算評価(担保評価)
です。
この指標を分析し、融資できる事業なのかどうか、
いくらまで融資するのかということを判断します。
金融機関により評価の仕方に若干の差異はありますが、
一つの指標としてご紹介します。
何かの事業を考えるときに参考にしてください。
(金融機関の収益性分析の仕方)
①入居率80%
②経費率80%
③借入金利5%
上記の条件でシュミレーションを行い、収支が赤字になるか
黒字になるかということを判断します。
赤字になる場合は、単独の事業としての融資は困難になります。
少しでも黒字になれば融資は可能であると判断できます。
簡単に言うと、その事業の収入に64%を乗算し、返済額については
耐用年数に応じた返済期間と希望借入額を
金利5%で調達した場合で計算してみるのです。
これで黒字になれば1つ目の条件はクリアーです。
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月24日 5:31 PM
金利が下がれば毎月、毎年の借入返済額は下がり、
金利が上がると借入返済額は上がります。
当然のことですが、ではどうすれば少しでも低い金利で
金融機関から資金を調達することができるのでしょうか。
ポイントは大きく4つです。
①当該計画の収益性・積算評価
②本人の個人属性(資産属性、収入属性)
※1) ③建築請負会社の経営体質
※2) ④運営会社の経営体質(借上会社・介護事業者など)
概ね、①と②が主な金融機関からの評価対象になりますが、
※1)は賃貸不動産を新築するとき、
※2)は当該賃貸不動産を所有後に運営委託するとき
などに参考評価される場合が多いです。
ということは、当該計画の収益性や積算評価は
どのような属性の方が所有しても大きな変化があるものでは
ありません。
②の本人の属性を良くすることはもちろんのこと、
どのような建築会社に委託するのか、
どのような運営会社に運営を委託するのか、ということまで
きちんと考えることが大切になってきます。
次は金融機関の収益性の見方をみていきましょう。
経営の極意~運営費を下げる「借入返済金」~ 2014年3月23日 4:19 PM
借入返済金については、運営費という表現はおかしい
かもしれませんが、経営をする上ではとても重要な要素に
なります。
賃貸物件を新築または購入される際に、金融機関からの
お借入をされる方が大半だと思います。
借入をすると返済がついてきます。
当り前のことですが、借入というのは大きく3つの要素で構成されています。
(借入の構成要素)
①借入額(融資額)
②借入期間
③金利
※この3つとは別に特約や条件などがある場合がございます。
毎月の返済額を抑えようと思えば、
①借入額を減らす(自己資金を増やす)
②期間を延ばす
③金利を下げる
ということをすれば返済額を減らすことができます。
①については、自己資金に余裕のある方はできますが、そうでない方に
ついては難しいかと思います。
自己資金を増やすことができれば、その事業の
リスクは減りますが、総合的な資産バランスに問題がでる場合があります。
②は建物の構造、耐用年数によりある程度は決まってきます。
③が格差が出る大きなポイントです。次は金利について説明していきます。
経営の極意~運営費を下げる「固定資産税・都市計画税」~ 2014年3月22日 8:43 PM
不動産を所有していると必ず必要になるのが、
この「固定資産税・都市計画税」です。
ここを下げることを考えるオーナー様は少ないかと思います。
日本の景気や不動産の価値の変動により、
所有している不動産の評価が変動し、それに伴い
見直しの時期に固定資産税などが下がったり、上がったり
することはあります。
物件によっては建物の固定資産税を下げることが
できる場合があるのです。
下げるというよりは、“適正化”するということです。
これは新築当初の評価方法に間違いがないかを検討し、
手違いで高い評価がされている場合に適正化するという
ことです。
ですので、図面を元に一から評価をしなおすということです。
固定資産税を適正化できる物件としては、様々な条件があり、
・物件規模が大きいこと(新築当初3億円以上)
・平面プランが複雑なこと
など検討する前の段階でいくつかの壁があります。
見直すことが出来ない、と思われるような経費(出費)でも、
一度検討してみることでより良い経営が可能になるかも
しれません。